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亚龙湾项目调研报告阳光天地房地产经纪公司2012.03.08part1市场研判项目城市背景一、城市概况常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里，人口286.2万人（2010年）辖6市辖区、4组团县（市）、10县、3县级市、1高新区。包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会，全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。概况辖区人口二、城市经济全部财政收入完成387.9亿元，同比增收77.55亿元，增长25%。人均生产总值超过5000美元2010年全市地区生产总值预计完成3400亿元,五年平均增长12.3%地区生产总值人均生产总值全部财政收入1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令第三套购房叫停石家庄房价调控目标出台房价涨幅力争低于10%石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房一价正式落地石家庄出台新规规范商品房买卖意在遏止炒房下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大国家政策对房地产市场的影响经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。2011年自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点这是今年央行首次下调存款准备金率，也是自2011年11月底以来，央行第二次下调存准率，调整后大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小金融机构为17%。2012年部分银行将放松首套房贷利率尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大石家庄房地产市场现状经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。但是石家庄的的房价并没有表现出比较明显的降价趋势，同去年相比，同比还有所上升。2011年石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维持一个稳定上升的过程。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨，石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年1月，平均住宅价格为6011元/平米，2012年2月平均住宅价格为6048元/平米，平均涨了37元/平米。各大楼盘来电来访陡然增多据搜房网的数据统计，与1月相比，2月来电量出现大幅反弹，三项指标均达到400电话监控史上的新高，关注各大楼盘的购房者增速明显。桥西区、裕华区、长安区，分别位居“搜房电话”石家庄楼盘来电前三名。部门楼盘销量增加石家庄房管局备案数据显示，石家庄楼市交易量明显上涨。2012年3月5日至3月11日，石家庄商品房总销售备案套数为1162套，相比上周669套上涨了73.69%。三月份以来每天成交量不下五十套，其中3月6号和3月7号成交量分别为275套和327套。部分楼盘开始涨价来自搜房网新房监控的数据显示，众美凤凰台意风、天地荣域、卓达上院、天洲沁园等楼盘，价格分别上调了100-200元不等。楼市回暖2012年区域市场分析中低端居住板块中高端居住板块项目周边竞争楼盘地图一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处：楼盘名称国赫红珊湾北城国际天洲沁园紫晶悦城金桥水岸和平时光中景盛世长安建筑形态6栋34层高层，2栋27层中央楼王，9栋4至6层花园洋房18层的小高层，33层或34的高层，共40栋一期5栋18层高层，2栋26层高层百余栋高层18栋小高层、高层板楼小高层高层19栋高层/小高层1.建筑形态主要为高层或小高层2.户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主楼盘名称国赫红珊湾北城国际天洲沁园紫晶悦城金桥水岸和平时光中景盛世长安户型区间（平米）50—15050—16060—14090—13061—16770—18060—140主力户型（平米）两室90—100两室80-130两室80-105三室115-130两室、三室96—12990—100两室二三四室65—139一室55两室1183.项目定位一般为中高端楼盘名称国赫红珊湾北城国际天洲沁园紫晶悦城金桥水岸和平时光中景盛世长安项目定位高端高端中端高端高端高端高端销售价格（元/平米）高层6800花园洋房12000均价7300均价5700最低价6200均价6800均价7900均价7500销售情况80%89%在售未售尾盘60%86%4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施楼盘名称国赫红珊湾北城国际天洲沁园紫晶悦城金桥水岸和平时光中景盛世长安配套设施幼儿园，3000平米高档会所社区内3000㎡幼儿园，运动场所无5万平米中心城市公园，美国睿智国际老年公寓，5万多平米教育配套居委会、文化活动中心、邮政所、社区医疗中心，社区配套商业中心商业街，大堂式会所双语幼儿园，小学，2000平米社区功能性会所、6000平米特色商业、休闲，社区服务性机构二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处：楼盘名称亲亲家园高雅蓝亭御景阁天洲视界城华博国际北辰商务花园建筑形态5栋高层，1栋多层，3栋12层电梯洋房，3栋20层高层12栋26层27栋26—33层板式高层一期为17栋33层高层4栋7层电梯洋房、2栋27层板式高层、4栋27层点式高层板塔结合多层高层1.建筑形态主要为高层、多层楼盘名称亲亲家园高雅蓝亭御景阁天洲视界城华博国际北辰商务花园户型区间（平方米）65—15080—10075—13085—12090—13075—120主力户型（平方米）三室120二室两室90两室88—97两室90—100两室73—102三室100—1102.户型区间为65—130，主力户型以两室90—100平米3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右楼盘名称亲亲家园高雅蓝亭御景阁天洲视界城华博国际北辰商务花园项目定位低端中端中端中端低端低端销售价格最低价3680均价4550均价4860均价4200最低3906均价3130销售情况在售在售在售在售在售在售4.项目配有少量简单设施楼盘名称亲亲家园高雅蓝亭御景阁天洲视界城华博国际北辰商务花园配套设施社区卫生服务站、休闲娱乐、健身场所。小学、幼儿园。两万平米商业街商务办公、文化艺术展览中心、大型超市、餐饮酒吧一条街健身器材、小区会所双会所、Townhouse风情商业街区精英会所健身器材、商铺part2价值提炼Threat—威胁Opportunity机会Weakness—劣势Strength—优势•项目竣工周期晚于周边在建项目•区域内大型楼盘的推出•石家庄三年大变样政策•客户对居住环境和综合素质的理性选择增强•本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位•紧邻北二环，噪音影响比较大•周边在售楼盘和待售楼盘较多•项目周边多污染性企业，环境质量较差•该项目为村证房，没有房产证•地理环境优越。•居住氛围优越•品牌优势•价格优势本项目的SWAT分析地块整体情况分析一、地块位置、交通位置：项目紧邻城市主干道建华大街，建华大街贯穿南北交通：南至栾城北到正定，交通十分便利。项目距广安大街10分钟车程，距离滹沱新区、正定新区分别是5分钟和10分钟车程。公交56路、73路、101路、89路、环1路、环2路，鼎尖市场下车即到。二、地块现状项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17层三、项目周边配套学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大街小学和五十二中，省重点中学二十四中即将建成招生购物：建华商场、北国超市、先天下，国际汽贸城、鼎坚五金市场、红星美凯龙医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省中医院公园：项目北侧的小型公园、石津灌渠、月季公园、东古城遗址公园配套：在项目北侧有一小型公园、小区内24小时安保系统、小区门禁一卡通系统、双语幼儿园、超市、社区医院、菜市场等。part3项目定位项目定位总体思路出品质：两栋33层高层和沿街商铺商业价值：沿建华大街打造街区型商业现金流：通过前期预售和后期销售。整体地块各区域之间互相扶持，最终完成项目的成功运作！建筑形态建筑类别主要为住宅、商铺建筑形态主要为两栋33层高层户型面积定位56平米，一室一厅一厨一卫94平米，两室两厅一厨一卫124平米，三室两厅一厨两卫主力户型项目配套建立动静会所，既能作为高档消费人群休闲娱乐的场所，又能提高项目的品质和档次，而且在前期还可以作为售楼部使用。会所内设置主要有商业设施、运动健身、休闲娱乐等。会所既可满足社区内部居民使用，也可对外营。项目配套商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品店、花店等等建筑风格现代简约风格现代简约立体园林，景观节点植被多样，层次丰富园林景观目标客户群主要为一些中低收入的工薪阶层学历相对较低，中专学历为主工作强度较大且工作时间较长为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业对价格比较敏感对价格、位置（距离单位远近）较关注目标顾客定位及分析part4推售策略宣传推广销售道具证件售楼部•造势•DM单、户型图、折页、水杯、手提袋、沙盘等•建设并投入使用，前期可以使用临时售楼部•土地证、规划许可证、工程规范许可证、规划图纸入市基本条件价格定位价格定位于4000——5000之间推售计划组织团购，回流资金销售高层出售商铺第一组团第二组团第三组团