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徐州市华美房地产公司项目策划研究1徐州市概况1.1地理位置徐州位于东经116°22,北纬33°43＇-34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。1.2地物地貌徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拔一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中铜山县东北的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拔一般在30－50米之间。1.3气候状况徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。1.4矿产资源徐州拥有多种矿产资源。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。其储量：煤炭39亿吨，石膏44亿吨，岩盐21亿吨，石灰石250亿吨，钾长石21亿吨，石英石2亿吨。还有储量可观的铁矿石、大理石、高纯硅砂、钠长石、硫辉石、蛇纹石、重晶石等30余种矿藏资源。1.5交通状况徐州市素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。陇海、京沪两大铁路干线在此交汇，公路有5条国道、20条省道、4条高速公路经过徐州，市到县全部通高等级公路；京杭大运河穿境而过；观音机场为国家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯境内，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。1.6经济状况根据中央精神和省委部署,徐州市第九次党代会和市委九届三次全会确定了全市新世纪新阶段的奋斗目标，提出到2010年，全面建成宽裕型小康社会；到2020年，总体上基本实现现代化；到2050年，全面实现现代化。市委、市政府按照省委、省政府加快实现“两个率先”的要求，研究制定了近期目标。总的考虑是平均经济增长保持12%以上的速度，三年内GDP和财政收入分别跃上1000亿元和100亿元的新平台；2008年人均GDP超过2000美元；2012年人均GDP达到3000美元，全面建成小康社会，2017年，人均GDP达到5000美元，基本实现现代化。近期目标重点围绕强市和富民两个方面，规划时段为2005年和2007两个阶段。强市目标主要是：2007年，全市GDP超过1400亿元，财政收入超过130亿元，年均分别增长12%和15%以上，人均GDP达到1830美元，其中2004年GDP超过1000亿元，2005年财政收入超过100亿元；富民目标主要是：2003年至2007年农民人均纯收入年均增长6%，2005年、2007年分别达到4260元和4790元；2003年至2007年城乡居民储蓄余额年均增长15%左右，2005年、2007年城乡居民人均储蓄存款余额分别达到7000元和9270元左右。制定各自的近期发展目标，以县（市）区的近期目标保证全市的近期目标，以全市近期目标的如期实现加速富民强市、全面建设宽裕型小康社会和基本实现现代化的进程。2徐州市房地产概况2.1徐州房地产市场综述近几年来,徐州市城市建设发展迅速,房地产市场不断繁荣,商品房年销售额以8%的速度增长。住宅消费中个人住房消费成为绝对主流,房地产市场的发展,将有力促进徐州经济的发展。目前，徐州市的房地产需求市场中以旧换新是购房者的主流，市民的住房正在从“实用型”向“比较舒适型”过度。此外，城市人口的迅速增长、新婚用房、拆迁带来的需求，这些都是现实的巨大需求。徐州市目前的房价相比部分南方的城市较低，其决定性的因素是徐州的人均收入远远低于南方其它城市。2.1.1市场多元化格局初步形成,产品的更新换代速度加快首先是高层塔楼粉墨登场,以其位置优越、上下交通方便、视野开阔的自身优势,向长期统治徐州住宅主流市场的多层发起挑战;继而是板式小高层横空出世,以令人耳目一新的人性化“四明”设计、安全私密性好、舒适便捷的优势,全面叫板高层塔楼;最后连一贯低调的别墅物业,也开始揭去朦胧的面纱,挑起住宅郊区化、崇尚自然的“生态环保大旗”,快速加入战团。一时间,低层、高层相互争宠;板式、塔式交相辉映;跃层、复式、错层已不在是一个个独立僵化的概念;智能化、TOWNHOUSE、SOHO等概念层出不穷,市场多元化格局已初步形成。别墅、高层项目的不断涌现,不仅有效的激活了徐州楼市,而且有利的推动了徐州市住宅市场的更新换代和产品升级。2.1.2安居房大幅减少,经济实用房走势强劲近年来,安居房销售量锐减,经济实用房显现出强劲的上升势头。据统计,经济实用房在所有的物业类别中增长是最快的,同时也是增幅最大的,平均价格指数全年增长了14.8%,合成每平方米上涨145.48元。经济实用房的快速增长,一方面反映出由于市场结构性失调造成的房价虚高;另一方面,也表明徐州抵挡物业的有效需求已出现严重不足。2.1.3普通住宅稳中有升,高中档住宅发展滞慢目前,普通住宅稳稳的占据着市场的主流。因为普通住宅的价格差异性较大,所以在所有的物业类别中也表现最为活跃。但规模普遍较小、总体规划凌乱、社区配套不完善、同质产品太多、项目缺乏个性等客观因素仍是制约普通住宅进一步发展的瓶颈。综观徐州房地产市场数百个楼盘项目,规模超过5万平方米的屈指可数,规模超过10万平方米的更是凤毛麟角。小规模的开发,不仅会大大的增加成本,抬高房价,更不利于项目品牌的塑造与延续。2.1.4高层成为市场亮点,别墅市场稳定近年来,高层、小高层等中高档物业飞速发展。2001年在建和拟建的住宅中,约有总数20余个、总建筑面积超过50万平方米的高层、小高层项目,这在以往以多层住宅为主的徐州市房地产市场上无疑是一个重大突破,但从其季度平均价格指数来看,除一季度出现小幅上扬之外,其余三个季度均成下降趋势,下降幅度达8%之多。高层因建造及管理成本的高投入,受徐州市经济发展水平和传统思想的局限,再加上徐州市物业管理水平的相对滞后,使高层的发展在住宅市场上还只能充当“看点”的角色,倒是介入高层与多层之间的小高层物业大有异军突起之势。徐州的别墅市场近年来一直较为稳定,价格浮动不大。因为别墅的目标客户只是针对金字塔顶的一小部分特定的消费群体,市场需求极其有限,基本上是属二次置业者,消费者挑剔性强,再加上受徐州经济发展水平的制约和一些人不愿“露富”等传统思想的影响,使徐州的别墅物业价格上调乏力。2.2徐州房地产发展的影响2.2.1徐州2004年房地产交易情况据2004年第四季度徐房指数报告显示，2004年第四季度二手房均价为1350／平方米，比上季度1334元／平方米的均价上涨1.2％，存量住房成交4618套、交易面积28.61万平方米、交易金额3.07亿元，比上季度分别上升66.17％、70.7％、47.6％。本季二手房市场表现为：成交量大幅增加，小户型住房热销，中心区域价格略有回调，其他区域二手住房价格略有上升。2004年我市市区实现房产交易额245.78万平方米，交易量达34.18亿元，由旺盛的购房需求实现的房产交易量，创下了我市历年来的新高。这是记者最近从市房产管理局得到的消息。据统计数据分析，2004年我市新建商品房交易和存量房交易分别为135.12万平方米和110.66万平方米，两个年度的消化量较为接近，说明市场早期产品结构的配置较为合理；在交易的房产类型中，住宅交易量独占鳌头，占到81%，说明住宅仍将是较长时期内房地产市场开发的主流；商用房（办公楼、商业营业用房和工业仓储）的开发量有所下降，已从2003年的26.36万平方米下降到2004年的17.86万平方米。另外，在房地产抵押借款的数据中，预购商品房（期房）、在建工程和现房分别达到18.18亿元、5.96亿元、3.89亿元。期望贷款额高出现房和准现房总额近1倍，与几年前相比，徐州市民对购买期房的消费心理发生了较大变化，房地产市场运行的节奏在加快，与此相对应的，市场对开发商信誉度的要求越来越高。2.2.2徐州2005年主要的住宅小区在华美公司实习过程中了解到徐州部分房地产大公司的楼盘建设销售情况大致如下：徐州部分主要住宅小区公司名称房屋/小区名称房产类型建筑面积价格状况配套设施项目地理位置销售情况中房集团徐州房地产开发公司横石大厦1-2层商业楼3-9商办楼总建筑面积:3500m24500-17000/平方米中央空调、垂直电梯二部、护手电梯四部、宽带、公共卫浴淮海北路正在销售江苏金广厦集团汉御花园商办100-120平方米全框架结构总建筑面积:68000m23598/平方米配套齐全中山南路正在建设上海浦一房地产开发有限公司浦一酒店公寓一栋共1层131套的小高层:1-3层商铺;9-12层酒店公寓总建筑面积:13600m2基价4400元/m2,平均价4600-6000元/m224小时热水系统和保安系统、上下水、煤气、暖气、宽带、有线、通讯、电梯齐全。西安南路未销售徐州润发房地产公司康居小区多层住宅总建筑面积:92500m2基价2660元/m2水、煤气、暖气、有线、通讯、宽带凤凰山未销售徐州市金安房地产公司苏堤大厦小高层综合楼总建筑面积:16800m2宽带、上下水、煤气、暖气、有线、安全监控。解放南路未销售徐州韩世集团望景花园二栋34层高层住宅，总建筑面积:60000m2，每户约155-160m2基价：（七层）2860，七层以下：2860+（7-层数）×20，七层以上：2860-（层数-7）×20除无供应热水，水、煤气、暖气、有线、通讯、宽带、电梯、体育、娱乐设施齐全。中山北路未销售徐州市三有置业有限公司天润花园18栋（其中一栋附属幼儿园）六层住宅楼总建筑面积:40000m2均价：1660元/m2。其中二、四层+15%，三层+18%，五层+4%，六层+18%+阁楼体育、娱乐设施、上下水、煤气、暖气、宽带、有线、通讯鼓楼区行政中心旁边预订中江苏金广厦集团汉御花园六层住宅楼总建筑面积:68000m2基价：359元/m2；一层+16%，二层+20%，三层+25%，四层+18%，五层+5%，六层-15%水、煤气、暖气、有线、通讯、宽带、电梯齐全。中山南路中医院隔壁未销售徐州佳丰房屋开发有限公司宝恒公寓一栋13层建筑：1-2层为门面房，3-13层为住宅总建筑面积:14000m2一、二层8500元/m2，三层2300元/m2，三层以上：2300+（层数-3）×30智能化系统、上下水、煤气、暖气、宽带、有线、通讯、电梯徐州市前进路房屋产权处隔壁预订中徐州金茂房地产开发有限公司恒茂国际商务中心一栋地面27层，地下2层的商业写字楼总建筑面积:43200m2，每户100m2，地下1200m2价格：4000元/m2智能化系统、上下水、煤气、暖气、宽带、有线、通讯、电梯齐全。未销售由此表格可看出徐州的房屋价格是比较稳定的，房屋设备齐全，房屋由以前的牢固到现在的职能化，徐州房地产正以一种良好的趋势向前发展。如今徐州的房地产公司主要开发的小高层和高层，这样满足了居民的真正需求，人们已经不在满足房屋牢固实在了，而要求在牢固的基础上有新的突破，满足现代生活的需要，环境要优美、工作环境、人文环境、交通要方便等等的考虑已经变成了居民的理想住宅和开发商努力的目标。2.2.3徐州房地产的未来走势徐州房地产的未来走势，将继续受土地供应的时间及空间分布的影响，土地拍卖、不同项目动迁、开工速度及区域分布将直接影响徐州房地产