复合房地产产品规划(PPT46页)

第四章复合房地产产品规划主要内容第一节复合房地产概述第二节教育房地产开发第三节旅游房地产开发第四节体育房地产案例——广州奥林匹克花园介绍第五节音乐房地产案例——北京乐澜宝邸—音乐·家介绍第一节复合房地产概述一、复合房地产的涵义二、如何开发复合房地产三、复合房地产的主要类型一、复合房地产的涵义将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，更好地实现房地产对消费者的适用性功能价值，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的人居生活。二、如何开发复合房地产复合房地产是对传统房地产的一种更新。它属于自选动作，难度系数很高。一个成功的复合地产项目，应该在开发理念、功能价值、生活体现、开发模式、资源整合五方面体现出特色，否则复合地产就不是完整的复合，而是有缺陷的复合。例如，要开发体育房地产，就要把复合理念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、户型设计、物业管理等每一个角落、每一个毛孔，并把这些理念充分、完整地表达出来，具备权威性、排他性、唯一性，才能在市场里具有主动性和吸引力，才能在市场里站住脚。三、复合房地产的主要类型1.与教育产业相整合，一石三鸟一是用教育储备金的方式筹集到一笔建设资金，减轻了住宅建设方面的负担；二是聚集了人气，许多家长不断前来探望学校的孩子，带动了房产销售；三是打出名气，数千名家长从全国各地来，也把项目的好名声带到了全国各地。三、复合房地产的主要类型2.与体育产业相整合，一箭双雕住宅产业与体育产业的整合，提升了房地产开发商的品牌意识，有利于销售业绩的增长，为社区内住户提供了健康生活的保证。3.与旅游产业相整合，一枝独秀使向往绿树蓝天和新鲜空气的城里人到城外购楼置业成为现实。三、复合房地产的主要类型4.与IT产业相整合，走向双赢智能住宅最大的受益者就是都市中的“SOHO”一族。这一原本弱小的群体正在发展壮大，越来越多的人从根本上改变了生活方式、工作方式。电信公司涉足住宅小区智能化建设，与开发商共同营造“网络社区”，向人们展示了一个通过网络实现远程购物、远程娱乐、远程教育等的崭新生活模式，同时拓展了业务范围。在知识经济时代，生命周期较长的房地产业与“IT产业”的整合将让双方走向共赢。三、复合房地产的主要类型第二节教育房地产开发在房地产开发中搞好教育规划和学校设计意义重大。开发商要注意以下几个问题。1.教育定位小区学校的教育定位非常重要。需要进行教育市场调查。2.名校的选择不少大的地产商在教育规划中特别注重名校的引入，依靠名校的知名度和牌子来抬升楼盘的文化品质。但需要注意慎重选择。3.学校资源的综合利用学校的各种资源应纳入小区的统一协调管理之中。这些资源除了保证学校正常的教学需要外，可以对业主开放，把它作为整个小区建设的共同资源。可以学校为中心，把小区设计成一个学习型社区。第二节教育房地产开发第三节旅游房地产开发旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。一、旅游房地产的类型旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业包括以下几类：1）发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。2）高尔夫、登山、滑雪运动度假村。指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。3）旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心。是指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。4）时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限（如20年每年1周）的使用权给消费者。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居住权。5）产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，投资人一般不在酒店居住，而是委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。养老型酒店是产权酒店的一种特殊形式，它是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。产权酒店既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。6）时值度假型酒店是指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。7）分时度假系统分时度假系统是在产权酒店和时权酒店的基础上产生的，是当今国际旅游业的时尚产品。分时度假系统是指拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，换取位于其他地区的度假房屋使用权。二、旅游房地产在国内外的发展情况1.国外旅游房地产业早已发展旅游房地产发源于法国地中海沿岸。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。2.我国旅游房地产正在起步北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。第四节体育房地产案例——广州奥林匹克花园介绍一、产品1.奥林匹克大厦奥林匹克大厦这个标志设施及其具高科技、高技术含量的项目设置，使其成为整个奥园的标志性建筑物和体育概念的集中体现。2.依托于大厦的体能检测中心、健身健美中心、氧吧（富氧水、养生呼吸器）、国际乒乓球、羽毛球学校、各类培训班、集训班、联谊会、比赛、冬夏令营等和园区内各类体育设施，不但实现了自我积累、自我发展的产业化道路，对于细化体育社区概念，营造社区文化氛围，起到了不可或缺的作用；3.奥园还合作或联办了航空俱乐部、乒乓球俱乐部等体育团体等。二、服务奥园并不简简单单提供体育设施，提供运动场地，而是紧紧围绕“科学运动，健康生活”的核心理念，为每位业主量身定做科学运动计划和健康生活方式指导，提供健康管理顾问服务体系、运动处方、健康生活方式指导。三、文化1.首先“奥林匹克”这四个字是奥园享受到了其带来的巨大的无形资产。2.对接点另一个突出表现就是为奥林匹克花园的各类平面以及影视、电台甚至互联网广告赋予了特色，在具体表现形式上和表现载体上均与运动和健康有关，特别是运用了很多象征奥林匹克文化和体育文化的图片和形象。3.在“科学运动、健康生活”核心理念的指导下，奥园着力突出了社区文化的建设，充分利用业主期刊、软性新闻、文化长廊、小区海报、展板等宣传形式，阐述了他们诉求点和核心竞争力。4.举办了“业主乒乓球比赛”、“广州中小学乒乓球比赛”安排了X——GAME和攀岩、航空表演（热气球、动力伞）等活动还赞助了“99年广州奥林匹克花园杯全民健身月活动”。5.在园区内设置多处体现“运动、健康”和奥林匹克文化的雕塑小品和艺术品，包括金手印、金脚印、风水球、雕塑等，提升了奥林匹克花园的文化品位、渲染了整个社区的文化氛围。四、环境奥园精心设计了长达1600米健身步径（5条步径），近4000平方米的泳湖，将体育设施、园景、道路巧妙地融和在一起，并赋予了相应的主题，不但形成了特色景观，还蕴涵了浓郁的文化气息，使密布于社区内的体育设施和从事运动、健身的人群共同营造出小区健康生活的主题环境。成都奥林匹克花园——梦里水乡，岛居生活第五节音乐房地产案例——北京乐澜宝邸—音乐·家介绍一、楼盘命名：乐澜宝邸——音乐·家起乐澜宝邸——音乐·家这个名字，就是要将音乐融入建筑之中，使音乐与建筑完美融合，为购房者提供一个与音乐紧密连在一起的家，一个以音乐为主题的家。二、建筑风格楼盘楼顶的设计采用简洁的钢琴形状，楼立面采用仿似琴键的设计，停车场是用大理石地面铺装出的黑白相同的区隔。通过仿钢琴这种形式，从楼顶到楼立面，从停车位到园林景观，全部融进音乐元素，并使它们环环相扣，处处呼应，达到了音乐与建筑的完美结合。三、园林景观中心绿化广场占地8000平方米，园林中央是一组错落有致的布置。居于中心位置的是钢琴形舞台，其后是可随着音乐节拍喷出高低起伏水的音乐喷泉。四、会所功能在会所功能上也充分考虑了音乐所给人带来的愉悦感受，配备了练琴房、舞蹈室、先进的DVD音乐视听室、会员转属的音乐教室等特别设施。五、形象代言人音乐界人士郭峰做形象代言人，邀请郭峰来做项目的形象代言人，一是希望尽企业自己的力量，为申奥做一点贡献；二是郭峰特别为申奥而做的歌曲《实现梦想》，也正合楼盘对购房者的衷心祝福，祝愿他们早日实现自己的梦想——购好房，居好房。本章结束!