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天健·时代广场(暂定名)■我们怎么打？2一、关于商业的推广第1部分：商业推广定律第2部分：商业推广案例第3部分：天健第三极推广建议3第1部分：商业推广定律*关于商业定律1：业态轨迹*关于商业定律2：置换定律*关于商业定律3：主力店与人气店*关于商业定律4：运营时间*关于商业定律5：租售前提*关于商业定律6：转手调货期*关于商业定律7：核心价值*关于ShoppingMall4商业定律1：业态轨迹*中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展历程：第1代商业：传统的老百货商店*如：老重庆百货商店；第2代商业：个体户及商业街*如：朝天门服装市场；第3代商业：ShoppingCentral名店商业中心*如：香港太古城、重庆大都会广场；第4代商业：大型仓储超市*如：沃尔玛、家乐福等；第5代商业：ShoppingMall*如：广州天河城（初级形态）；北京ShoppingMall(在建)；*业态是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态；51、置换定律的前提：*从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响；2、商业置换定律：*市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态，新的1家商场开张，相应必然有旧的1家商场倒闭；3、置换定律影响意义：*商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力；*商业准ShoppingMall形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化；以保持活跃的市场竞争力；商业定律2：置换定律6商业定律3：主力店与人气点商业定律3：主力店与人气点1核心点：主力店*如联华、华联、Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井*其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一方面给租售实现信任前提；2核心点：人气店*如麦当劳、肯德基、必胜客等等；*人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气；7[商业租赁的3、6、9、12运营时间定律]：*3：从开业前提前3个月；进入装修、备伙期；*6：从开业前6个月；进入签约期；*9：从开业前9个月；进入洽谈期；*12：从开业前12个月；进入投资意向考察期；商业定律4：运营时间8商业定律5：租售前提1、商业招租公司*如戴德梁行、美联等等；*主要负责香港及国内的品牌公司招租；*费用方式：成交收钱，2面收；2、商业管理公司*如3M等等；*主要负责商业的统一管理；商业定律5：租售前提9*开业到6个时间，进入转手调货期：1、根据市场反馈，调整货品的市场接受度；2、根据商场的形态，调整货品的针对性；3、根据周边商家的竞争，调整货品的竞争力；4、如果都不适合，转手经营；商业定律6：转手调货期10商铺的价值核心点1、区位的价值2、市场的价值3、品牌的价值*商业本身在区位的地位；*商业业态的独特性（和其他商业项目的核心区别）及*商业主力店及人气所商业的核心影响力；商业业态所形成的客流量；带动的人气量价值；*可比较周边商铺的租售价值；*可比较同质业态的价值；*可比较相同主力店的价值；商业定律7：核心价值11一、概念的建议[商业观点]：*商业与住宅是完全不同的，住宅是私家的，而商业是开放的；住宅以入伙为节点，而商业以入伙为开始；住宅的目标群是内在的，而商业的目标群是外在的；*由于商业与住宅的不同，形成商业的价值与住宅不同，商业最大的价值在于它的区位市场价值，即商圈的价值概念是最大的；*其次，“时代盛典”不适宜作为商业物业的命名，理由如下：1）首先是不能突显其作为商业的区域中心的价值意义2）其次是现命名虽然体现了时尚、现代、规模、气势，可适用于各种大型建筑，但不能突显作为商业物业的特征。[品牌建议]：*商业名称建议修正；12二、商业名称建议原名称：天健第三极建议名：天健时代广场[支持理由]*城中是整个区域的概念，其价值直接与中天国际商厦、开元商城相同，而中天国际商厦是目前西安南大街商业的典范；开元商城是西安中心商业圈的商业中心；目前都非常热；相类比，我们同样代表小寨的商业中心，未来价值同样非常大；*商业中心在西安的消费者心中，代表的是一种高品味的、高档次的购物场所，如中天国际商厦，所代表的区域唯一性非常强，西安人非常容易接受；*ShoppingMall是我们与目前西安商业业态完全不同的地方，为未来的推广预留了非常好的空间，新的概念非常容易成为市场的关注点；*王府井的品牌非常优秀，给买家的信赖感非常强，特别是对前期市场的招商信赖感，因此，在名称中把王府井的品牌作为前缀；13三、西安·城中ShoppingMall的价值体系【商业第七定律】商业价值定律：商业商业物业的核心价值是由商业物业的区位价值、市场价值和商业品牌价值所决定的。即商业本身在区位的地位核心影响力以及商业业态的独特性及商业业态所形成的客流量，和商业主力店及人气点所带动的人气量价值。西安·城中ShoppingMall1、区位价值2、市场价值3、品牌价值核心点核心点核心点*以城中为主导的价值体系*以商业业态为核心的价值体系*以王府井为主力的加盟价值体系14四、西安·城中ShoppingMall区位价值体系西安·城中ShoppingMall步行街区位价值体系概念1、西安中心城区的核心，商业的红心；*中心区核心商业圈概念和西大街商圈概念；2、西大街商业1号；*政府对西大街仿古旅游商业的概念；3、再现古都商业繁荣*用昔日十里长安，八方来朝的繁盛商业做类比；4、把上海南京路放在西安？*用上海的南京路商业做类比；5、把北京的王府井放在西安？*用北京王府井大街做类比；6、中心商业区赚钱地带*人潮、钱潮概念；15五、西安·城中ShoppingMall市场价值体系西安·城中ShoppingMall市场价值体系概念1、西安第1个完全的ShoppingMall概念商业2、商业革命：ShoppingMall登陆西安3、世界的，我们的：ShoppingMall4、西北第一仿古旅游商业街5、西安第一规模大型综合风情商业，时尚、休闲、品味，完全“一站式”旅游观光商业16六、西安·城中ShoppingMall品牌价值体系西安·城中ShoppingMall品牌价值体系概念1、王府井的方向就是你的方向；*王府井主力店；2、（譬如）：麦当劳的方向就是你的方向；*麦当劳人气店；3、王府井、麦当劳、雅诗蓝黛、Cartier、Hilton、劳力士、宝姿……最好的都在这里了4、花落谁家？*招商条目；5、我们只选择最好的；17七、我们现在具备什么样条件？时代盛典商业定位SmallShopping-Mall约60000㎡的纯商业规模，西安罕有；西安首个大型综合商业MALL概念；地理位置西安仿古旅游商业街西安古文化旅游商业“第一街”，政府城市规划发展定位导向指示；跨广济街，临西大街，道路顺畅，交通便利；背靠西安旧城最成熟住宅社区；处于西安古商业最繁华的集散地；建筑风格地标性仿古建筑风格青瓦灰墙，古朴典雅，气势恢弘；建筑呈递进形阶梯状，渐次退向最高层，极富音乐节律感，宏大而富有层次美；配套设施自动化电子商务平台合理的基础配置：（地上下）300车位，商用仓库，中央空调；严密的现代化安防体系：消防系统，安全信息系统；43部电梯保证人货畅通；现代化的商务电子系统提供强大的可持续发展空间。18■我们所具备的条件【判断】：1、天时：西大街在西安的商业地位的显要，时代盛典横跨广济街，面临西大街，项目自身条件可谓天生丽质，+规模+投资前景等已经具有标志性商业的前提；2、地利：独特的建筑形式+商业业态+北京王府井进驻经营，将会极大的丰富了项目作为西大街标志性商业物业的内涵，从而确立其西大街标志性商业的地位；3、人和：西安新润置业与陕西双翼石化强劲的实力联合，以及与周边公共关系（政府）的良好界面，实力派商家，杀手派联合创展的高点营销策划和强势推广手法，已经具有非常好的标志性品牌商业的保证。天时、地利、人和均在，领导品牌指日可待，关键是我们能不能把指标建立起来！19八、我们的核心竞争力在哪里？时代盛典主题◆西大街商业地王，地标性建筑主题广告语◆财富时代，投资经典（抢先入主商业地王，率先进入小康时代）支持点◆五星级价值保证：1、黄金位置，价值保证——地段，蕴涵着黄金；2、政府支持，商机保证——繁华，价值的土壤；3、品牌商家，信心保证——品牌，意味着价值；4、强强联袂，实力保证——实力，升值的保证；5、金牌管理，发展保证——发展，无价的价值；◆三大投资理由：1、首创西安“小本投资，大本获利”轻松置业投资模式；2、商业物业投资低风险的典范模式——包租计划；3、“物业增值，回馈业主”——商业物业投资，增值回赠计划利益点◆约60000㎡的商业物业◆约20000㎡的写字楼由此可见，我们的竞争优势的建立必须实现物业定位、商业定位与物业营销策略定位三位一体！20■Shopping-Mall时代盛典Shopping-Mall的指标性硬性指标建筑规模商业总面积约60000㎡；外街面要求彩色硬地砖（广场砖）铺设，以色泽自然作功能分区；设盲道；盆景+行道树=广场绿化；设小型喷池或旱喷（阳光戏水喷泉）增添趣味性，吸引人流；配石、木休闲椅，组合休闲桌依和太阳伞滞留人群；安设小型城市雕塑、小品，增添广场文化意趣；外墙立面统一商业广告宣传牌位；商场包装内外部导示系统要求清晰明确；警示用语人性化；软性指标项目业态规划商场入口设精美各层商业分布导示总图；各层商业分布导示要求清晰明确；商业业态规划充分考虑各类人群购物特征，作合理分布；业态规划充分结合西大街仿古旅游的主题，作合理分布；业态规划充分考虑餐饮、购物、休憩、娱乐之间的关系，作合理分布；业态规划需充分考虑对人流的合理导向，并体现购物的舒适性；业态规划需充分考虑商业与购物环境的关系，保持高档、品位、环境的高雅性；项目商业业态应该分主题、园区进行划分，突出个性化、时代感和号召力。21■Shopping-Mall时代盛典层面商业业态初拟：负1F——待定；1F——A区：临西大街——品牌服装店、钟表、珠宝行、品牌餐饮店等，面积50—150㎡；临广济街——古玩字画、工艺精品等，面积100—200㎡；C区：王府井主力店；2F——A区：咖啡店、品牌餐饮（如PIZZA）、指甲店、古玩字画、工艺精品等，面积30——200㎡；C区：王府井主力店；3F——A区：女式服装区、鞋类、化装品等；C区：王府井主力店；4F——王府井主力店；5F——王府井主力店；6F——主题：运动特区包括体育用品、旅游用品等，设NBA地带；电动游戏等7F——主题：饮食男女包括餐饮，特色小吃等；主题：儿童反斗城，包括各类儿童生活、学习用品和玩具，并设未来世界供儿童娱乐，同时提供临时托幼服务。本业态划分为模拟示范，内划分存在不足之处，仅供参考。22九、创西北商业投资之先河—“全民投资置业”◆我们的商业营销思想之【三权分立】的营销核心思想：尊重产权；建立信心保障机制；风险共担，培育商场；经营为先；定位细分；专业分工“五星级价值保证，三大投资锦囊”：五星级价值保证◆1、黄金位置，价值保证——地段，蕴涵着黄金；◆2、政府支持，商机保证——繁华，价值的土壤；◆3、品牌商家，信心保证——品牌，意味着价值；◆4、强强联袂，实力保证——实力，升值的保证；◆5、金牌管理，发展保证——发展，无价的价值；三大投资锦囊：◆1、首创西安“小本投资，大本获利”轻松置业投资模式；核心点：彻底降低投资门槛，发展商为投资者的提供辅助投资计划◆2、商业物业投资低风险的典范模式——包租计划；核心点：保证产权统一，直接支付租金，以回报租金降低风险，为招商奠定良好基础◆3、“物业增值，回馈业主”——商业物业投资，增值回赠计划；核心点：建立投资信心制，将超出预计租金差额反馈给投资者，加强利益点23■全民投资置业首创西安“小本投资，大本获利”轻松置业投资模式【实施办法】：发展商提供六成十年按揭；并且给客户提供首期灵活付款的按揭方式。具体实施办法：客户首付一成，即签正式购房合同，另外三成首期款，以客户向发