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绿地21城第一批商户招商策略绿地21城项目简介绿地21城项目简介•绿地21城，位处沪宁高速公路沿线昆山花桥镇，东接上海市嘉定区、南连青浦区，紧邻上海安亭汽车城，36公里无缝对接上海市中心，距离安亭6公里，与上海国际汽车城、昆山电子园区、青浦旅游产业基地三大经济引擎联动，堪称＂产业金三角＂中心腹地。万商云集，区域发展前景无限；小镇南临吴淞江，地块水系发达，水绿交融，居住、度假、旅游完美契合。•项目构成——主题社区作为超大规模的新镇，绿地21城以“亲情城镇”为主题，针对不同人群，分区域打造各主题社区。整个城镇突出关爱、互助、和谐的氛围。•国际社区：面向目前在昆山工作的台商、国外友人设计中式风格的别墅，提供国际化的产品和服务。•度假社区：以舒适的度假休闲生活为主题，增加运动配套设施，注重景观的设计，产品为舒适型高档别墅，为忙碌工作的上班一族提供放松、减压的理想场所。•商务社区：针对规划中的花桥国际商务中心，打造国际商务公寓。国际商务公寓将作为花桥国际商务中心的配套设施在未来进行建造。主要面向在花桥商务城工作的高级白领。•尊老社区：切实从老年人的需求出发，建造适合老年人居住的老年社区，根据老年人的特殊需求进行房型的设计、提供完善的配套设施和服务。商业街项目简介•香榭丽大道作为绿地21城中最主要的大道，定位为风情商业街。该大道南起滨江大道，北至绿地大道，全长1580米。两侧各区的商业用房约7万平方米，城镇中心中的生活广场，总建筑面积2.9万平方米，主要是绿地21城的配套设施，业态包括商业、健身场所、银行网点等.•绿地家世界总建筑面积33万平方米，包括企业总部基地、青年时尚商业区、LIVINGMALL生活中心等，是融合多种产品，实现多功能、多业态的大型复合式商住办一体化中心。项目一期总建筑面积4.7万平方米。二期总建筑面积约15万平方米，主要是易买得主力店和小型休闲商业，还有规划建设的景观住宅区。2008年1月3日昆山市首家麦当劳汽车餐厅在家世界隆重揭幕，易买得门店也将于近期开业。三期规划总建筑面积约13.6万平方米，包括商业和办公两大功能区，商业部分包括滨水主题商业、体验式商业区和商务配套商业三种类型；办公部分拥有生态型总部基地办公和智能化高层办公，现已完成总部主体结构封顶和高层基础施工。第一批商户的招商策略策略如同目标。没有策略，一切将不得要领！【第一部分项目定位】•一、第一批商铺以公共事业及生活急需等业态为之，六月底前入驻意向书、入驻或开幕业态可入驻商家名单金融类中国工商银行.恒生银行.中国农业银行公共事业类中国邮政.中国移动.中国电信.餐饮类喜年来、好享来、永和豆浆。生活服务类便利店：全家、好德、罗森药店：国大药房。第一连锁美容美发:永琪、文峰干洗店：象王、正章家居家饰洗车及汽车修理。五金商店。二、招商对象【第二部分招商方案】一、招商的整体原则和目标考虑到实际工程进度及招商、装修、进场等工作，暂定于2008年6月底前，保证业态的50%营业，其余在8月底前入驻。•二、招商策略•任何新兴商业市场从开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。•尤其本项目属于全新亟需培育的市场，须具创新且够吸引力的方式，来吸引品牌商家愿意提前入驻，也诱使住户愿意迅速迁入。为此，我们提出招商政策如下述，以造成良性循环：•第一：引进住户生活急需的业态。•有选择性的引进有一定品牌形象及经营能力的商户进驻。•第二：保证商户不亏本的策略。•由于初期极端稀少的消费者，为引进具知名度品牌的商铺，乃保障第一批商铺不亏本，以形成招商及住户的良性循环。•第三：给予合适的租赁政策•让租户有合理的经营成本，提供具诱因的经营环境，以造成品牌商铺的群聚效应三、保障不亏本策略–仅限本梯次商铺–于签署租赁协议时，明确该商户的保障金额(折旧、人事、租金及水电)–仅补贴商铺销售毛利未足保障金额的差价–以同一收银系统，先购卡再消费的支付卡系统(大食代方式)–于2008年3月底前签订租赁合同–保障头两年的营业年度四、租赁政策•押二付一•具吸引力的折扣：(为能获得合理租金，又能让商铺租户认为折扣诱人)–第一年七折–第二年八折–第三年九折•第四年起恢复正常租金(以届时入住户的人口数估计租金单价)，第五年起，每年涨幅3%•每月20号支付隔月租金•装修期依实际需要，免租期至少三个月，可视品牌情况另定•合约期至少五年五、后期市场的经营管理。•俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，所以建议设立“服务中心”，面向社区居民及经营商家，提供营销及送货上门的电子商务等相应的服务。附件一：预期补贴金额•期望第一批引进生活必需业态，而因其中的银行及邮局等政府设施不需补助，且又以2008年6月份预估入住生活的居民户数为1000户3000人（3人/户），及每月增加100户300户为依据，预估每月来客增长数为10%，所计算得出的盈亏即为应补贴数额。•依此，若认为补贴金额过高，可将餐饮部分予以延后引入。反之亦然。象王洗衣连锁象王洗衣连锁2008年10月来客数399人次/月盈亏情况：-0.68万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额0.90万元其它费用1.1万元2008年8月来客数330人次/月盈亏情况：-0.84万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额0.74万元其它费用1.1万元2008年9月来客数363人次/月盈亏情况：-0.76万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额0.82万元其它费用1.1万元2008年11月来客数439人次/月盈亏情况：-0.59万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额0.99万元其它费用1.1万元2008年12月来客数483人次/月盈亏情况：-0.49万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额1.09万元其它费用1.1万元2008年7月来客数300人次/月盈亏情况：-0.91万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额0.67万元其它费用1.1万元2008年7月至2009年6月总盈亏情况为:-4.53万元象王洗衣连锁2009年3月来客数642人次/月盈亏情况：-0.13万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额1.45万元其它费用1.1万元2009年1月来客数531人次/月盈亏情况：-0.38万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额1.20万元其它费用1.1万元2009年2月来客数584人次/月盈亏情况：-0.27万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额1.31万元其它费用1.1万元2009年6月来客数855人次/月盈亏情况：0.34万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额1.92万元其它费用1.1万元2009年4月来客数706人次/月盈亏情况：0.01万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额1.59万元其它费用1.1万元2009年5月来客数777人次/月盈亏情况：0.17万元客单价25元/每人设备折旧0.48万元毛利率90%毛利额1.75万元其它费用1.1万元永和豆浆永和豆浆2008年9月来客数3630人次/月盈亏情况：-3.03万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额3.54万元其它费用5.58万元2008年7月来客数3000人次/月盈亏情况：-3.67万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额2.9万元其它费用5.58万元2008年8月来客数3000人次/月盈亏情况：-3.35万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额3.22万元其它费用5.58万元2008年12月来客数4831人次/月盈亏情况：-1.86万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额4.71万元其它费用5.58万元2008年10月来客数3993人次/月盈亏情况：-2.68万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额3.89万元其它费用5.58万元2008年11月来客数4392人次/月盈亏情况：-2.29万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额4.28万元其它费用5.58万元永和豆浆2009年3月来客数6430人次/月盈亏情况：-0.30万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额6.27万元其它费用5.58万元2009年4月来客数7073人次/月盈亏情况：-0.33万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额6.90万元其它费用5.58万元2009年6月来客数8858人次/月盈亏情况：1.77万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额8.34万元其它费用5.58万元2009年5月来客数7780人次/月盈亏情况：1.02万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额7.59万元其它费用5.58万元2009年1月来客数5314人次/月盈亏情况：-1.39万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额5.18万元其它费用5.58万元2009年2月来客数5845人次/月盈亏情况：-0.87万元客单价15元/每人设备折旧0.99万元毛利率65%毛利额5.70万元其它费用5.58万元2008年7月至2009年6月总盈亏情况为:-16.98万元华氏大药房华氏2008年12月来客数1450人次/月盈亏情况:0.03万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额1.05万元其他费用0.93万元2008年11月来客数1318人次/月盈亏情况:-0.06万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额0.96万元其他费用0.93万元2008年10月来客数1198人次/月盈亏情况:-0.15万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额0.87万元其他费用0.93万元2008年7月来客数900人次/月盈亏情况:-0.37万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额0.65万元其他费用0.93万元2008年9月来客数1089人次/月盈亏情况:-0.23万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额0.79万元其他费用0.93万元2008年8月来客数900人次/月盈亏情况:-0.37万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额0.65万元其他费用0.93万元华氏2009年6月来客数2570人次/月盈亏情况:0.84万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额1.86万元其他费用0.93万元2009年5月来客数2336人次/月盈亏情况:0.67万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额1.69万元其他费用0.93万元2009年4月来客数2124人次/月盈亏情况:0.52万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额1.54万元其他费用0.93万元2009年3月来客数1931人次/月盈亏情况:0.38万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额1.40万元其他费用0.93万元2009年1月来客数1595人次/月盈亏情况:0.14万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额1.16万元其他费用0.93万元2009年2月来客数1755人次/月盈亏情况:0.25万元客单价25元/每人设备折旧0.09万元毛利率29%毛利额1.27万元其他费用0.93万元2008年7月至2009年6月总盈亏情况为:1.72万元快客便利店快客2008年9月来客数7260人次/月盈亏情况:-0.25万元客单价8元/每人设备折旧0.15万元毛利率14%毛利额0.87万元其他费用0.97万元2008年8月来客数6600