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深圳同致行技术中心新政下横向联合居住户型设计案例解析2006年10月10日锦峰·锦龙名苑营销策划汇报2006年5月29日16:45分、北京、国办发（2006）37号建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”2006年6月20日、深圳、市政府98号文明确要求对70％的指标进行项目控制。90平方米户型需占项目面积70％以上“6月12日至16日，深圳市规划局共接受商品住宅审批案10宗，其中7宗因为没有满足“90平方米户型需占项目面积70％以上的规定而未获得批准。而这7个未获批准的项目建筑面积大约为90万平方米，相当于深圳全年销售量的1／10。2006年7月6日、北京、建住房（2006）165号文《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》：自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。锦峰·锦龙名苑营销策划汇报严肃查处违法违规行为各地建设、规划、房地产主管部门要根据有关法律法规的规定，加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收，所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。当前应重点查处下列行为：开发建设单位不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构要求；在建设过程中擅自变更设计，违反套型结构要求等行为，设计单位接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照国家法律法规、技术标准进行设计，或采用不正当技术手段规避有关规定控制性要求，或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸，擅自改变套型建筑面积的行为。施工单位不按审查合格的施工图设计文件进行施工，擅自更改设计、语流空间，改变套型建筑面积的行为。监理单位接受开发建设单位明示或暗示，不严格按照技术标准和规划要求进行监理，致使套型结构要求没有得到落实的行为。锦峰·锦龙名苑营销策划汇报对于某些地块，因资源条件、价格特点、居住需求、市场竞争等因素的制约，需要扩大相对居住面积，联合居住户型设计迫在眉睫！联合居住户型设计原则：1、户型为便于客户联合居住，而非强迫客户打通；2、严格遵守户型设计规范，保证报建通过；3、拼接后应满足大面积户型舒适居住的要求；4、尽量减少改造户型造成的浪费；锦峰·锦龙名苑营销策划汇报联合居住户型设计流程定目标根据市场需求，规划拼接后户型配比、功能间尺度！拆户型确定需要拆分户型，尽量不改变目标户型功能间尺度！读规范按照户型设计规范调整拆分户型的尺度！造障碍对拆分创造一定的居住障碍点，引导拼接购买！调结构依照“便于改造”的原则，适当调整建筑结构！锦峰·锦龙名苑营销策划汇报看市场寻找拼接后户型的细节指标根据市场中畅销户型的细节指标，绘制出拼接后户型套型面积、起居室开间进深、卧室开间进深、厨卫面积锦峰·锦龙名苑营销策划汇报三房客厅开间主要集中在4.1-4.5之间三房主卧开间主要集中在3.5-4之间四房客厅开间主要集中在4.5-5.5之间四房主卧开间主要集中在4-6之间宽景客厅，大厨房，大卫生间受到市场的欢迎区域典型产品主力面积客厅开间主卧开间主卫公卫厨房罗湖鸿景翠峰1584.43.86.254.417.68福田香蜜湖瀚城1304.53.85.325.325.3金域蓝湾三期1334.24.45.513.385.07南山城市山林1114.33.54.053.86.2京基御景东方1184.43.64.0253.685.04盐田万科东海岸964.23.54.523.704.81梧桐半山1274.23.74.563.847.68宝安西岸官邸115.24.23.64.74.57阳光新境园994.445.044.484.76七里香榭1104.13.75.513.966.84龙岗可园五期1074.44.15.54.154.75茵悦之声105.824.23.75.14.16.5平均面积117.504.293.785.014.115.97深圳典型三房产品分析（2006年8月-10月）锦峰·锦龙名苑营销策划汇报深圳典型三房户型分析城市山林鸿景翠峰金域蓝湾三期香蜜湖瀚城可园五期七里香榭锦峰·锦龙名苑营销策划汇报深圳典型四房产品分析（2006年8月-10月）区域典型产品主力面积客厅开间主卧开间主卫公卫厨房罗湖鸿景翠峰1695.455.457.755.277.75福田香蜜湖瀚城16756.165.28.4金域蓝湾三期1525.44.26.793.18.3南山城市山林1514.63.96.54.056.93京基御景东方1564.53.86.74.38.3盐田万科东海岸1447.23.856.03.77.2梧桐半山2086.64.47.25.2812.3宝安高发第五大道166.164.53.97.024.687.2七里香榭1304.64.45.25.17.35阳光新境园1475.24.27.54.868.4龙岗可园五期1394.655.764.87.2茵悦之声144.654.64.36.54.828.1合计156.155.194.466.584.608.45锦峰·锦龙名苑营销策划汇报深圳典型四房户型分析城市山林鸿景翠峰万科东海岸三期御景东方高发第五大道香蜜湖瀚城锦峰·锦龙名苑营销策划汇报读规范住宅设计规范GB50096-1999中华人民共和国国家标准GB50096-1999自1999年6月1日起施行国家质量技术监督局建设部联合发布住宅设计规范锦峰·锦龙名苑营销策划汇报套内空间尺度要求1.1套型1.1.1住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。1.1.2普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表1.1.2的规定。表1.1.2套型分类套型居住空间数(个)使用面积(ｍ²)预估建筑面积一类234㎡42.5㎡二类345㎡56.25㎡三类356㎡70㎡四类468㎡85㎡套型规定1、住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。2、普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表内的规定。锦峰·锦龙名苑营销策划汇报卧室、起居室（厅）1、卧室之间不应穿越、卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列规定：双人卧室为10㎡；单人卧室为6㎡；兼起居的卧室为12㎡。2、起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12㎡。3、起居室内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。4、无直接采光的厅，其使用面积不应大于10㎡。厨房1、厨房的使用面积不应小于下列规定：一类和二类住宅为4㎡；三类和四类住宅为5㎡。2、厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。3、厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10m。4、单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m。锦峰·锦龙名苑营销策划汇报卫生间1、每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3㎡；设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.5㎡；设便器、洗面器二件卫生洁具的为2㎡；单设便器的为1.1㎡。2、无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅）或厨房。3、卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。4、套内应设置洗衣机的位置。锦峰·锦龙名苑营销策划汇报１、每套住宅应设卧室、起居室、厨房和卫生间等基本空间。２、卧室之间不应穿越、卧室应有直接采光，起居室应有直接采光、自然通风。３、厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。４、每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，套内应设置洗衣机的位置。满足单套住宅的功能符合功能间面积规范功能区布置合理住宅设计规范对户型设计影响１、符合套型规定最小面积。２、双人卧室为10㎡；单人卧室为6㎡；兼起居的卧室为12㎡，起居室使用面积不应小于12㎡，起居室内布置家具的墙面直线长度大于3m。无直接采光厅使用面积不应大于10㎡。３、厨房一类和二类住宅为4㎡；三类和四类住宅为5㎡，操作面净长不应小于2.10m。单排布置设备净宽不应小于1.50m；双排布置设备两排设备的净距不应小于0.90m。４、三件卫生洁具的为3㎡；设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.5㎡；设便器、洗面器二件卫生洁具的为2㎡；单设便器的为1.1㎡。１、卧室之间不应穿越、减少直接开向起居室的门的数量。２、厨房宜布置在套内近入口处，厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置。３、无前室的卫生间的门不应直接开向起居室(厅）或厨房。卫生间不应直接布置在下层住房的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。锦峰·锦龙名苑营销策划汇报解案例深圳首个审批通过的拼接户型龙岗镇·锦龙名苑（锦峰·公园1.46）项目户型拼接后3房2厅2卫114-126㎡,4房2厅2卫150㎡锦峰·锦龙名苑营销策划汇报锦峰·公园1.46位置：龙岗街道办碧新路与八仙路交汇处。占地面积：25000㎡建筑面积：36500㎡住宅面积：32589㎡商业面积：2100㎡容积率：1.46覆盖率：26%绿地率：48%总户数：412户车位数：245辆锦峰·锦龙名苑营销策划汇报户型套数套数比面积面积比平均面积单套户型小于90㎡3513.70%29139%83.20大于90㎡7457.40%1173854%158.00拼接户型14728.90%1778636%121.00合计256100%32589100%126.70组合后户均面积126.7㎡,其中86.3%的单位超过90㎡,车位比为0.96,居住密度为42.3㎡/人．典型高档住宅指标系数户型套数套数比面积面积比平均面积单套户型大于90㎡7417.96%876426.89%118.43小于90㎡33882.04%2382573.11%70.49合计412100%32589100%79.10原始户型拼接后户型锦峰·锦龙名苑营销策划汇报1栋5栋拼接户型1:两房两厅＋一房一厅81+48=129㎡拼接户型2:两房两厅＋一房一厅83㎡+48㎡=131㎡拼接户型3:两房两厅＋一房一厅87㎡+48㎡=134㎡锦峰·锦龙名苑营销策划汇报1栋1单元主卧次卧1次卧2厅房卫生间厨房入户花园A户型3*2*188㎡开间3.22.92.43.61.91.92.9进深3.82.93.34.92.22.92.2面积12.168.417.9217.644.185.516.38B户型2*2*181.3㎡开间3.63——4.21.852.21.8进深3.552.6——4.93.22.20.55面积12.787.8——20.585.924.841C户型1*2*148.2㎡开间2.74.2——4.21.92.33.5进深32——22.12.92.1面积8.18.4——8.43.996.677.35A13.2*3.8B13.2*3.8A24.2*4.9B23.6*3.5A34.2*4.9A户型3*2*188㎡客厅：3.2*3.8约17.46㎡