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本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2010年房地产市场分析报告-----卢华目录土地市场12010年政策分析2住宅市场3购房者分析4242未来市场预测452010年成都市土地市场Part12010年土地供应仍显不足与09年基本持平供应增长缓慢469885366291344794306657150572899440742330100020003000400050006000700080002006年2007年2008年2009年2010年1-11月供应成交住宅用地供应起伏明显供不应求热点板块对表现突出，顺江组团、东大街沿线等板块依然是土地供应的主力566.21426.21463.989.96109.49279.52816.0566.21426.21391.9289.96109.49279.52816.05020040060080010002010年1月2010年4月2010年5月2010年6月2010年9月2010年10月2010年11月供应成交2010年1-11月，成都市主城区住宅用地供应及成交面积分别为2251.34亩和2179.36亩。住宅用地供应起伏明显供不应求64428.738702435.662251.344389.268702400.662179.3605001000150020002500300035004000450050002007年2008年2009年2010年1-11月供应成交商业用地分布集中商业用地依然集中，以城中零星小幅地块及城南天府新城区域为主，1-11月共计成交2055亩。797132552530052311162413356773909713255253005231116241335677390020040060080010001200供应成交价格走势震荡上扬10上半年价格相对平稳，经国十条调控后进入调整时期，供应急剧减少，进入9月后随着大量“金地”释放价格开始上扬，楼面价不断攀升，地王出现。8（单位：元/平方米）96448112575159839073558407344724504448528492500706757624436010002000300040005000600070008000跌宕起伏土地市场再度活跃92010年的土地市场，充满了波澜及悬念，年初走势强劲，年中受调控影响，一度下挫，四季度商品房成交上升，市场信心逐步恢复，同时放量加大，开发商拿地热情高涨。热点区域表现抢眼城北价值洼地有望重估顺江组团、攀成钢为代表的东大街沿线板块、天府新城板块继续成为供应主力，同时涌现出诸如城北昭觉寺—青龙场等新兴区域，招商、华润、中铁建等实力房企纷纷出手，以往被漠视的城北区域价值有望大幅提升。土地市场总结2010年成都市主城区主要成交宗地位置图1011土地市场总结地产大鳄抢滩市场竞争加剧出于一线城市调控趋紧、投资成本日高、市场风险加剧等因素的考虑，大量外地知名房企开始向二线城市进行战略转移，成都市场成为其布局的重点城市，拿地踊跃，可以预见未来竞争将更趋激烈。12部分房企成都（主城区）拿地情况（2010年1-11月）开发商获得时间地块面积（亩）土地位置楼面地价总价（万元）保利2010.09.2934.7青羊区贝森路地块600052749.602010.10.15123.48成华区杉板桥路1号、14号7300180284.45九龙仓2010.01.08157.40成华区二环路东三段8号4837155822华润2010.11.26119.03成华区青龙乡将军碑村5、6组、东林村1组379077982.16绿地2010.04.09138.84锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北（18号地块）65101807642010.04.09120.04武侯区龙井村4、9组及七里村3、4组321472025招商2010.11.12184.07成华区昭觉寺南路地块4340157383.16万达2010.11.19193.64金牛区东至火车北站东一路，西至人民北路，南至一环路，北至肖家村三巷地块88580000华宇2010.11.1220.36武侯区顺江村4400155242010.11.1224.80武侯区顺江村420018054蓝光2010.04.0947.15青羊区培风村10组、万家湾村6组3354379542010年政策Part214国务院1国土部2成都市城乡管理局3坚决遏制部分城市房价过快上涨坚决抑制地价过快上涨《成都市商品房预售款监管办法》2010年4.17，国十条出台，对楼市成交影响巨大，5-7月成交量几乎被腰斩，但价格未有明显下调，市场观望情绪明显。政策调控年市场影响巨大15国务院--坚决遏制部分城市房价过快上涨差别化住房信贷政策发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用加大保障性住房建设力度加大保障性住房建设力度16内容影响2010年，成都市中心城区新开工建设廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等保障性住房100万平方米，到2012年全市再建成保障性住房200万平方米；保障性住房、棚户区改造安置住房和中小套型普通商品住房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70％。提出年度目标及三年总体目标，加快、加大保障性住房建设，以达到解决部分低收入群体住房困难和平抑商品房市场价格的目的，但由于缺乏有效推动力，目前执行情况并不理想，保障房建设比例仍然严重不足。差别化住房信贷政策17内容：暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。首套房首付款比例调整到30%及以上；二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。影响：运用金融手段抑制投资投机性需求，根据中原统计数据显示，“国十条”新政后两月即5、6月投资比例明显降低，但随着政策逐步被市场消化，从7月开始起，部分投资需求又开始进场。差别化住房信贷政策180%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%09.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.11投资自住发挥税收政策调节作用19内容影响加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。加快之前市场传言的物业税、房地产保有税等税种或者类似税种的出台，会继续调整房地产金融杠杆，以增加投机性炒房者的成本。20国土部--坚决抑制地价过快上涨.溢价率超过50%需两日内上报加强房地产用地管理溢价率超过50%需两日内上报21内容：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内,分别上报国土资源部和省(区、市)国土资源主管部门。影响：严格控制高价地产生，减小炒作泡沫，对溢价率较高的土地进行严格监控，从源头上遏制高价房的出现。加强房地产用地管理22内容影响加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地，土地交付之日起需在1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。规范开发商市场行为，以经济和行政两种处罚手段对其违规行为进行限制，督促开发商不要囤地待涨，加快开发速度，为市场提供有效供给。《成都市商品房预售款监管办法》：设专用账户所有预售款入户保障专款专用23成都市城乡管理局2010年11月1日起，开发商所收取的预售资金将全部放置在银行专门帐户，需要使用时，开发商按照预算工程进度向监管银行申请，再由监管银行结合监理单位证明，拨付款项。内容根据相关调查结果显示，相较于贷款，开发商对于预售款的依赖度更强，是一次针对开发商要害的精确打击，就成都而言，该项政策直接引发了10月底的集中备案。影响住宅市场Part3商品住宅供需走势（2005年-2010年11月）25633.22790.061208.41006.28775.53756.83682.11853.131096.95598.121253.64755.1300.20.40.60.811.21.41.61.802004006008001000120014002005年2006年2007年2008年2009年2010年1月-11月供应成交供需比2010年商品住宅供需走势2600.511.522.5302040608010012014016010011002100310041005100610071008100910101011供应成交供需比截至本年度11月，成都市2010年主城区商品住宅新增供应756.83万方，供应面积基本保持稳定，同比去年同期下降2.4%。进入9月以后，随着市场的持续回温，供应情况有所好转，但预计全年供应量仍偏低。商品住宅成交价格一路走高27商品住宅成交价格变化趋势（2005年-2010年11月）377543555394559559917616300035004000450050005500600065007000750080002005年以来，成都商品住宅的成交价格持续上扬。2005年-2006年，增幅在15%左右，2007年，成交均价一路飙升，环比上升24%。2008年，由于宏观调控加强，市场价格进入上升平稳期。2009年开始，市场再度进入活跃期，成交价格开始一路走高。今年虽然受新政影响导致6月-8月价格小幅下滑，但随着市场的回暖，1-11月成交均价同比去年同期上升27.3%。2010年商品住宅成交价格变化趋势2865186822691770747450717974097383812881658362500055006000650070007500800085009000100110021003100410051006100710081009101010112010年成都商品住宅市场价格走势大致可分为三个阶段：1-5月，市场出现小阳春，价格稳步上扬,累计涨幅14.3%；6-8月，受新政影响，市场遇冷，价格小幅下滑，在7200-7400元/平方米徘徊；9-11月，成交量再度放大，加之一些高端项目积极入市，价格一直在8000元/平方米以上的高位运行。城中区域2010年供需变化趋势29供应严重不足成交厚积薄发1.770.000.003.010.000.007.522.200.000.004.352.111.940.672.323.432.602.133.684.306.197.200.001.002.003.004.005.006.007.008.0010011002100310041005100610071008100910101011供应成交城中区域2010年价格变化趋势302010年城中区域价格大起小落2010年城中区域商品住宅成交价格呈现“稳步上涨”的趋势，1月成交均价8449元/平方米，随后一路高企，截止11月，累积涨幅高达48.4％。城中区域由于其特殊的地理位置，抗跌性较强，受新政影响甚微，故新政后价格并未出现大幅跳水的情况。预计全年城中区域均价将在11000元/平方米左右。844993039531100031033111107111991180012500122111253680008500900095001000010500110001150012000125001300010011002100310041005100610071008100910101011城东区域2010年供需变化趋势31●供应大幅波动成交呈“N”型走势24.698.3513.6741.4918.977.21297.7711.529.875.146.4915.1625.7921.9111.4110.178.2611.7719.0429.2930.21051015202530354045100110021