商业地产项目前期定位、规划

2019/8/61商业地产项目前期定位、规划2019/8/62定位、规划2019/8/63•十二：商业地产项目商铺分割规划的原则•十三：大型商业地产策划的原则•十四：商业地产规划设计的原则2019/8/64•十二：商业地产项目商铺分割规划的原则•一、商业地产商铺分割细节•二、业态定位决定分割标准•三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深•四、分割要合符业态的整体定位要求。•五、商铺分割销售与经营的矛盾•六、商铺分割销售与返租期的问题•七、平面设计分割：•八、商铺分割的原则•九、目前商铺分割存在的缺点和问题•十、商铺分割总结2019/8/65•十三：大型商业地产策划的原则•一、招商策划的含义•二、商业地产策划思路•三、大型商业地产全程推广策划运营•四、遵循商业量化原则•五、满足需求而非创造需求•六、体现实施的可行性•七、奠定高质量招商的基础•八、确保持续稳定经营的实现•九、保证投资回报的安全性•十、加大融资的可能性2019/8/66•十四：商业地产规划设计的原则•一、先策划后设计策划引导设计•二、注重各单位空间的个性•三、人性化设计尺度•四、因地制宜入乡随俗•五、强调内部空间的可视性•六、强调交通组织的引导性•七、广场的利用•八、善于利用各种手段辅助手段营造整体效果•九、商业地产规划设计中也要考虑选址原则•十、商业空间装饰方案设计•十一、商业外环境设计•十二、二次商业装饰设计•十三、商业管理模式设计•十四、品牌规划及招商策略设计2019/8/67十二：商业地产项目商铺分割规划的原则2019/8/68休闲餐饮娱乐为辅配置必需的服务设施商品销售为主一、商业地产商铺分割细节2019/8/69业种、使用面积、技术需求、其他要求特色餐饮一般需求1000平方米以上，上下水电力天然气排烟排风隔油池新风广告位营业时间较长充足停车场咖啡馆80-200平方米上下水电力广告店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流西餐厅300平方米以上酒吧约200平方米以上（24小时营业）美容美发150平方米以上（冷热水，电力）美体500平方米以上（营业晚上10点，最好提供停车位）洗衣店50-100平方米（水电，房屋分割要进深）餐饮服务配套行业2019/8/610商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定便利店150-500平方米（小储藏室，24小时营业）药店100-200（24小时营业）花店10-30平方米（上下水）银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上彩扩店60平方米化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上服务配套行业展厅精品店2019/8/611•商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了定位、规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是环环相扣紧密联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。•专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的成功。2019/8/612•在商业地产的规划设计环节，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。2019/8/613•二、业态定位决定分割标准•没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。•专业市场有专业市场的分割标准，零售市场有零售市场的分割标准。2019/8/614在零售的分割标准中街铺有街铺的分割标准内铺又有内铺的分割标准对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。标准不同，铺位分割的方法和方式差别很大，不能一概而论。2019/8/615在以经营为导向的商铺营销时代铺位分割也已经不是一味划小铺划蚂蚁铺的时代铺位分割固然要考虑到销售的压力但这并不意味一味的划小要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营2019/8/616•三、铺位分割的三要素：通道、开间和进深•在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。而这三要素的确定，又是以铺位分割标准为基础的，当我们确定了铺位分割的标准，那么铺位分割的三要素也就水到渠成了。这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别开间和进深需要注意二者之间的合理比例譬如，开间和进深的比例不宜超过４，以保证每间铺位的适用性。2019/8/617•不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。2019/8/618•铺位分割要考虑柱网结构与死角铺位的处理•进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺位分割就能顺利完成。•在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。2019/8/619死角铺位的处理也需注重，任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问题。根据经验，对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下适当的划分休闲区，以增加死角区域对人流吸引力的码砝，从而在一定程度上解决铺位死角。2019/8/620铺位分割看似是一个很简单的问题但当我们以经营为导向来进行划分时才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。专注于细节，扎实的做好每一个基础性工作强调细节的执行力，才是项目成功运作的法门。2019/8/621•四、分割要合符业态的整体定位要求。分割要合符业态种类对经营场地的具体要求。休闲娱乐类主要有书吧、茶饮、健身、电玩、网吧、台球俱乐部、影院、洗浴、馆咖啡、棋牌室、酒吧等等。2019/8/622一是有足够的面积，根据文化主管部门的要求，每台电脑占地面积应不少于2.5平方米；二是营业场所的消防要求：营业场所每层都必须设置消防通道、（消防安全梯出口）安全出口、消防防火门消防通道应保持畅通消防防火门应距离主进门5M以上消防门宽度应不小于1.4M高度应不少于2.1M。以网吧为例：2019/8/623•以健身房为例：一个普通的健身房有品100—150平方米的规模即可，这样的一个健身房需要选择以下器械：•一台迷你型大举重器、一台举重床、一台多功能跑步机、一台单功能跑步机、一台12人站综合训练器、两台健步器、两台按摩器、两台划船器、一台滑雪器、一台腹肌板、一副哑铃架，另加一些小器械。•这样一个健身房可同时有大约30人进行锻炼。2019/8/624再次要考虑业态种类的地区差异。以茶饮为例：广东茶饮店有10--20平方米就足够了而在成都我没见过小于150平方米的茶楼。2019/8/625•五、商铺分割销售与经营的矛盾说到商场的经营定位，每个人都可以谈很多的见解与看法，不少商业专家或者所谓操作经验丰富的人士，代表发展商来拷问商业经营定位问题，当他们侃侃而谈的时候，我总是很用心的去聆听与学习，但一旦我告诉他们这几万平方米的商铺要销售给上千个小业主时，他们中的大部分人就有些不知所措了。2019/8/626•如果不考虑商铺分割销售的问题，任何一个商场的经营定位都是多向的，从经营品种上来说服装鞋包、家电数码、化妆品珠宝或者是家居建材、餐饮娱乐等等，从经营模式上来说可以是独立经营、独立收银的的专卖店，也可以是开放式统一经营的大卖场，从业态模式上来说从传统的百货、超市到主题商场、购物中心都可以选择，从商品档次定位上高档、中高档或者是中档、中低档也都有市场；2019/8/627•但是当我们一旦考虑到销售商铺的问题时，可以选择的定位方向就迅速缩小了，开放式的、统一收银的不能搞了、高档的甚至中高档的也很困难了，反正涉及到统一经营的、统一收银、大面积、大卖场的都难以成为商场合适的定位选择了，因为产权分散了，无法统一了。2019/8/628•六、商铺分割销售与返租期的问题商铺返租销售已经是时下最流行的商铺销售策略了，返租销售的优点的确是明显的，一来降低了投资门槛，扩大了投资客户群体，二来通过返租形式，发展商或者经营管理公司至少可以拿到商场2~5年的短期或者10年、20年的长期统一经营权。2019/8/629但是在实际的操作过程当中返租期的长短一直是一个令人困扰的问题。返租期短，发展商包袱小，但投资者觉得风险大，3、5年后，商场到底经营怎么样，大家都没有底。2019/8/630•七、平面设计分割：•平面设计的内容是确定商业形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。•柱距与单元面宽有直接关系：•大商店面宽，６，９，１２，１５，１８，２１，２４。柱子不宜落在店面线上。2019/8/6312019/8/632根据经验进深一般在２４—３６米比较合适。如果开间方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24)那么进深可以是2×6,3×6，4×6。2019/8/6339米柱距是商业地产开发比较常用的选择，对于面积分割以及降低施工成功有益。2019/8/634•八、商铺分割的原则•商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。•为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。2019/8/6351、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。2019/8/636如果项目某个楼层业态规划，将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。商铺的分割必须结合功能主题来进行。2019/8/637•2、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。2019/8/638这句话包含两层意思1、所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；2、所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。2019/8/639•商业场所内部•的步行系统设•计是用以调节•和分配人流量•的重要和有效•手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。2019/8/6403、科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。2019/8/641•九、目前商铺分割存在的缺点和问题•单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达50%）的直接原因。•不合理的地方主要表现在以下几个方面：2019/8/642•1、商铺分割从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。2019/8/6432、辅