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DocumentnumberDocumentnumber怡信天成投资顾问机构2010年2月以大盘形式出现的主题旅游地产黄山太平湖项目可行性分析Documentnumber1DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber2前言黄山休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律；另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，先有旅游，后有地产。DocumentnumberDocumentnumber内容页码A.认知篇——黄山旅游整体规划中的机遇和问题4•案例篇——类似案例借鉴及本项目初步定位18•思考篇——对于运营中的一些问题思考53•附件篇——一些典型项目的户型参考62Documentnumber3DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber4DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber52007年黄山市旅游累计接待海内外游客1535.16万人次，与上年相比增长23.70%。其中，接待入境游客68.55万人次，增长25.73%；接待国内游客1466.61万人次，增长23.61%。在法定节假日调整后的首个“小长假”，元旦三天，黄山市共接待海内外游客28.26万人次，其中黄山风景区接待游客9398人次，比去年同期增长107%。黄山——一个世界级山岳旅游区，一个正在形成的国际旅游区黄山地处三省要冲之地，安徽的南大门，安徽的旅游之心。北有九华山，太平湖，东邻杭州和千岛湖，众多的著名景区与黄山相邻，区内拥有众多的优秀历史文化古迹，徽文化更是为她注入了独特的文化内涵，使黄山成为经济发展最为迅速的长三角都市圈的世界级山岳旅游区。黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumber安徽省十一五旅游规划：以黄山为龙头，“两山一湖”地区为重点，皖南六市为基础，自然文化遗产为品牌，打造大皖南国际旅游区；黄山市旅游发展思路：按照打造“安徽旅游龙头、华东旅游中心、中国旅游名牌、世界旅游胜地”的要求，加快建设旅游大市。把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的旅游区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一。深度开发旅游产品：未来五年重点推出一批温泉度假疗养地、湖泊性度假旅游疗养地、会议展览中心，以及内容广泛的红色旅游、乡村旅游、工业旅游、水利旅游、科技旅游、健康旅游、探险旅游等专项旅游产品，并建立安徽旅游精品库。Documentnumber6十一五期间，安徽政府欲以两山一湖作为重点区域，深度开发各种类型的旅游产品，最终形成大皖南国际旅游区黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber7一带：环黄山游憩带，集中分布在黄山风景区的南、东、北三个方位，包括依托黄山核心景区外围的余脉山林和沟谷，现在已开发或正拟开发的南大门汤口镇、北大门耿城镇，以及翡翠谷、九龙瀑、黄帝源、茶林场等十余个大小不等的景区；二心：屯溪区的黄山高尔夫球旅游区和黄山区的太平湖度假区两个中心;二湖：黟县奇墅湖、歙县丰乐湖；三山：祁门县牯牛降、休宁县齐云山、歙县清凉峰；四城：黟县县城、歙县县城、休宁县城、徽州区城区;安徽整体旅游产业仍以黄山为依托，通过山上旅游山下消费、建设与黄山互补的产品等措施，促使黄山的产业链向山下延伸黄山旅游资源分布黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumber有“江南翡翠”之称的省级风景湖区——太平湖，使得该区域有着与生俱来的绝佳自然资源•太平湖是安徽省最大的人工淡水湖，太平湖风景区设定为黄山、九华山之间的“黄山客厅”，兼具游客集散、旅游服务中心、文化中心功能，未来太平湖将打造成国际级循环型旅游度假区；•紧邻“世界文化遗产”、“世界自然遗产”、“世界地质公园”三项高含金量桂冠的国家5A级风景区黄山。Documentnumber8黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber9“西海大峡谷”的开发使得游客从太平索道入山能够合理安排在黄山旅游的行程。据统计，近年来通过松谷庵乘坐太平索道的游客逐渐增多，2007年一季度太平索道首次扭亏为盈，实现利润224万元。玉屏索道和云谷索道位于山的南面，即俗称的“前山”，两索道分别处于玉屏景区和云谷景区；太平索道位于山的北面，即俗称的“后山”，处于松谷景区；前山景区靠近黄山市区，交通便利，同时该景区开发早，相对较为成熟，是游客多选择的主要入山口。从下表可以看出，选择从云谷索道和玉屏索道上山的游客达到90%左右。后山景点开发晚，著名景点少，是游客较少选择上山的路径。此外，由于黄山山上酒店主要集中于西北部的北海景区和西海景区，其中西海景区排云楼附近是太平索道的终点站，选择从太平索道入山不便于在山上的行程安排。新景点的开发和交通布局变化，将逐步改变南北景区运营不平衡的现状，从这一角度出发，太平湖景区拥有强大的后发优势资料来源：《新浪财经》2007年06月11日黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber10休闲旅游地产的Resort五种核心驱动力以旅游区域开发的五种核心驱动力分析，黄山及太平湖景区，均属自然/人文资源驱动型，唯有加强商务活动驱动力，方能促使其迅速发展和升级核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumber11黄山至周边省份高速公路分布及里程合肥黄山车程：2.5小时全线路程：240公里起始城市：黄山市——杭州市车程：3小时全线路程：309公里起始城市：黄山市——合肥市徽杭高速合铜黄高速南京•高速公路规划建设徽杭（屯溪－杭州）、合铜黄(合肥－铜陵－屯溪)、屯景（屯溪－景德镇）和黄衢南（屯溪－衢州－南平）、屯宣芜（屯溪—宣城—芜湖）、屯婺（屯溪－婺源）六条高速公路；•主要公路提高环黄山公路的等级。建设际联――儒村二级公路、碧阳――西递――兰田二级公路，形成环黄山公路；Documentnumber黄山靠近经济最为发达的长三角地区，与处于我国腹地的峨眉山、张家界、桂林等景区相比更接近主流客源市场，杭徽高速的开通更加强化了这种区位优势黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber124小时交通圈的建立，在促进黄山景区游客人数的增长方面初见成效，但07年游客统计表明长三角客源仍然占主导，在这个意义上黄山依然是华东的黄山2006年底徽杭高速全线通车以来，黄山游客人数同比有较大幅度的提高。2007年一季度游山人数同比增长了26%，旅游人数的增加带动了各项业务收入的快速增长，从而使得营业收入达到了9,702万元，同比增幅达到37.2%，实现了一季度的扭亏为盈。黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumber13黄山江苏浙江江西湖北河南山东骆岗机场（合肥）屯溪机场（黄山）大龙山机场（大庆）西关机场（阜阳）衢州机场（衢州）天河国际机场（武汉）王家墩机场（武汉）昌北国际机场（南昌）1.黄山机场现已开通至香港、北京、上海、广州、深圳、厦门、武汉、合肥等10多个地区的班机；2.另外还开通了韩国首尔至黄山的直达航班，航行时间最快达到一个半小时左右，为黄山带来了大量的韩国游客；3.经过2004年黄山机场的改扩建工程，机场运载能力大幅提升，计划增加至珠海、桂林、昆明、天津、成都等方向的国内航线；4.同时加开到澳门、日本等地的国际航线；Documentnumber旅游区机场的等级对旅游区的级别有着指标性的意义，黄山机场航空线路的增开和运力的提升将带动更多的远途游客进入，亚洲的黄山正在逐渐启动黄山及周边省份机场分布图黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber14旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的Resort，覆盖不同范围的客户群。按照国际标准，旅游区域开发因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为目的地型Resort、区域旅游度假类Resort（包括商务旅游）以及本地旅游自住休闲类Resort。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型Resort非常强势的资源，如高品质的海滩、滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机1－2周或更长时间1－2次海南、丽江区域旅游度假类Resort（包括商务旅游）一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100－300公里，1.5－4小时车程多数自驾车前往2－7天每半年1－2次天目湖、千岛湖本地旅游自住休闲类Resort不必是特别强势的资源本部分来自本区域小于100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天多次西塘、朱家角Resort的三种类型广泛空间和人口的覆盖集中单一复合Resort的功能本地旅游休闲自住类一般性资源具备部分休闲度假功能具备区域内的强势资源条件和吸引力，相对复合功能，综合满足市场需求，与区域市场保持100－300公里黄金距离机场等基础条件的兴建，资源条件竞争力的进一步提高，产品和活动符合更广泛市场的需求，更大范围的区域推广目的地型Resort区域旅游度假Resort类海南、丽江千岛湖西塘、朱家角从把黄山建成国际级旅游度假区的目标思考，唯有增加更多主题功能，方能使大黄山成为“目的地型”度假区，这一点以海南为成功先例黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber15定位前思考－启示黄山作为连接着一个金长三角经济最发达的江浙沪的后花园正在迅速崛起和形成，太平湖作为下一轮核心景区发展的重点，本项目先天已经具备了高端项目的特质1.距离形成门槛，高端产品的可行；2.僻静成就氛围，高端产品的要求；3.符号等于品牌，黄山正在走向高端符号；4.设施满足需求，高端产品的基础配套正在形成；黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber16“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”在这个有着自然与文化特色优势的国际旅游度假胜地随着交通的不断完善黄山与江浙沪已经形成很好的互补本项目应打造黄山档次最高、配套最全、服务最好的商务旅游度假区为那些重在享受生活的富人们找到归宿黄山旅游整体规划中的机遇和问题定位前思考－启示DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber17黄山太平湖首席休闲度假社区六星级度假区内，服务于峰层人群的集居住·旅游·休闲·度假、疗养为一体的奢侈地产定位初设黄山旅游整体规划中的机遇和问题DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber18DocumentnumberDocumentnumberDocumentnumber19创新化趋势当今，度假旅游已经成为人们一种必不可少的生活方式、度假客源也以团队为主转向以散客为主、不带孩子的伴侣在度假者中占据越来越大的比重、无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转。多样化趋势度假旅游产品在早期传统的温泉、矿泉疗养出现后，继而出现了追求“3S”享受(阳光、沙滩、海水)的滨海旅游，而后，高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目，并且迅速发展成为一大产业。当代国际旅游市场出现极为明显几个变化趋势，主要表现在客源构成和产品类别上，国内市场几乎同步响应了这种变革团客散客无主题有主题近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设