工业地产策划建议书

中国科学院信息咨询中心中国科学院信息咨询中心2009年8月Tel：010-62614436××工业地产策划（建议稿）1CICCASCICCASCopyright2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.一近一个月工作进展•初步研究了国内外工业地产的部分案例•实地参观并考察了合肥部分地产项目、对蜀山开发区、政务新区和滨湖新区的建设规划和挂牌地块进行了摸底已开展的主要工作•两类关键问题：目标与定位；开发与盈利模式。•掌握的信息有限：对中国国内大中城市的工业地产发展现状不太了解，比如：成功案例的深度剖析、合肥（乃至安徽省）工业发展现状与产业规划、工业地产的细分与开发热点、投资模式与收益回报特点、目标市场的现实需求和消费能力、渠道、政府态度、国家在工业地产上的政策和相关规定，……工作总结与问题2CICCASCICCASCopyright2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.二对两类问题的界定与理解（1/2）目标与定位1•专业化：工业地产在大的方向上会形成一个发展趋势，但具体来讲，应该根据不同城市、不同产业的情况实行不同的操作方式，还必须通过专业化手段操作。工业地产的专业化首先是面向特定产业。•专业化选择：区域产业发展与升级助推工业地产发展；（1）支柱产业→配套（2）正在形成的产业→集聚（3）规划中的产业→引导（4）预计会形成的产业→布局•专业化过程：前期定位、规划、选址、建厂、厂房设计、招商到后期的物业管理，乃至配套的增值服务，每个环节都应做到专业化。•工业地产专业化开发要求：在统一的产业规划布局下，把房地产作为配置载体，由专业的开发企业整合和开发土地资源，通过统一规划和专业设计，为入驻企业提供相应的经营用房、配套设施和物业管理,实现土地的集约配置效应。没有目标的商业行动是非常可怕的；有目标的商业行为是否成功还取决于其科学性和有效性。没有目标的商业行动是非常可怕的；有目标的商业行为是否成功还取决于其科学性和有效性。3CICCASCICCASCopyright2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.二对两类问题的界定与理解（2/2）•工业地产开发有四种常见模式：（1）工业园区开发模式。目前是工业地产市场的主要载体，政府所最常运作。（2）主体企业引导模式。实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区，自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。（3）工业地产商模式。房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地，建设基础设施或厂房、仓库等，然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。这将成为主流模式。（4）综合运作模式。上述三种模式的混合运用。•工业地产有三种盈利模式：（1）以租赁方式回收投资；（2）追求土地资源价值最大化；（3）以上两种方式的结合。开发与盈利模式2我们认为：每一个地区的工业地产都有自身发展的规律和限制影响因素，开发与盈利模式只能借鉴，决不能复制。我们认为：每一个地区的工业地产都有自身发展的规律和限制影响因素，开发与盈利模式只能借鉴，决不能复制。4CICCASCICCASCopyright2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.三思考（1）：工业地产有“钱”景工业地产环境：利多•低成本与经济强势增长，导致中国工业发展的历史必然性。政府重视工业是中国工业发展的良好机遇。•世界上的制造业重心已开始向中国转移，而目前中国的制造业将由沿海向中部转移。•工业地产开发刚刚兴起，在发展模式和政策措施还不规范和明朗的环境下，恰恰是介入机会。•对单纯住宅房地产，工业地产在政策稳定、土地成本等方面有明显优势，并且现金流充沛、风险分散、长期获利，有工业用地增值带来的资产溢价。与其他许多国家相比，我国工业物业价格还非常低，与住宅、商业地产还有很大的差距。因此，工业物业的租售价格还有很大的上升空间，浦东金桥、海泰发展等工业地产股最近的出色表现印证了这一点。•近年来，国家一直在对房地产市场，最主要是对住宅房地产市场和商业地产市场进行宏观调控。传统房地产市场转型不可避免。企业激烈竞买城市核心土地导致土地“天价”的现象愈演愈烈，商住开发利润空间必然受限制。•交通运输成本的降低与物流业的进步使工业项目选址自由度提高，工业地产地域固定性减弱。有蓬勃发展的工业作为坚实的基础，制造、物流等产业发展带来巨大需求，在国家政策的完善下，宏观调控带来的转型动力促进工业地产规范、健康发展。工业地产商：行动•十几年前，新加坡最大的工业地产开发商之一新加坡腾飞集团通过苏州工业园进入中国，目前在中国的投资已经达到了3亿美元，大部分为工业地产项目，投资区域已经延伸到了北京、深圳、大连、沈阳、西安、天津、成都、武汉等城市。•自2006年以来，世界最大工业房地产投资信托公司普洛斯公司分别在大连保税区（汽车物流园区和保税物流园区）、青岛市（分别在黄岛、城阳、胶南开发建设物流园区）、成都（标准仓储设施和航空物流园）等投资工业地产。•2008年3月，复地集团既2006年成功开发上海宝山上海国际钢铁服务中心后，选址上海金山进军产业地产，打造环保型现代化工服务业集群。•由温州资本组建的浦庆投资公司，通过独特的开发模式高调进军工业地产。如，占地500亩的上海浦东国际机电数码园，上海松江多媒体产业园200亩规划用地中的的40亩使用权，在天津市陈塘都市工业区580亩土地进行开发建设。此外，浦庆投资还在上海、天津、福州、重庆、成都等几个主要中心城市全面布局。我们认为：未来房地产企业将以“多极化”投资策略为主,投资热点将会从住宅地产、商业地产向工业地产和旅游地产转移。我们认为：未来房地产企业将以“多极化”投资策略为主,投资热点将会从住宅地产、商业地产向工业地产和旅游地产转移。5CICCASCICCASCopyright2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.三思考（2）：工业地产经营成功的六大衡量指标–规划–战略投资–使用权转让–政策与管理（约束）地主：土地资源–开发权获得–策划能力–资源整合能力–设计、建造–灵活利用现有政策（反约束、变通）开发商：地产经营–经营权获得–租赁、参股等–投资、融资经营能力–配套服务能力（争取各种有力政策、扶持企业发展）物业商：物业经营导入产业第一时间发展空间区域经济邀盟集客形态功能独特性前瞻性感召性互补性成长性排他性不拘泥于现有模式的创新，基于整合资源和盘活资源为目标的工业地产开发与盈利模式将是未来地产商竞争的关键。不拘泥于现有模式的创新，基于整合资源和盘活资源为目标的工业地产开发与盈利模式将是未来地产商竞争的关键。6CICCASCICCASCopyright2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.四案例（1）：创意起家•798的前身是大型国有军工企业一一北京华北无线电联合器材厂，798厂衰落于上世纪80年代末。2000年年底经过企业调整，798、706等6个工厂合并为七星集团。•资产重新整合后，一部分厂房闲置。为使这部分房产得到充分利用，七星集团将这些厂房陆续出租，而其中一个出租思路就是把这种空间结构都十分开放的厂房作为艺术家工作室。结果一发而不可收拾。•如今，798厂已经成为雕塑、绘画、摄影、设计等各种文化艺术形式汇集的聚集区，已经形成了一个比较完整的产业链。798已成为了一个艺术的代名词，不但在国内成为艺术设计交流、展示的先驱，在国外也具有一定的知名度。798现象7CICCASCICCASCopyright2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.四案例（2）：民营孵化器•汇龙森（北京）国际孵化有限公司于2002年成立，全民营孵化器公司。以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨。是国家科技部认定的国家级高新技术创业服务中心、北京市科委认定的北京市高新技术产业孵化基地和北京市级留学人员创业服务中心、中国民营促进会批准的民营科技企业创业基地。•已经完成了总建筑面积达16万平方米的三个园区的建设。还在园区内创立了孵化园、科技、留学人员创业园、国际产业园，搭建了生物医药、无线宽带接入和国际中小企业合作对接的专业技术服务及企业对接服务平台，建立了较为完善的招商服务网络，有效的促进了新技术的推广、引进与应用。•收益变化：从收取房租→收取服务费用→投资（三级跳）。•已经专门成立了汇龙森国际投资有限公司、汇龙森科技投资有限公司等两家全资的投资子公司。投资有两种方式，一种是跟投，也就是在风投对企业投资后，我们跟进投资。另一种就在自己寻找高成长型的极具投资前景的企业，投资方式非常灵活。可以实行房租参股、服务参股乃至直接进行资金投入。汇龙森孵化器8CICCASCICCASCopyright2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.四案例（3）：借产业转移，打造工业地产•由几位浙商组成的投资联盟于2003年底组建了重庆模具产业园区开发建设有限公司；总占地面积3000亩，总投资约40亿元；分生产加工区，综合配套区和市场交易区三大功能区。其中生产加工区占地1800亩，引进重庆、浙江、上海、江苏、广东及海外模具产业链相关企业入驻，形成产业集聚，发展特色工业；综合配套区占地600亩，开发建设研发培训、商务服务、休闲娱乐、办公居住等多功能服务社区；而市场交易区又名“重庆国际五金机电城”，规划建设面积为45万平方米，开发建设成为目前西部规模最大、功能齐全、集产品销售、展示、信息交流、技术服务、电子商务、网上交易、仓储物流、商业服务等各种功能为一体五金机电专业批发市场。•贯彻了“工业建筑民用化”、“商铺别墅化”、“厂区公园化”概念。园区700套别墅式商铺主要面对机电市场的经营者，以最优惠的条件吸引全国机电市场的商家来此淘金。•模具园打造了大型“销品茂”，在综合配套区建设一家五星级酒店、大型百货商场和大型超市，以及餐饮、休闲、娱乐街区，同时将开发一个高尚住宅区进行配套，使整个模具园区形成功能齐全，配套完善，具备良性内循环体系。重庆模具园9CICCASCICCASCopyright2006-2009,CenterforInformation&ConsultationoftheChineseAcademyofSciences,AllRightsReserved.五建议：成立专案组，开展系统研究了解期–进一步挖掘案例，研究工业地产共性规律–对合肥（乃至安徽）工业发展（现状与趋势）进行系统剖析–对沿海（特别是江浙）产业转移进行研究选择期–以行业/产业为主线，通过组合进行选择–工作重点：•打造产业链•机会识别与判断•初步调查•地块选择整合期–对关键成功要素充分认识–筛选资源；各种资源调配可行性论证–方案论证完善期–确定项目总体定位–完善产业定位、客户定位、产品定位和功能定位以及服务定位–地块分析与开发方案–5-10年企业发展规划–各细分工作方案论证和完善1234机