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莱安逸境商业策略报告目录西安宏观经济及商业发展分析part1区域商业分析part2项目自身商业定位part3项目销售、招商策略part4报告逻辑框架西安宏观经济及商业发展分析问题1：项目商业入市时机是否正确问题2：项目商业所处商圈的消费习惯竞品分析消费者分析地块分析项目商业业态定位与品牌落位项目商业招商与销售策略Part1西安宏观经济及商业发展分析人均GDP商业业态的发展与人均GDP的关系1100美元以下1100-2000美元2000-4400美元4400美元以上集贸市场社区商业街百货商场购物中心、高端会所城市经济的发展代表着消费水平的不断提高，消费层次的不断提升带动商业发展的水平不断提高。根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过4,400美元时，城市主导商业形态将向ShoppingMall、Lifestyle、ShoppingCenter、旅游地产、商务地产等综合商业形态涌现。西安市2009年人均GDP已经达到4700美元，真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经具有健康发展的条件。西安宏观经济及商业发展分析/经济发展西安商业8%10%12%14%16%0100002000030000400002005年2006年2007年2008年2009年人均GDP(元）同比增长(%)人均GDP人均GDP达到32351元，折合4700美元左右。不考虑物价上涨因素，西安人均GDP平均年增长达到12%以上，增长速度远远超过全国同期水平。人均GDP的快速攀升带动商业发展水平的不断升级。西安宏观经济及商业发展分析/经济发展经济增长带来强大购买潜力！0300600900120015002005年2006年2007年2008年2009年10%15%20%25%30%社会消费品零售总额(亿元)同比增长(%)050001000015000200002005年2006年2007年2008年2009年元城市居民人均可支配收入(元)居民消费结构食品类36.40%衣着类10.25%用品及其他44.53%居住8.81%社会零售总额2009年西安社会零售总额达到1381.12亿元，较上年增长19.7%，其中服装类、珠宝类及汽车类增速明显。居民消费结构2009年西安人均可支配收入为18963元，从消费结构来看，恩格尔系数持续降低说明居民生活水平的不断提高，西安市居民更多的进行休闲、娱乐业的消费，从而刺激商业的发展。西安商业西安宏观经济及商业发展分析/房产发展2010年5月西安商品房成交100.21万平方米环比下滑29.41%政策打压刚需减少价格高点住宅观望情绪严重，热钱开始流向商业地产投资领域。西安住宅成交均价5647元环比下滑5.79%西安商业西安宏观经济及商业发展分析/宏观经济结论宏观经济整体向好住宅遭政策打压，商业地产迎来春天长期来看住宅增幅有限，商业地产增值无限核心结论：西安商业西安宏观经济及商业发展分析/商业发展大势随着市场发展的成熟，尤其是西安居民消费能力的逐步提升，商业档次逐步提升；商业的发展呈现为百花齐放的局面，购物中心、百货店、专业市场等细分愈发明显；中高端国际品牌逐步进驻西安，品牌层次性更强，品牌种类也更加丰富。第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段时间发展阶段1995年以前单一中心/传统百货1995-2002年百货功能升级/更多的品牌进入2002-2006年百货扩展/品牌升级2007年以后商圈拓展/新兴模式业态特征政策保护相对严重；因此百货得以兴起并且长期处于垄断地位百货商场的食品、饮料、日用品和烟酒销售逐渐被连锁超市替代；一些品类的专业店开始出现；大型超市逐渐逐渐兴起。百货开始注重品牌的整合以及服务质素的提升，完善商场内的软硬件设施；大型超市、专业店等业态发展迅速；百货商店逐步转型，且百货商店业态分化逐步明显，国际级品牌大量入驻西安；购物中心项目大量兴建，得到迅速的发展。西安商业西安宏观经济及商业发展分析/商业发展大势购物中心影视院线主题活动广场主题美食城主题百货KTV、夜总会品牌百货、娱乐中心、亲子乐园美国90%以上零售额由购物中心贡献，日本购物中心高度发达，欧洲商业古色古香，经营良好；购物中心可容纳更多休闲、娱乐的业态，符合消费者一站式需求新趋势；随着收入水平的提高，消费者在购物时更加注重环境的舒适性；近年来随着万达广场、新乐汇、利丰国际购物中心接连出现，SHOPPINGMALL进入大发展时期。经济大发展------购物中心蓬勃成长西安商业三大最具活力商业并驾齐驱，各有千秋西安宏观经济及商业发展分析/商业发展大势超市/大卖场、专业市场逐步成熟国内品牌超市扩张迅猛近几年，西安的超市大卖场呈现出迅猛的发展态势，具有实力的国内企业纷纷在西安扩张，尤其是华润万家，在收购爱家和家世界之后，已经发展为拥有门店最多的企业，其次是人人乐，其发展势头也较为迅猛，并且其以独到的服务赢得了消费者的青睐。外资超市抢滩西安西安超级市场的快速发展也吸引了更多的外资超市的关注，沃尔玛、家乐福、麦德龙及易初莲花纷纷开始进驻西安市场，但由于外资超市进入西安市场不长，因此部分外资遇到了一定的阻力，但是随着外资品牌强大的市场号召力及其稳健的经营，其逐步树立了一定品牌知名度。专业市场迅速成长随着西安市经济的快速发展，市民的购买力大幅提升，因此大型的专业市场快速成长，家电卖场、手机卖场、家居卖场、建材市场等蓬勃发展，专业市场品牌号召力及品牌的整合力使得其具备独特的优势。西安商业三大最具活力商业并驾齐驱，各有千秋西安宏观经济及商业发展分析/商业发展大势社区商业大展拳脚。裙楼、底商迎来春天社区商业以社区服务为主要经营目标，具有经营稳定，利润率偏低，需求量大等特点。社区商业的主要形式有：社区底商、特色商业街、区域性商业中心（邻里中心）三大业态目前西安的新建社区底商，随着社区入住率提高，有不少都经营理想。已经初步显示出社区商业的巨大活力。赛高国际街区海佳云顶裙楼枫叶新都市西安商业三大最具活力商业并驾齐驱，各有千秋商业地产大时代，即将来临商业发展大势，可归结为一句话：西安商业西安宏观经济及商业发展分析/商业发展大势西安宏观经济及商业发展分析/商圈分析西安商圈发展，已由最初的钟楼区核心商圈，向全市分散发展。从目前商业发展来看，新兴商业发展，已逐步脱离了传统商圈范畴，开始像城市边缘扩展。高新区商圈已逐步成为边缘商圈代表。以及发展中的土门商圈辐射力也逐步增强。未来这种商业的发散会更加明显。人们的消费心理也会逐渐随着商圈的转移而多元化，特别是发展较快的高新区及曲江新区，还有较大发展潜力。商圈的转移，为本案带来的商业发展的氛围同时也为项目商业更高层次的发展提供条件。西安商业西安宏观经济及商业发展分析/商圈分析城内小寨土门未央太华路其他商圈竞争商圈1城内商业区西安最繁荣的商圈，老城区商业模型，以商贸、金融、行政区域为主，商业规模及业态分布最为完整，配套设施亦最完善。2高新商业区新型商业中心，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公为一体，但商业规模相对较小，以中高端消费为主3曲江旅游区国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主，商业业态正在不断丰富，商业氛围正在聚集。4小寨商业区文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主，商业规模相对较大，业态种类丰富。5电子城商圈早期的电子产品市场，现以形成区域型综合商业中心。6长乐路商圈西北地区最大的小商品集散基地，以服装及小商品为主。7未央商业区目前商业氛围逐渐增强，商业规模也在不断扩大，且区域居住人口不断增长，消费能级不断提升，随着政府的北迁，未来将构建新的商业中心。8太华路商圈建材、家居产品集中区，以市场形式为主，且随着大明宫遗址的改造，建成后将成为全国最大的文化遗址公园，其周边商业也将会有所提升。9土门商业区西城区历史悠久的商业老区，综合型商业区。随着西安城市的发展，老商圈逐步完成改造及商业转型，新的商圈正在不断地蓬勃发展，在居民消费力逐步提升的大前提下，西安商圈发展正处于快速上升的阶段。西安主要商圈一览表地缘关系原因，本案应深入研究高新商圈与土门商圈两个商圈。西安商业Part2区域商业分析区域商业发展分析/高新区商业发展分析西安商业未来，高新区定位为西北核心产业中心，经济龙头的地位进一步强化，商业发展将更加强势。金鹰国际世纪金花二环沿线商业高新四路沿线商业唐延路商务区高新路沿线商业高新核心区商业现在已经发展的较为成熟，以高新路与科技路十字为圆心，依托世纪金花、金鹰国际两大购物中心，现已逐步成为一个崭新的商圈。纵观整个高新区，目前随着工业地产的发展，以及商务经济的带动。由北至南逐步形成了高新核心区、中央商务取、大学城商业带等三个商业几种区域。核心区大学城商业带中央商务区西高新区区域商业发展分析/高新区商业发展分析西安商业高新核心成熟区本案高新区经过10年发展，目前已经非常成熟。其一次创业核心区商业发展已经达到很高水平。无论餐饮、购物还是休闲娱乐，档次均居西安市高端水平。高新区商业主要向西、向南扩展。西高新的金域蓝湾、紫薇臻品、枫叶新都市等项目，底商商业发展已有一定规模。区域商业发展分析/高新区商业发展分析编号商业名称营业面积项目特点主营业态营业状况1世纪金花50000㎡有效利用了高新国际裙楼，形象展示面大服装、化妆品好2金鹰国际30000㎡将自身形象与海星城市广场有机结合。较为自然服装、化妆品好3中天国际家居55000㎡双层框架结构，内部结构理想。平层面积大家居、家具一般4易初莲花超市45000㎡框架结构，内部结构理想。生活用品食品好5人人乐超市10000㎡社区底商裙楼生活用品食品好6华润万家超市10000㎡社区底商裙楼生活用品食品好7西部电子城50000㎡独立商业业态，展示面好，门口有大规模广场电子、PC配件一般高新区主要商业由购物、百货、品牌超市等构成。物业档次较高西安商业区域商业发展分析/高新区商业发展分析西安商业调研区域：科技路、高新1-4路。区域商业发展分析/高新区商业发展分析高新商圈全新商圈，业态较丰富物业档次定位较高百货业为龙头，初现高端商圈雏形市级商圈辐射范围广业态分布比例不均衡，餐饮较大目前仍是以消费为主商圈交通条件好商圈发展潜力大区域经济强有较强消费支撑西安商业西安商业区域商业发展分析/土门商业发展分析华润万家华润万家新土门市场国美电器电子市场土门商圈示意图土门商圈作为西安较早的商圈，目前已经逐步发展成熟。土门商圈主要得益于庆安集团、远东集团的成熟社区，这些社区配套设施完善、入住率高。以及大量的城中村，汇聚了非常多的低收入人群。以国美电器、华润万家超市、新土门市场等一批大规模商业为支撑，昆明路、丰镐路为带状分布的商业格局，主要街道的目前日均客流量超过10万人次。并且有逐步向南部、西部扩展的趋势。成熟的居住氛围、大量的常驻人口，为土门商圈发展奠定坚实基础。西安商业区域商业发展分析/土门商业发展分析但是，土门商圈的发展，目前也进入一个瓶颈期。其商业设施已不能适应现代商业的发展要求，很难吸引高层次的消费群体。但是对其改造工作又明显滞后，这其中包括繁杂的产权、经营等问题。所以许多居住在西郊的居民不得不进入城内区购买衣食用品，这也更加制约了土门商圈核心区的发展。所以土门商圈的外扩已呈必然趋势。西安商业区域商业发展分析/土门商业发展分析编号商业名称营业面积项目特点主营业态营业状况1华润万家西二环店15000㎡独立商业，框架结构生活用品食品好2华润万家土门店8000㎡独立商业，框架结构，电梯后置生活用品食品好3国美电器16000㎡双层框架结构，内部结构理想。平层面积大家用电器好4苏宁电器5000㎡框架结构，内部结构理想。家用电器好5新土门市场40000㎡专业服装市场，且有自动扶梯，有一定的建筑规划服装、儿童服装好6土门综合市场10000㎡框架结构、内部规划不足服装、鞋类一般调研区域：丰镐西路、二环十字西安商业区域商业发展分析/土门商业发展分析土门商圈老商圈，业态较丰富物业档次定位中低端超市为龙头，中端商圈地区级商圈主要辐射周边业态分布比例均衡，服装购物较大以消费为主商圈交通条件好商圈发展潜力