易居会业务流程

上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第1页共33页易居会事业总部上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第2页共33页易居会事业总部易居会业务流程图�买卖�相关人员业务总流程图相关表单易居会客服专员易居会客服专员易居会客服专员法务助理易居会客服专员法务助理1、《易居会入会登记表》2、《出售物业登记表》3、《购置信息登记表》4、《法律服务书》5、《物业钥匙交接单》6、《物业勘察表》7、《上网信息变更单》8、《上网信息撤消单》1、《看房确认单》2、《客户签约须知�买卖�》3、《认购合同》4、《“诚意金”专用收据》1、《聘请律师合同》2、《上海市房地产买卖合同》3、《抵押借款合同》4、《办理房地产转按揭、过户税费一览表》5、《转按揭协议书》6、《保证书》7、《“房款”�“居间报酬”�专用收据》1、《交易材料、费用收据》2、《房屋交验单》3、《“房款”�“代收代付费”�支付申请单》居间介绍需求委托手续办理交易签约上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第3页共33页易居会事业总部流程一、需求委托房屋出售方向易居会客服专员提出卖房要求�客服专员向卖方了解出售物业概况。需求者向易居会客服专员提出购房要求�客服专员了解买方购房需求�提供购房建议�推荐合适房源。。客服专员通过无线PDA将物业信息及客户信息上传到公司�网络系统自动生成房源编号、记录客户会员号。开始客户可以通过电话、网站、门店、售楼处、公司总部及其它地方随时随地向易居会咨询房屋买卖事宜。系统登陆后�客服专员预约卖方勘察时间。实地勘察时�拍摄房屋照片�将照片上传�以便系统将图文信息配对。当场核实房地产权证和权利人身份证�拍摄产权人身份证�留存产证复印件。如卖方愿意提供房屋钥匙�客服专员需开具《物业钥匙交接单》后保管钥匙。易居会客服专员邀请客户加入易居会�同时签署《易居会入会登记表》和《出售物业登记表》。易居会客服专员邀请客户加入易居会�同时签署《易居会入会登记表》和《购置信息登记表》。物业上网�委托成功。上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第4页共33页易居会事业总部流程二、居间介绍客服专员不断销售委托出售的物业。有看房意向的客户预约看房时间。客服专员不断推荐合适的房源。卖方提供看房便利�客服专员陪同买方实地看房�看房后必须签署《看房确认单》�输入易居会会员卡号。无购买意向的�继续推荐其它房源。请有购买意向的客户阅读《签约须知�买卖�》�准备签署《认购合同》。委托成功配对成功上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第5页共33页易居会事业总部.是否接到买方购买意向表示。卖方接受购买条件的�签署《认购合同》�意向金转为定金。客户阅读《签约须知》。确认购买意向和购买条件的客户�签署《认购合同》支付意向金2万元。卖方不接受购买条件的�买方继续交涉�意向金暂存于联合律师事务所。《认购合同》由买卖双方签署盖章后生效�视作易居会居间成功�公司可以收取居间报酬。《认购合同》生效后�买卖双方任何一方违约�违约方所支付的居间报酬作为违约金补偿给公司�守约方已收居间报酬无息如数退还。买卖双方按照定金法则承担相应违约责任。配对成功居间介绍成功上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第6页共33页易居会事业总部流程三、交易签约客服专员与房屋买卖双方约定签署《上海市房地产买卖合同》时间。客户约定时间在客服专员陪同下�由法务助理负责拟定合同条款�买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》、《聘请律师合同》�交付居间报酬�买方支付房款。法务助理贷款客户审核贷款资格和贷款额度。贷款的客户另行签署《借款合同》、《抵押合同》文本�并作合同公证。不贷款客户居间介绍成功买卖合同生效上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第7页共33页易居会事业总部流程四、手续办理法务助理验收买卖双方产权变更所需材料�收取产权交易税、费等。法务助理收集材料�《借款合同》交贷款银行审批。办证材料不齐全的�由经纪人负责在3天内将客户材料补齐。法务助理与买卖双方结清变更产权的材料、证件及费用等。交易手续办理完成�售房款支付完毕。买卖合同生效结束法务助理收齐《上海市房地产买卖合同》、抵押借款合同�如有�及相关资料�办理送件�取得交易中心出具的收件收据。收件收据传真给银行�银行发放贷款至联合所帐户。银行取得担保后�发放贷款至联合所帐户�法务助理根据买卖合同约定协助上家注销抵押权后办理送件�取得收件收据。联合所根据买卖合同约定的付款进度向上家支付房款。上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第8页共33页易居会事业总部业务操作说明流程一、需求委托『客户联系』客户可以通过各种渠道�电话、易居会门店、公司网站等�与易居会客户服务专员取得联系。向易居会客户服务专员提出房屋出售或求购意向。客户与易居会客户服务专员取得联系的方式主要有三种�1、客户直接与易居会客户服务专员取得业务联系。●通过登门拜访建立客户关系。●客户途经易居会门店�上门联系客户服务专员�成为门店客户。说明�这类客户主要是易居会客户服务专员主动寻找和拜访客户而来。不需要通过其它间接途径�可以直接与易居会客户服务专员确定房屋出售或购置意向。2、客户通过易居会门店与易居会客户服务专员取得业务联系。●通过媒体广告�知晓易居会门店电话。●通过门店电话�联系易居会客户服务专员。说明�这类客户主要是通过公司广告宣传了解到“易居会”及易居会联系方式的客户。通过电话方式与客户服务专员建立房屋买卖联系。3、客户通过公司总部与易居会门店及客户服务专员建立联系。●通过公司呼叫中心(callcenter)�主动联系易居会客户服务专员。●通过公司网站登陆�登记房屋买卖意向�等待易居会联系。说明�这类客户主要是通过大量媒体宣传了解“易居会”的广告客户。这类客户群体首先致上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第9页共33页易居会事业总部电到公司�再通过公司的呼叫中心联系到易居会客户服务专员�或者登陆公司网站�网上登记房屋买卖意向。公司会对网站客户进行信息分类并派发到易居会门店�由易居会客户服务专员联系客户。『入会及委托』易居会客户服务专员与客户建立关系后�安排客户办理易居会入会手续和相关居间委托事宜。公司建议易居会客户服务专员在客户办理相关手续根据地点的不同�分为三种情况。1、门店内接待客户。●填写《易居会入会登记表》。●签署《出售物业登记表》、《购置信息登记表》。●阅读《法律服务书》。●免费办理“易居会”入会手续�发放“易居会”银联卡。说明�请物业出售方详细填写《出售物业登记表》�物业需求方详细填写《购置信息登记表》�字体清晰、内容完整�信息有效。同时客户服务专员通过门店电脑分别将客户个人信息、物业信息、需求信息登陆到公司网络系统中。2、门店以外的地方接待客户。⑴、委托物业所在地。●填写《易居会入会登记表》。●签署《出售物业登记表》、《购置信息登记表》。●阅读《法律服务书》。●免费办理“易居会”入会手续�发放“易居会”银联卡。上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第10页共33页易居会事业总部●对委托物业进行实地勘察�详见『物业勘察』。说明�请物业出售方详细填写《出售物业登记表》�物业需求方详细填写《购置信息登记表》�字体清晰、内容完整�信息有效。客户服务专员即刻通过掌上电脑分别将客户个人信息、物业信息、需求信息上传到公司网络系统中。⑵、非委托物业所在地。●填写《易居会入会登记表》。●签署《出售物业登记表》、《购置信息登记表》。●阅读《法律服务书》。●免费办理“易居会”入会手续�发放“易居会”银联卡。说明�请物业出售方详细填写《出售物业登记表》�物业需求方详细填写《购置信息登记表》�字体清晰、内容完整�信息有效。客户服务专员即刻通过掌上电脑分别将客户个人信息、物业信息、需求信息上传到公司网络系统中。『物业勘察』对于客户委托出售的物业�易居会客户服务专员必须上门实地勘察�完成每套委托物业的《物业勘察表》。●与出售方预约物业勘察时间。●准备勘察工具�卷尺、指南针、《物业勘察表》等。●实地勘察物业外部环境和内部情况�核实《出售物业登记表》。●实地拍摄物业的外景图和内部装修图�将图文信息即刻上传到公司。●核对房地产权证、产权人身份证�留存复印件。上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第11页共33页易居会事业总部●对委托物业的特殊情况�如�噪音、绿化、景观、房屋结构、商业配套等�作勘察物业信息反馈及评价。●如果物业信息与初始登记不一致�填写《上网信息变更单》�客户签字确认后�修改已上网信息。●如果出售方愿意提供物业钥匙�客服专员填写《物业钥匙交接单》�经客户签字后�客服专员收取钥匙。钥匙交由秘书保管。说明�客户服务专员必须对每套出售的物业在委托后3天内进行实地勘察�填写《物业勘察表》。如果发现物业信息与初始登记时不同�填写《上网信息变更单》�必须由客户签字确认后�方可变更网上信息。物业钥匙由易居会门店秘书保管�看房前到秘书处备案领取。上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第12页共33页易居会事业总部流程二、居间介绍『带看房源』居间介绍的开始。易居会客户服务专员通过公司房源信息库�为购置客户推荐合适房源�促使物业成交。需求客户�买方��●寻找、推荐合适房源。●确定看房意向�预约看房时间。●带看房源�介绍房源情况。●看房确认�客户签署《看房确认书》。●客户服务专员作看房评价及信息反馈。委托客户�卖方��●接受看房预约。●提供看房便利�配合看房。说明�客户服务专员必须在客户委托后与客户保持密切联系�及时推荐符合客户需求的房源。对要求看房的客户�客户服务专员全程陪同看房�介绍房源情况。看房过程中�进一步了解客户的购房要求�推荐最佳房源信息。如果客户自行将委托物业出售�应及时通知客服专员。客服专员填写《上网信息撤消单》�客户签字确认后�撤消房源信息�中止居间委托关系。『居间介绍』易居会服务进入实质性阶段。易居会客户服务专员将物业信息如实传递给需求方�提供买卖双方成交机会。通过客服专员的专业服务促使买卖双方就委托物业的转让条件达成一致�签上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第13页共33页易居会事业总部订相关居间合同。●买卖双方就转让条件基本协商一致�客服专员提出签约申请。●法务助理代审物业。●《认购合同》和《“诚意金”专用收据》打印、编号、客服专员领用。●买方确认条款�签署《认购合同》�支付诚意金2万元�客服专员出具《“诚意金”专用收据》。●诚意金存入联合所帐户�客服专员取回银行回单。●客户阅读《签约须知》。●银行回单法务助理确认后保存�《认购合同》审核、盖章。●卖方确认条款�签署《认购合同》。●买方意向金转为卖方定金�定金由联合所代为保管。●《认购合同》生效�法务助理归档。说明�通过易居会客户服务专员的居间介绍�买卖双方签署《认购合同》并阅读《签约须知》�支付的诚意金成功转为定金。诚意金或定金由联合律师事务所监管。通过双方签字生效的《认购合同》确定易居会居间成功�易居会可以收取居间报酬。上海房屋销售有限公司SHANGHAIHOUSINGSALESCO.,LTD.第14页共33页易居会事业总部流程三、交易签约『合同签定』易居会提供居间和法律服务的正式开始。法务助理体现代书合同、条款拟定、费用收取等功能。●买卖双方准备签约材料�预约签约时间。●为贷款客户审核贷款资格和贷款额度。●客服专员陪同�法务助理代书《上海市房地产买卖合同》。●买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》和《聘请律师合同》。●贷款客户签署借款合同�借款合同公证�支付公证费用。●收取居间