缔梦园（二期）推广策略

缔梦园（二期）推广策略DiamondGardenADPlan“抢市场”OCT2002房地产规律和缔梦园规律一：梦想期房论期房具有形象、模型、外卖场、封顶、接待中心、示范单位、外立面、示范环境等各个环节的推广节点；客户关注的是环境、配套、价格、立面等，消费者比较容易的接受发展商的说法；期房看优势，现房看劣势。规律二：销售危险论销售在开盘和销售60%是房地产两个危险期。缔梦园距离明年入伙只有7个半月，扣除春节2个半月的淡季，实际5个完成300个单位、2个亿的销售，难度相当大。规律三：价格走势论地产项目通常存在因推广时机的不同，价格产生变化的不同。通常经验是低开高走，创造价值空间。缔梦园因为存在较短的推广周期，价格不可能出现大的波动，为销售制造出更大的困难。缔梦园的形势外部：1、以秋交会为分水岭，2002年末是大多数楼盘的强销期。2、现在是豪宅的天下，而且是上升的趋势，使用强势的广告和推广；一旦是现房，开始使用价格策略的时候，缔梦园的优势将不存在。3、景田片区同类型的楼盘进入尾盘阶段，缔梦园面对直接的价格竞争。4、价格计算方式在一定程度上对缔梦园有利。内部：1、缔梦园已经完全具备销售的硬条件：产品、接待中心、前期造势；2、缔梦园销售软环境尚有欠缺：营销目标、销售计划、销售人员、客户储备等。结论：缔梦园不能再等了。推广阶段及策略第一攻击阶段：2002.10第三攻击阶段：2002.11.9第五攻击阶段：2003.1-2月现场开放日正式选房攻势外买场攻势利益点：接待中心、外立面利益点：优先选号利益点：销售业绩核心点：核心点：核心攻击点：接受优先排队/现场包装AB外立面、组团环境商报+专业版、晚报+都市报露天电影/下午茶现场包装、诚信销售山姆店、岁宝百货、家乐福、DM第二攻击阶段：2002.11月第四攻击阶段：2002.11-12月外场+媒体攻势现场攻势利益点：外卖场巡回利益点：强销期+媒体核心点：核心点：缔馨园、紫薇苑、鲁班大厦业主活动+通讯/帝梦园欢乐月深圳特区报社、商报社、DM商报+专业版、晚报+都市报战略定位：产品，决定一切现阶段准备工作：A/形象部分：1、卖场、接待中心、包装（已完成，待实施）2、现场包装、围墙、楼体、户外广告等（已完成，待实施）3、样板间、大堂（具体环节现场查看）B/环境部分：1、看楼通道（待确定）2、AB组团主入口（进行中）3、AB组团中心环境（进行中）4、商业街和外街面包装（已完成，待实施）销售资料：类型：折页5000份、户型单张2000份、认购须知1000份分类：实景照片、效果图、模型、环境效果图、认购流程等现场展板：共分为5个部分1、缔梦园二期销售控制表2、帝梦园地产介绍3、缔梦园二期主题介绍4、低容积率、建筑主题、花园主题5、稀缺资源、片区规划、周边配套邀请函：主题：“缔梦园”邀请你参加悠闲下午茶时光”活动内容：邀请、现场展示、发展商展示发放对象：老业主、准客户、汽车连锁经销店、周边社区和单位数量：3000份活动细则：目的：参观现场，感受社区文化主题：下午茶+露天电影内容：英国下午茶生活方式的演绎；（紫苑茶馆、金壶春茶艺馆）欧洲电影经典回顾；（金盾电影、艺术中心）时间：10月19日，开放日电影回顾月：10月19/20/26/27/11月02/03/09/10/外卖场巡回展地点选择：深圳特区报社、商报社、帝梦园地产项目、鲁班大厦时间：10月19日—11月3日人员：销售人员媒体配合：《模型摆进了报社》《帝梦园，文化白领的家园》等等资料准备：折页、展台、形象展板、模型