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1当前房屋买卖案件及涉房屋新政相关案件审理中的主要法律问题与对策主讲人：单国军房屋交易涉及物权、债权，又涉及诸多行政管理，从社会意义上关乎人民群众住的问题的解决，既是理论问题，还是实践问题，也是社会问题，需要认真研究解决。目前就相关问题的法律规定与司法解释不够明确具体。我结合实际情况介绍一些实际做法，并谈一些个人的思考认识，供同志们参考。介绍四个方面的问题：一是各类型房屋交易的基本效力问题；二是房屋买卖中的常见问题与对策；三是房屋新政案件的相关问题分析；四是房屋买卖案件中的基本概念、基本标准与审查思路（升级问题）。一、各种房屋交易情况的基本效力问题2房屋买卖房屋类型多样，涉及交易许可问题，核心是交易前提即权属能否确定下来以及相关的权利特别是土地使用权能否交易，这方面土地制度与政策起着决定性的作用。1、农村房屋买卖问题（包括小产权房屋买卖）。（1）基本态度问题不在同村村民，而是异村村民之间，特别是农村房屋卖给城市居民。有观点提出有效，有观点则提出按土地管理法修改前后为界。应当说，属于制度现状，并无明确的禁止性规定，土地管理法修改之前似规定经批准可以，国务院办公厅的文件也是从99年开始。这实际上是基本土地制度的问题，虽无明确规定，但制度不允许，制度是个大规定。按制度，农村土地不能直接交易，房随地走，由此导致对农村房屋买卖。制度以后可能会发展，但也不会无限放开，这里边有个国情问题和如何看待国情、如何进行社会管理的问题。3现行的土地制度仍然是土地管理法和城市房地产管理法等确定下来的土地制度。农村房屋买卖的效力及例外。主要是：a.农村村民城市化；b.92年之前部分城市居民、归侨购买农村房屋；c.农村整体迁移；（4）其他特殊情况。（2）无效之后的处理这类案件因利益冲突而起，通常也是一个利益平衡和价值平衡问题，要考虑买房人的损失和适当考虑诚信。在涉及拆迁情况下，通常按区位补偿价，考虑双方过错和诚信问题，按一定比例确定买房人的损失。如不涉及拆迁，又无土地明显升值问题，一般不考虑买房人的损失问题。以往通常是卖房人起诉，近期开始有买房人起诉的情况。处理上不应有差别。（3）小产权房的买卖问题小产权房屋有旧村改造的小产权房屋，有为销售主要是给村外人特别是城4里人的小产权房屋。这是农村房屋买卖中的一个具体类型，是规模化的农村房屋买卖，进行商品化开发显然是违反现行土地制度的，在本质上属于农村房屋买卖。据说有的地方在搞试点，但不是在北京。2、经济适用房的买卖出卖人在相关政策、法规规定的限制上市交易期限内转让已购经济适用住房的，房屋买卖合同一般认定为无效。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效；经审查买受人要求办理转移登记的诉讼请求应予支持的，应同时判决当事人依据合同约定及相关政策、法规规定补交相应土地收益等价款。转让按经济适用住房管理的房屋，应当是有效的。按照经济适用房管理的5房屋类型很多，如农民回迁房。3、未办理产权证房屋的买卖《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。4、期房、连环购房等将来可能取得所有权的房屋的买卖将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。5、共有房屋买卖房屋共有人中之一人或者数人，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义将共有房屋转让给他人，其他共有人不6予追认且出卖人转让房屋后亦未取得处分权的，房屋买卖合同无效，但共有人之间另有约定的除外。房屋共有人中之一人或者数人，擅自以其他或全体共有人的名义将共有房屋转让给他人的，房屋买卖合同无效；买受人有理由相信出卖人对转让房屋享有代理权，符合表见代理构成要件，出卖人或其他房屋共有人主张合同无效的，不予支持。出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效；买受人知道或应当知道房屋为共有，或者买受人与出卖人存在恶意串通损害其他共有人利益的，合同无效。如果出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。6、无权处分与善意取得《物权法》第一百零六条规定的房屋无权处分主要包括以下情形：7（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（3）夫妻共同共有及其他属于法定共有的房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理房屋所有权更正登记，买受人擅自以自己名义处分房屋的；（5）其他无权处分房屋的情形。《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：（1）房屋善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登8记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。该推定属于可以反驳的推定，房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。（2）所谓“以合理的价格转让”，是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款，在价款支付方式上不限于金钱方式，也包括买受人通过以房抵债等具有交易性质的方式支付房屋价款。（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。7、设定有抵押权房屋的买卖房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受9人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记的，法院应当向买受人释明，告知其应当变更诉讼请求，买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。房屋买卖双方对于抵押权人是否同意转让房屋、是否同意买受人代为清偿债务、抵押权人贷款银行是否同意提前还贷等事实负有提供证据的责任；法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。8、被有权国家机关采取查封等强制措施房屋的买卖出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，房屋买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。10出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的。9、未办理宣示登记房屋的买卖房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。10、未签订房屋买卖格式合同的房屋买卖当事人双方已就房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同，但未再签订房屋行政管理部门要求的合同格式文本或未进行合同网上签约的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力，但当事人另有约定的除外。11二、房屋买卖中的常见问题与对策（一）商品房买卖司法解释适用中的问题最高法院司法解释力足解决了一些问题。审判实践中还有一些传统或新的问题：1、对房屋买卖是否适用消法的司法理解不适用。2、司法解释适用的范围仅仅是商品房3、预售许可证过期后房屋买卖的处理有预售许可证，本身即可交易。许可证的期限管理是个行政管理问题。4、交纳房屋认购定金后，双方未订立合同时，如何认定是否可归责于一方当事人主要是看不同意签约一方有无正当理由，在把握上应妥当，不可过严，要考虑购房者的知情情况。5、确定房屋面积的标准12开发商应当出示测绘部门的有效测绘文件。6、开发商办理产权证义务的归属认定应属协助义务，实践中多接受委托同时履行购房者一方的义务。7、优化设计变更能否成为单方变更预售合同的理由原则上不能。8、开发商能否以购房人不签订物业管理合同作为不交房的抗辩事由两种义务不具有对应性，无法行使抗辩。9、房屋买卖中预约和本约的认定和处理判断当事人之间的协议是预约还是本约，应当探求当事人的真意。如果当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。因可归责于当事人一方的原因致使13房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。当事人双方签订预购书、购房意向书等预约协议后，一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，不予支持。10、开发商违法解除房屋买卖合同后应否给付房屋差价这涉及违约赔偿范围，应当给付，在计算上要妥当。具体责任分析：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿直接损失和房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。违约方以守约方主张的房屋差价损14失系其订立合同时不可预见的损失为由提出抗辩的，不予支持。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。11、一房二卖中恶意串通的理解与认定要从严，关键是知道或应当知道且以不当方式剥夺他人的购房利益。以互相串通为由，实际是授权第三人撤销，要正确适用法律。（二）其他常见疑难问题与对策1、“阴阳合同”的处理当事人之间先后分别签订数份房屋买卖合同（包括网签合同、备案合同、实际履行合同等），但合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真15实意思表示的合同约定继续履行。当事人以合同约定存在规避税收征管为由请求确认房屋买卖法律关系无效的，不予支持。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。2、借名登记纠纷的处理原则借名人以保留房屋所有权的意思表示，就属于自己现在或将来的房屋，约定以他人名义登记为所有权人，借名人依据双方之间的约定或其他法律关系要求登记名义人办理房屋所有权变更等登记手续的，可予支持，但涉及善意交易第三人利益的除外。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张房屋确权或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不