搜索
赣州市商业地产调研报告一、赣州市概况：赣州位于江西省南部，东接福建、南临广东、西靠湖南，自古就是“扼赣闽粤湘之要冲”的战略要地。赣州原市府所在地（章贡区）距南昌423公里，广州465公里，深圳480公里，厦门550公里。全市总面积3.94万平方公里，辖1区2市15县，是江西面积最大的地级市。城市要素城市人口GDP总量人均可支配收入财政收入社会消费品总额高校数量在校人数排名赣州836.7834.8118348.267.577.32南昌461.51660.11511281.5429.14444.81九江475.6700.6128898.293.646.33景德镇156.5322.01358311.266.032.610上饶649.0628.3126762.852.331.94鹰潭110.7256.6128085.128.510.411二、赣州商圈概况：赣州市商业网点大多呈现带状分布。大多集中在河套老城区的文清路、青年路、厚德路、大公路等街道。各条沿街商业带的经营业态有单一化趋势。如文清路目前的经营业态以中高档服饰和首饰为主；大公路以运动服饰和体育用品为主；环城路则以通讯产品为主。商业多以商住形式出现，单纯的商业用房较少。城区内的商业基本上都是以“底层商业，上层住宅”的形式，功能混杂。商业分布大都沿交通性干道发展。停车场等配套设施的不足。三、赣州IT卖场概况：1、新大地电脑城：赣州新大地电脑城原为南昌新大地电脑城下属分公司，位于红旗大道与八一四大道的交汇处。该电脑城于2002年11月开业，经营面积6000方左右。作为赣州目前电脑城中物业条件最好、设备最齐备的新大地，而目前南昌新大地已经撤出赣州，经营权落到一位女老板手里，并继续沿用新大地的品牌来运作。当前新大地相当强势，与商户关系紧张，抛出“价高者得，爱留不留”。租金全面飙升：一楼120-130，二楼100-110，三楼60-70（按实用面积）。而且一、二楼租金所差无几，只要做笔记本品牌机就能在一楼。据当地经销商了解，目前进驻新大地的经营普遍以后开公司为主，主要有实力的赣州IT经销商主要还集中在太平洋电脑城。2、赣州电脑城、赣州新概念电脑城：赣州电脑城坐落于赣州市红旗大道，开办于1998年，是赣州最早、知名度最高的电脑专业市场。建设时间早，其整体物业非常落后，也没有相应的产品区域规划，处于90年代水平。主营DIY，耗材与二手维修，耗材的批发集散地。赣州新概念电脑城位于赣州电脑城负一楼，于2004年9月开业，总营业面积1000方。继承了老赣州电脑城部分商户后，主营耗材产品。其与赣州电脑城一样物业陈旧、结构不合理，只是寄生于赣州电脑城，权作补充。通过与商户沟通了解到，目前场内商户对这座老电脑城的未来已不抱希望，倒闭也只是时间问题，期待一个强有力的市场介入。3、太平洋数码港：太平洋数码港坐落于青年路，物业所有方赣州绵红房地产开发公司，赣州电脑城经营管理部门向其租赁一、二楼管理运营卖场，市场于2002年12月正式营业。由于太平洋数码港位于赣州高校区，地理位置优越。目前已成为赣州市人气最旺的电脑卖场，也是大批学生购置IT产品的首选之地。在赣州4个电脑城中，太平洋的商户数量最多，实力最强。但该物业一楼狭小，二楼摊位又分割太小，很多商户抱怨物业结构不甚理想。凭借良好的经营，目前太平洋租金一路走高，只稍低于新大地（一楼110-120，二楼80-90）。但相对于新大地的剑拔弩张，太平洋管理部门得到许多大户支持，占尽“人和”。4、青年路沿街店：在太平洋数码港所在的青年路，沿街店铺林立，主营笔记本品牌机，囊括了众多知名品牌。享受太平洋的人流、物流、品牌辐射，销售状况良好。总的来讲，由于赣州人多地广，该市下属18个县市产品辐射力强大，催生了众多的IT产品渠道商、经销商，数量达300家以上。这些IT商家大都有着多年的从业经验，大部分分布在红旗大道及青年路的三家电脑城里，另有相当一部分分布在厚德路、青年路沿街店铺及写字楼里。在赣州市IT经销商中，DIY与耗材占据主流。经营数码产品的经营户数量不多，但是品牌专卖店和笔记本电脑专卖的电脑经销商的数量还在不断的提升。电脑城楼层房租（元/月/M2）出租率其他费用付款方式押金优惠政策赣州电脑城二楼55-65100%月付三个月的房租优惠一个月的房租三楼35-45100%新概念电脑城负一楼25-35100%水电公摊月付无新大地电脑城一楼120-130100%物管费15元/月∙平方月付无二楼100-110100%三楼60-7085%太平洋电脑城一楼110–120100%物管费3元/月∙平方季付无二楼80–90100%四、赣州商业地产调研：赣州市为了更快推进“对接长朱闽，建设新赣州”发展战略，力争用3-5年的建设时间拉开赣州特大城市框架，用20年左右的时间把赣州建设成为面积200-300平方公里、人口200-300万的特大城市，确立区域性现代化中心城市的地位，最近几年房地产市场得到迅猛的发展。1、赣州市商品房销售均价为3500左右，房价相对偏高，结合赣州市人均可支配收入为11834元/年，购买力明显不足，促成房产热销的主要购买力量来自与赣州地区下辖的县城的高收入人群投资性购房比例较大。目前赣州市低档房的售价在2500-2800左右，中档房的售价在300-4000左右，高档房的售价在4500-6000元，按正常房价收入比来看，购买力相对较弱。2、开发片区主要集中在新区为主，目前章江新区的开发速度很快，新开发楼盘的销售价格都在4000元以上，一楼店铺的售价在20000-25000左右，在调研过程中，中庭国际的最高底商销售价格在40000万元。唯一目前建成万盛MALL是新区最大的商业综合体，总建筑面积11万平米，商业面具65000平米，底铺的销售均价在23000-28000元左右。商业还未正式的启动，处在招商阶段。3、部分楼盘价格：章江新区调查的楼盘中，在售的有金鹏怡和园、中廷广场、黄金时代、财富港、金桥花园二期、赣州休闲娱乐城二期、中都章江豪园、江南明珠、金域蓝湾等。金鹏怡和园位于长征大道与兴国路交汇处，市政中心对面，包括二栋多层和二栋电梯住宅楼，的销售均价3610元/㎡。中廷广场紧邻赣州市图书馆，6月28日开盘，是赣州第一个面世的精装小户型楼盘，共三十层，其中住宅25层，每层26套，共计650套。均价5200元/㎡。黄金时代项目位于赞贤路上，目前在售的为多层住宅。均价4100元/㎡。财富港项目位于黄金广场东侧，共5栋28层电梯综合楼，一至四层为商业用房，五层以上为住宅。电梯住宅均价5100元/㎡。金桥花园二期项目位于赞贤路上，2栋多层住宅楼，66套住房组成。均价3800元/㎡。赣州休闲娱乐城目前三、四层暂停销售，现有一层店面在售，21000元/㎡。中都章江豪园位于章江南大道火车站的河对面，电梯住宅均价4200元/㎡。江南明珠位于兴国路南侧，尾盘在售，电梯住宅均价为4000元/㎡。河套老城区：赣州国际时代广场项目位于红旗大道西侧，项目总占地216亩，建筑面积450000㎡，其中商业面积100000㎡，均价为4800元/㎡，商铺价格35000-40000万。5、土地价格：一、章江新区地块一：J22地块，土地面积6302.3平米，容积率3.2，土地用途为商业住宅，255万/亩，楼面价1200元。地块二：J17地块，土地面积23860.45平米，容积率2.7，土地用途为住宅，262万/亩，楼面价1455元地块三：B3地块，土地面积23300.93平米，容积率1.8，土地用途为住宅（含配套商业），出让年限住宅70年、商业40年，74万/亩，楼面价格616。地块四：J20地块，土地面积59189.19平米，容积率≤2.2，土地用途为住宅（可配套少量商业），出让年限住宅70年、配套商业40年，以2400元/㎡竞买成交。160万/亩，楼面价1090元。二、河套老区：地块一:V-A-06地块，土地面积21137.84平米，容积率2.5，土地用途为商服(农贸专用市场)、住宅，出让年限商服40年、住宅70年，成交价3770万元。楼面价713元。地块二：地块一:河套老城区VI-A-12、15地块，土地面积5597.9㎡的国有建设用地使用权，容积率＜2.0，土地用途为商业、住宅，出让年限商业40年、住宅70年；地块二:河套老城区VI-F-02、03、05地块，土地面积96590.6㎡的国有建设用地使用权，容积率＜2.6，土地用途为商业、住宅，出让年限商业40年、住宅70年；地块三:河套老城区VI-A-16地块，土地面积26146.9㎡的国有建设用地使用权，容积率＜3.4，土地用途为商业、住宅，出让年限商业40年、住宅70年；地块四:河套老城区VI-F-09、10地块，土地面积18880.6㎡的国有建设用地使用权，容积率＜2.5，土地用途为商业、住宅，出让年限商业40年、住宅70年。四宗地块以9420.14万元竞买成交。楼面价640元五、结论：根据两天对常州市的摸底调研，得下如下数据：1、住宅：根据对赣州市市区的住宅调研，目前常州市的住宅商品房的均价在3500-4000元/平米，高端的住宅可以卖到5000元/平米多，低段的基本维持在3000元/平米。在目标物业周边的商品房均价为4000元/平米2、商铺：赣州的商铺价格均价在18000-22000元。3、土地：260万-350万之间。资产测算1、赣州市红旗大道粮食局地块（陈总朋友，国有资产管理公司推荐）该地块位于红旗大道中段，红旗大道是赣州IT的主要销售集散地，由于粮食局已经搬迁至新址办公，该地块将纳入赣州国有资产投资公司处理，该公司董事长是陈总的好朋友也极力向颐高推荐该地块，我方需要将项目需求方案尽快进行上报，并及时与对方联系好关于此地块的进展。做好前期各项拿地工作。建设内容：占地面积8亩，争取容积率做到3.5，按赣州红旗大道土地价格预估在350万左右（拍卖信息不足预估参照赣州市近期土地成交价格及地段因素）。，建筑面积18676，地下2000平米，商场部分6200平米，写字楼12476平米。土地成本2800万，建设成本：4669万，总计7469万。销售价格：1、写字楼：12476*4000=4990万。2、1F商铺：2067*22000=4548万。3、销售收入：9538万。4、颐高提供5年平均每年7％的回报；5年返租成本1591万。5、销售收入：9538万-7469万-1591万=478万。2、根据上述的测算，颐高还将持有-1层2000平米、二层2066平米，三层2066平米。3、颐高8200平米商场经营面积按现在电脑城普遍按均价50元租金计算，赣州项目一年产值492万，8200平米的装修分摊一年250万，经营成本150万左右，每年预计项目盈利在100万。4、上述经营测算销售价格是建立在当前赣州房地产价格市场基础之上进行的资产分析，供大区参考。