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住宅地产规划及产品设计原则2010年1月地产设计的四项内容规划产品造型实施经济市场营销还原规划设计原则经济性及刚性的原则一、几种规划设计概念紧凑型布局规划局部集中景观规划高层+townhouse规划条件限制大规划条件限制中规划条件限制弱规划及户型特征限制,容积率高,有日照限制或限高规划限制不高,楼体布置宽松,可形成局部集中景观或外部拥有景观资源规划条件宽松,需根据盈利预测确定高+TH的产品组合二､几项规划设计形态的影响因素外部资源价值精准分析地块内部土地价值等级分析物业类型精准定位不同城市对日照朝向分析三､几条规划设计的常用原则1必须确定合理规模和组团分区1配套设施的辐射能力,对于小区的组团规模起一定的决定作用｡2高效高品质物业管理服务能力也对小区组团划分起决定性作用｡3开发商的分期实施和启动资金能力也对小区组团划分起决定作用｡CHAPTER3本次规划的目标、愿望与理想总用地面积：34.87公顷总建筑面积：931203.58平方米地上建筑面积：836305.32平方米地下建筑面积：94898平方米总户数：8387户绿化率：30%容积率：2.40绿地开发的经验数值为小高层组团合适的规模尺度为4-8万平方米,组团入口至最远楼栋步行半径在150米为宜｡多层或低层组团常取下限｡创新规划模式——四级物管CHAPTER4规划模式■社区认同感、归属感合理邻里规模，便于管理，促进交往，增强归属感根据国内外“合理邻里规模”理论研究，合理的防卫型邻里规模为4-8万平方米；合理的认可型邻里规模为15-20万平方米。绿地·江桥新城将居住社区划分为若干个上述大小的防卫型邻里规模，并控制合理步行距离，既便于加强对邻里的管理，也增强了人们的交往和对于邻里的归属感。结论：合理的防卫型邻里规模为4-8万平方米合理认可型邻里规模为15-20万平方米合理的社区规模为50-70万平方米第一层次“邻居”层次50-80户（约150-240人）一个单元，一条里弄第二层次“防卫型邻里”层次500-900户（约1500-2700人）一个组团的尺度，支持一些日常功能，如洗衣店、小吃店等第三层次“认可型邻里”层次2000-3000户（约6000-9000人）一个小社区的尺度，老人、家庭妇女合理步行范围第四层次“社区”层次9000-20000户（约3-6万人）一个大社区的尺度，这一规模的配套设施应提供居住生活的多样化选择。采用四级邻里结构和四级物业管理本项目规划结构分为：社区、认可型邻里（居住小区）、防卫型邻里（组团）、邻居四级，物业管理也分为社区入口、认可型邻里入口、防卫型邻里入口、居住单元入口四级。邻里规模适宜，便于物业管理。单元入口城市入口次街入口组团大堂5万M2770户5.2万M2800户5.6万M2860户6.2万M2950户5.3万M2810户4.6万M2700户6.2万M2950户4.6万M2700户3.7万M2560户人车分流CHAPTER5交通模式■交通出行的便捷性与适宜性组团内人车分流认可型邻里（小区）通过环形次街使社区道路向城市开放。防卫型邻里（组团）是人车分流的纯步行安静生活空间。城市道路认可型邻里出入口学校出入口次街（城市支路）次街（人车混行）邻里步行景观流线纯步行流线（组团内）防卫型邻里（组团）出入口地下车库出入口CHAPTER101组团规模作为组团划分的前提条件,需要在组团划分前决定.2根据总规模和组团规模测算组团数量.3根据地块价值分析决定组团功能布局.4考虑分期建设的思路.特别是先期开发组团和城市道路关系.5示范区的设置会调整和影响规划布局.2低层产品最大化原则1当规划要求高低配时,在坚持不损失容积率的情况下,须将低层产品最大化｡2坚持低层产品组团相对独立的原则｡3优质产品占据优势资源1住宅作为小区规划的核心,需要占据全区优质土地资源｡2按照优质土地资源的价值等级布置相应产品等级,坚持优质产品配置优势资源的原则｡3尽可能规避土地不利因素影响｡4产品均好性原则1必须保证住宅产品每一栋都能够销售｡不要为满足部分产品的好销,使其它产品无法销售｡2规划时尽可能规避不利因素,创造内部优势,争取做到户户无劣势｡3规划时控制优势户型占据优势资源,实现广义上的均好｡6坚持不同产品组团相对独立原则低层,多层,小高层,高层,超高层产品组团相对独立｡对客户总售价差别很大时,组团还需要从物管上严格分开｡7坚持住宅纵向交错布置原则在住宅布局时,坚持住宅纵向交错布置的原则,有利于提高户型的日照及景观视野｡5坚持朝向依据销售效益最大化原则在景观优先还是朝向优先的问题上,住宅朝向应该满足销售所需要的销售效益最大化原则｡5路网布局原则1路网布置方案以占地最小为最优方案｡2车行路网首选小区全区人车分流,次之局部分流,最后在条件不允许情况下,形成人车分流｡3路网布置应均衡,同级别的道路负荷应该相近,并控制在合理的范围内｡4小区的主要道路线形以通而不畅为原则｡5路网走向布置与用地红线形状相呼应,将不可利用边角余地留在小区内作集中景观｡6小区主要道路上开口不应过多,不宜直接接入低层住宅｡7避免路冲,主要朝向临道路需要保证合理间距｡5景观布置销售最大化原则1外部有景观必须加以最大化利用｡2内部集中景观必须结合用地价值分析将景观用地用在可能产生最大规划价值的区域｡3景观带或轴以平行建筑景观朝向为优｡4纵向景观轴以S型为优,以保证景观轴可以为周边产品带来视线优化进而提高销售价值为准则｡5组团中心尽可能设置点状绿化,避免将点式绿化设置靠近用地红线｡配套设施设置原则配套指社区配套物业用房教育配套商业配套垃圾房变配电生活水泵房消防水泵房煤气调压站热交换站社区配套—街道办事处，卫生站，邮局，文化站等需布置在对外有直接入口的地方，不朝向小区开门，同时其位置为价值较低的地上用地。物业用房—布置在小区到达性较好的地方，方便日常物业管理。教育配套—结合入口或沿路划出独立用地，方便学生进出，不应临近城市交通干道。商业配套—根据土地价值分析，布置在小区商业价值最大处。垃圾房—避开主要出入口，方便全区垃圾收集，设于隐蔽处。变配电—集中设置时位于小区负荷中心，分散布置宜靠近组团负荷中心，首选地下室，放在地上时宜隐蔽并远离住宅。生活水泵房—首选地下车库，布置地上时注意噪音影响。消防水泵房—首选地下车库，布置在地上时注意对周围环境心理影响。煤气调压站—布置在地上，隐蔽处，并与其他建筑保持安全距离。热交换站—首选地下室，在地面时，注意噪音影响。endthanku