地产区域开发业务战略规划报告

20112011年6月5日战略咨询StrategyConsultant投资顾问InvestmentConsultant招商代理InvestmentAdviser深度研究DepthStudy公司主页www.dongtanimc.com海尔地产区域开发业务战略规划报告2海尔地产区域开发业务商业模式研究海尔地产区域开发的意义区域开发的政策形势和市场机会分析区域开发的企业实践和能力分析海尔地产的资源优势分析与战略选择海尔地产区域开发产品模型海尔地产区域开发业务战略规划区域开发的操作流程主要内容3海尔地产区域开发业务商业模式研究区域开发低成本介入以策划规划的方式“圈得”大片土地通过与政府达成契约的方式保障投资的收益低风险扩张分期进行基建、市政开发的投入，项目进度可控政府负债具有较高的信誉，开发商的风险较小高财务收益分享土地以及项目开发的各种收益，包括固定债券收益、土地增值收益、二级土地收益高速度增长分享城市以及区域经济增长的成果成为推动城市经济发展的土地综合运营商四大核心价值区域开发是通过对区域土地的合理规划与利用，更加有效地组织和协调区域内的经济活动和生活方式，最大程度地发掘区域内的资源潜力，并且让区域的相关利益方都能够从中获益的综合性开发区域开发的定义区域开发的核心价值与定义4海尔地产区域开发业务商业模式研究区域开发的投入产出模式投入产出模式区域规划与产业定位聚集区域开发的各类资源吸引合作伙伴与客户基础设施建设公共环境建设旗舰项目开发与运作区域公共环境建成基础设施建设完成旗舰项目开发结束建立资源平台与产业平台区域的土地价值提升区域的影响力扩大固定债权收益：获得一级土地开发成本及合理利润土地增值收益：经营性土地卖地收入扣除所有税费和开发成本外的增值部分与政府按照一定比例分成房产销售收益：低价获取二级土地开发权，获得高额房产销售利润自主经营收益：通过房产出租及物业经营获得稳定收益投入区域开发产出盈利5海尔地产区域开发业务商业模式研究区域开发价值实现的基础•在区域开发过程中，开发商与地方政府保持着长期的合作关系，特别是在区域发展、财务目标和土地增值等方面，两者的利益更是保持的高度一致性•区域开发商通过有效的政府营销，让地方政府在政策制定、产业发展规划等方面向有利于区域开发的方向倾斜，则能实现与政府之间更加高层次的利益绑定，使自己成为市场推动型的“城市运营商”•区域开发商以倡导者的身份提出自己的价值主张，并通过区域规划为地方政府勾画出了区域发展的美好蓝图，从而间接控制了区域的发展方向和土地的使用方式•区域开发商拥有大块土地的一级开发权，能够按照自己的计划控制土地开发的进程，并在土地出让以及土地收益分配的环节拥有主动权•在区域开发的前期需要对资源进行充分的盘点与整合，特别是土地的分级与功能指标的分配、企业资源的挖掘、政府资源的有效利用、项目资金的计划与投入等方面•在区域开发的过程中，区域开发商通过一级土地的开发、旗舰项目的启动搭建了良好的资源整合平台，为项目融资、招商以及其他开发商参与共同开发创造了良好的条件利用软性约束控制大块土地•区域开发商利用智力资源来主导规划，在满i足相关利益方基本要求的同时，能够更加合理有效地规划区域的产业结构、公共环境、功能定位等各项要素，最大程度发挥区域各项资源的优势通过共同利益绑定地方政府凭借智力投入主导区域规划整合各种资源引领开发进程6海尔地产区域开发业务商业模式研究区域开发对于海尔的战略意义海尔地产“两金一资源”战略实施的重要抓手公司层面集团层面项目层面海尔集团各类资源的重要整合平台海尔地产项目运营能力的重要提升途径7海尔地产区域开发业务商业模式研究海尔地产区域开发所秉持的原则四大核心原则秉承差异化区域开发理念培养可复制化的开发能力优先关注国家级规划区域与海尔工业地产协同运作国家级规划区域往往具备比较雄厚的工业基础以及相对发达的交通设施条件国家级规划区域受到政策利好影响，将带动周边地区资源的集聚，引导产业结构转移，为区域开发奠定良好的基础海尔集团具有遍布全国的工业园以及产业资源，海尔地产应充分利用其资源优势协同攻关海尔区域开发应以海尔工业地产为依托，开发配套型的商业、住宅项目，形成地区性综合型片区海尔地产的区域开发应该以创新为主题，在原有的区域开发模式上，结合自身的优势进行新的探索海尔地产应充分利用集团先进的科研成果，借助创新理念和先进科技培育独特的区域开发竞争力标准化的开发模式已经成为房地产开发的主流，海尔的区域开发重在通过标准化来培养可复制的项目运作能力区域开发将吸引各类开发商通力合作，海尔地产应把握好学习其他房地产企业成熟项目运作模式的机会8海尔地产区域开发业务商业模式研究主要内容海尔地产区域开发的意义区域开发的政策形势和市场机会分析●一级开发的市场机会分析●区域开发的市场前景分析区域开发的企业实践和能力分析海尔地产的资源优势分析与战略选择海尔地产区域开发产品模型海尔地产区域开发业务战略规划区域开发的操作流程9海尔地产区域开发业务商业模式研究•云南城投：环湖东路、昆明湖、生态城项目，昆明城中村改造、西双版纳旅游区•上海城投：上海新城区开发、旧城改造、历史风貌建筑保留保护与修缮、重大工程配套商品房建设•漳州发展：福建省漳州市龙文区段旧城改造、南靖县船场溪荆西右岸片区•黑牡丹：常州北部新城高铁片区的土地一级开发项目•泰达股份：大连市甘井子工业园区金龙寺土地整理项目、扬州广陵新城项目•山东省鲁商置业：青岛得燕儿岛路片区旧城改造•……从现实市场看，一段时间内，各地城投公司、国有控股公司控制了一级开发市场10海尔地产区域开发业务商业模式研究•绵世股份：成都成华区保和乡旧城改造、郫县龙梓万旧城改造项目•中天城投：贵阳国际会展中心项目、渔安安井公租房和安置区、贵阳城中村改造、龙洞堡工业园区、乌兰奶牛场温泉旅游项目、贵阳金阳新区•高金食品：宜宾市翠屏区江北新城学院路（一期）土地一级整理项目•华业地产：北京通州区梨园镇地块（新市镇）•亿城股份：唐山市环城水系大城山片区、秦皇岛市昌黎县黄金海岸滨海区•中南建设：海南儋州、盐城中南世纪城、海门圩角河、海门张骞大道、南通体育会展中心•万方地产：顺义区太平村改造•大连万达：福建琅岐岛旅游度假区、武夷山旅游度假区、大连金石国际旅游度假区、西双版纳国际旅游度假区•……多年来，在政策形势扑朔迷离之际，有些上市公司及房地产企业曾大胆参与了一级开发11海尔地产区域开发业务商业模式研究在过去的商业实践中，企业参与一级开发的获利颇丰海南儋州滨海新区：与政府协定净收益70%，并且已经中标第一期全部800亩二级土地南通体育会展中心：打包挂牌19亿，二级收入全部归企业南充清泉坝政治项目：保底净收益是实际到位投资额的15%贵阳市云岩区渔安、安井片区：与政府协定净收益70%，已经中标区块内58万m2土地开发权金阳几个地块：二级开发收益+政府对于会展相关项目的政策扶持金常州北部新高铁片区：政府按10%的毛利率回购黑牡丹开发后的土地及地上基础设施,按15%的毛利率回购安置房棋盘山商住项目：按15%的收益率获得投资回报中南建设中天城投黑牡丹亿城股份12海尔地产区域开发业务商业模式研究从近期国家出台的相关政策来看，企业参与一级开发的空间逐渐变大国家政策2007年11月《土地储备管理办法》2010年5月《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》2010年6月《关于贯彻国务院加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》土地一级开发整理“政府主导、市场化运作”，通过公开招标方式选择工程实施单位。鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发。积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设。12342010年9月“两整治一改革”活动市政道路、水利设施、非收费管网设施等不能带来经营性收入的基础设施等公益性资产，不得作为资本注入融资平台公司。土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。13海尔地产区域开发业务商业模式研究昆明市海南省北京市2005年8月《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担；在利润分配方面，规定企业用自有资金进行土地一级开发的，利润不超过８％；贷款进行一级开发的，利润不超过２％。2006年7月《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》规定，允许企业参与成片开发，统一进行基础设施建设、自有项目建设和项目招商工作；在收益方面，规定土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。2010年7月《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》规定，明确地鼓励社会资金参与土地一级开发整理，但社会资金的投资回报率远低于国有投资公司；对项目利润的计算方式也明确规定：一级开发项目利润（总成本*投资回报率）=16%*征地拆迁安置资金量+8%*建设工程资金量。成都市2007年9月成都《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》明确提出引进社会资金进入土地一级开发领域，且未对开发企业实施土地一级开发的利润率进行限制；2011年3月，《四川省国土资源厅关于认真清查建设用地前期开发有关问题的通知》要求各地必须坚决执行国家关于土地出让收入彻底实行“收支两条线”的规定。地方政策地方政府也出台相关政策，鼓励企业参与一级开发成都市14海尔地产区域开发业务商业模式研究持续的楼市调控使得二级市场存在诸多不确定性，房地产企业向“土地一级开发商”转型的愿望增强政策类型政策内容主要影响房产调控2010年4月，国务院颁发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；2010年9月，国家有关部委分别出台措施（新五条），巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展；2011年1月6日，国务院出台“新国八条”房地产调控政策，要从严制定和执行住房限购措施。抑制了居民购房需求；增大了开发商库存销售压力土地调控2010年3月，国土部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题》的通知：要求开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后需在一个月内缴清成交额50%的首付款；2011年1月，“新国八条”要求加大土地供应调控力度，严格土地管理。提高了开发商拿二级地的门槛；打击了开发商的土地囤积行为金融调控2010-2011年，央行连续十几次上调银行存款准备金率；2010年9月，央行规定商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。增加了开发商的融资难度；降低了开发资金的利用率15海尔地产区域开发业务商业模式研究一级开发相对于二级开发具有以下优势：土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险。资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算，开发利润基本由政策提供保障。开发商在进行土地一级开发的过程中，相当于对这个地块进行了一次前期调研，对开发成本平衡点、土地、项目的了解情况要比别人有优势，同时也通过一级开发与政府建立了良好关系，甚是是内部的契约，这为参与二级土地市场的角逐打下了良好的基础。很多土地在拆迁过程中采用的补偿方法是产权置换，假如一级开发企业能在二级市场拿到土地开发权，不但能在二级开发过程中节省下前期的调查费用，还有大量的拆迁成本，同时还有一级开发中２％－８％的利润。因此即使高价格拿下土地，也比直接参与二级市场竞争的开发商更有优势。优势一：不存在土地价值风险优势二：收益稳定并且可控优势三：有助于获得二级开