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尊重·专业·责任·分享·价值中国水电地产战略规划报告赛普咨询2010年5月17日20010赛普版权（深圳），仅供水电地产内部使用尊重·专业·责任·分享·价值A.战略定位A1.前期结论A2.战略定位B.战略规划C.战略路径D.战略保障体系E.三年行动计划目录尊重·专业·责任·分享·价值根据管理诊断、SWOT分析和利益相关者分析得出若干结论分析结论管理诊断要求SWOT分析利益相关者分析外部分析内部分析尊重·专业·责任·分享·价值综合来看，水电地产面临五大机遇，具有五大优势和三个不足五大优势：•水电地产是十六家央企地产公司之一•水电集团具有良好的诚信口碑•水电集团对房地产板块极为重视•水电集团是相关多元化业务集团•水电集团将拥有上市资本运作平台五大优势：•水电地产是十六家央企地产公司之一•水电集团具有良好的诚信口碑•水电集团对房地产板块极为重视•水电集团是相关多元化业务集团•水电集团将拥有上市资本运作平台五大机遇：•央企整合，行业集中度提高趋势•城市化进程，地方政府和城市发展要求•我国房地产区域发展不均衡•轨道交通推动城市群形成•差异化时代到来，后发者面临发展模式、产品细分和区域定位等机遇五大机遇：•央企整合，行业集中度提高趋势•城市化进程，地方政府和城市发展要求•我国房地产区域发展不均衡•轨道交通推动城市群形成•差异化时代到来，后发者面临发展模式、产品细分和区域定位等机遇三个不足：•水电地产专业化开发能力不足•水电地产市场化人才储备不足•水电地产土地储备和区域深耕不足三个不足：•水电地产专业化开发能力不足•水电地产市场化人才储备不足•水电地产土地储备和区域深耕不足尊重·专业·责任·分享·价值A.战略定位A1.前期结论A2.战略定位B.战略规划C.战略路径D.战略保障体系E.三年行动计划目录尊重·专业·责任·分享·价值随着我国房地产市场由进入阶段向充分竞争阶段过度，“战略定位”的重要性越发显现关键成功因素主要竞争方式基本特征充分竞争阶段寡头形成阶段进入阶段适用理论普遍关注的问题:•如何发挥比较优势•如何展开差异化战略•如何提高运营水平进入企业无特别条件限制，产品差异性小，竞争少且相关度弱进入企业无特别条件限制，产品差异性小，竞争少且相关度弱无特别差异无特别差异获取生产要素(包含准入资格)获取生产要素(包含准入资格)大量企业进入，传统模式被广泛应用，竞争加剧大量企业进入，传统模式被广泛应用，竞争加剧无统一方式，差异化或成本领先无统一方式，差异化或成本领先发挥比较优势,但仍容易被模仿/卓越运营/适度创新发挥比较优势,但仍容易被模仿/卓越运营/适度创新市场参与者大量退出，差异化被追捧，马太效应，直面竞争且惨烈市场参与者大量退出，差异化被追捧，马太效应，直面竞争且惨烈早期以价格战为主，后期关注差异化和客户细分早期以价格战为主，后期关注差异化和客户细分塑造难以被模仿的核心竞争优势/品牌/创新塑造难以被模仿的核心竞争优势/品牌/创新设计学派(进入)环境学派(机遇)设计学派(进入)环境学派(机遇)计划学派(执行与秩序)定位学派(差异化\竞争力)结构学派(环境-改变-结构)认识学派(完整的竞争思考)计划学派(执行与秩序)定位学派(差异化\竞争力)结构学派(环境-改变-结构)认识学派(完整的竞争思考)我国房地产行业正在从“进入阶段”向“充分竞争阶段”过度，明确“差异化战略定位”将使企业保持先发竞争优势尊重·专业·责任·分享·价值房地产企业战略定位模型确定一种总体的姿态发展空间发展速度内在动力如何在竞争中胜出参与哪些竞争自下而上形成事实基础自上而下进行战略设计竞争角色定位区域定位递增阶梯定位业务细分定位竞争力定位扩张模式定位房地产企业战略定位一般分为六个步骤尊重·专业·责任·分享·价值A.竞争角色：水电地产处在“挑战者”行列水电地产是央企十六家之一，具有广泛的资源，具备“挑战者”必要条件051015区域市场份额企业实力潜在的未来领先者集团领跑者：进入行业多年，市场份额领先，企业综合实力强，关注规模扩张及其生产模式挑战者：适当条件可能倍速增长、超越领跑者，或资源背景丰厚、或业务模式领先，关注“未来和机遇”为数不少的追随者（生存者）追随者：既无能力、也无意愿进入前列，关注机会的把握和运营提升，做好自己的事儿挣扎者：市场空间已经极为有限，继续生存下去，必须辟蹊径、傍大款为数众多的挣扎者区域扩张模式递增竞争角色业务细分竞争力水电尊重·专业·责任·分享·价值9水电地产宜采用“侧翼战”，找准“差异化”切入点适用于挑战者，以“主战场全面胜利”为目标适用于挑战者，以“主战场全面胜利”为目标区域扩张模式递增竞争角色业务细分竞争力竞争原则核心思路适用范围侧翼战游击战进攻战防御战在同样的领域、以同样的方式做到更好在同样的领域、以同样的方式做到更好了解领导者的强势寻找自身发展机遇找到突破口长期持久的过程了解领导者的强势寻找自身发展机遇找到突破口长期持久的过程适用于挑战者，以“细分领域成为第一”为目标适用于挑战者，以“细分领域成为第一”为目标着眼未来，先期进入，在适当的条件下快速崛起着眼未来，先期进入，在适当的条件下快速崛起无争地带先期进入平静地等待机遇追赶同等重要等待和抗风险心态无争地带先期进入平静地等待机遇追赶同等重要等待和抗风险心态适用于追随者和挣扎者，以“存在和发展”为目标适用于追随者和挣扎者，以“存在和发展”为目标存在和发展存在和发展找到一块小阵地/确定竞争角色改变前，不能改变策略/灵活，可进可退找到一块小阵地/确定竞争角色改变前，不能改变策略/灵活，可进可退适用于领先者，以“持续稳定发展”为目标适用于领先者，以“持续稳定发展”为目标做到更强制造壁垒做到更强制造壁垒有勇气攻击自己领先优势更为明显学会屏蔽竞争者留下调整的余地有勇气攻击自己领先优势更为明显学会屏蔽竞争者留下调整的余地特性/高价/细分品类侧翼战：星河湾、华侨城、龙湖特性/高价/细分品类侧翼战：星河湾、华侨城、龙湖低价侧翼战：恒大、碧桂园低价侧翼战：恒大、碧桂园资源获取和业务模式侧翼战：招商主流模式侧翼战：金地、首创、中建主流模式侧翼战：金地、首创、中建水电地产作为“挑战者”，宜采用“侧翼战”，实行“差异化”战略定位尊重·专业·责任·分享·价值水电地产“差异化”战略集中体现外部机遇和内部优势区域扩张模式递增竞争角色业务细分竞争力水电地产的差异化主要源于资源整合和专业化开发资源差异化：水电地产利用集团相关多元化业务板块取得土地，新城开发和深耕当地政府关系实现资源差异化区域差异化：在中西部地区和二三线城市深耕，依托核心城市和辐射城市实现区域深耕，实现区域差异化扩张模式差异化：依托央企背景，利用央企整合机会实现快速扩张，利用上市公司平台实现快速扩张产品差异化：水电地产通过提升产品品质和服务品质，开发配套设施完善的产品实现差异化价值链差异化：通过开发-施工一体化优势，实现价值链差异化尊重·专业·责任·分享·价值B.扩张模式：水电集团央企上市公司地位、相关多元化业务和良好的政府关系是推动水电地产发展的主要推动力区域扩张模式递增竞争角色业务细分竞争力央企十六家央企十六家水电集团优势水电集团优势上市公司平台上市公司平台相关多元化业务相关多元化业务良好的政府关系良好的政府关系水电地产的优势主要包括五个方面，昀为重要的是深厚的政府关系资源央企整合推动水电地产快速扩张上市融资空间和资本运作增加水电地产资金来源，同时快速增加净资产相关多元化业务协同，地价取得土地良好的政府关系，水电地产具备区域深耕条件尊重·专业·责任·分享·价值水电地产将“低价取得土地”、“股权市场融资”作为主要扩张动力，同时持续提升“专业化开发能力”区域扩张模式递增竞争角色业务细分竞争力净资产收益率净资产收益率权益乘数权益乘数总资产收益率总资产收益率销售净利润率销售净利润率总资产周转率总资产周转率销售收入销售收入销售成本销售成本前期费用前期费用土地成本土地成本三大费用三大费用建安成本建安成本税费税费产品服务品质产品服务品质品牌溢价品牌溢价财务稳健，资产负债率不能过高企业运营效率，持续提升品牌附加值，持续提升产品附加值，持续提升集合竞价背景下，多种途径寻找低价土地、获取土地增值收益成为企业的昀重要工作成本管理，战略采购等控制费率，降低费用税务筹划持续提升专业化运作能力也将是水电地产重要的扩张动力N年N+1年N+2年N+3年N+4年股权融资和集团支持净资产主要扩张动力：水电地产通过水电股份上市平台，以及集团的资金支持实现快速扩张尊重·专业·责任·分享·价值C.区域定位：寻找“国家战略”区域，综合配套改革试验区将迎来突出的资源优势类型名称上海市浦东新区天津市滨海新区非专题性试验区深圳市重庆市统筹城乡试验区成都市武汉城市圈两型社会试验区长株潭城市群承接转移示范区安徽（皖江）广州开发区辽宁沈（阳）北开发区正在申请中广西北部湾开发区1980年代设立的一些经济特区在经济上得到了高度的发展，但是许多其他社会问题开始显现：城乡贫富差距、城乡居民身份差距、社会福利保障缺失、城市规划混乱、环境污染、产业结构单一等等。政府遂计划加快城市化进程，有意避免经济发展过热，通过调整城乡人口比例来缩小城乡差距带来的一系列问题。尊重·专业·责任·分享·价值区域轨道交通网加强“区域一体化”，为区域深耕奠定了基础名称起点终点里程时间武汉至孝感汉口站孝感东站6130武汉至黄石武汉站大冶北站9726武汉至咸宁武昌站咸宁南站9028武汉至黄冈武汉站黄冈东6628武汉至天门武汉至潜江规划中150KM商丘安阳商丘许昌平顶山开封洛阳焦作新乡随着核心城市房价不断增长和准时、便利、快速的轨道交通网形成，辐射城市的发展将大为提速。而把握辐射城市发展机会的企业，将是当地深耕的企业。尊重·专业·责任·分享·价值未来全国高铁交通网和区域轨道交通网络将逐步形成北京～上海客运专线，贯通京津至长江三角洲东部沿海经济发达地区；北京～武汉～广州～深圳客运专线，连接华北和华南地区；北京沈阳～哈尔滨(大连)客运专线，连接东北和关内地区；“四纵”杭州～宁波～福州～深圳客运专线，连接长江、珠江三角洲和东南沿海地区。徐州～郑州～兰州客运专线，连接西北和华东地区；杭州～南昌～长沙客运专线，连接华中和华东地区；青岛～石家庄～太原客运专线，连接华北和华东地区；“四横”南京～武汉～重庆～成都客运专线，连接西南和华东地区。三个城际客运系统环渤海地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际客运系统，覆盖区域内主要城镇。尊重·专业·责任·分享·价值水电地产实行“3+3+X”区域定位环渤海（京津冀辽鲁）西南（川渝云贵）区域扩张模式递增竞争角色业务细分竞争力3：“环渤海区域+西南区域+中南区域”——近期重点区域3：“中西部+泛长三角+海西”——中期重点区域X：布局全国——远期重点区域已经进入，有在位优势国家资源重点倾斜区域未来发展空间好交通便利，区域轨道交通规划主要考虑要素核心城市辐射强，区域易形成整体中西部（豫陕）泛长三角（沪浙苏皖）东南（福建）中南（鄂湘）尊重·专业·责任·分享·价值D.递增：不同阶段采取不同的递增模式区域扩张模式递增竞争角色业务细分竞争力第一个三年“央企整合、区域深耕”、第二个五年“加速区域深耕”、未来全国布局，实现快速发展2010-20122013-20172018-未来央企整合、区域深耕加速区域深耕全国布局在区域内加速实现深耕进行核心区域布点进行全国布局当前央企整合是重要战略机遇充实土地初步是目前昀为重要的工作，唯此才能实现第二个三年的加速区域深耕，同时也要在部分区域进行深耕尊重·专业·责任·分享·价值E.业务细分：水电应将重点放在住宅开发、商业/旅游地产和新城开发三个板块区域扩张模式递增竞争角色业务细分竞争力水电地产拥有若干处于不同阶段的业务模式住宅开发商业地产城市综合体/住宅+商业资源获取投资回收速度规模收益企业影响力当前状态规划化开发-规划实施发展空间新城开发唐山/海西规划实施住宅开发是水电地产主业，未来单纯住宅开发利润水平区域平均化，土地资源稀缺单纯商业地产对网络化、规模化要求较高