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滨海新区市场调研报告总目录1：滨海新区综述2：区域市场分析3：各版块sowt分析2-1滨海新区核心区2-2北部宜居旅游区2-3南部石化产业区2-4西部临港高新区分目录-11：滨海新区总述1-1滨海新区简介1-2天津1-3滨海新区交通体系1-4滨海新区历史沿革1-5人口现状及发展1-6滨海新区经济发展1-7滨海新区与天津商品房比较1-8天津市09年房地产情况1-9天津与滨海新区房地产情况比较分目录-2区域市场分析2-4西部临港高新区2-3南部石化产业区2-2北部休闲旅游区2-1滨海新区核心区2-1-1中心商务区2-1-2塘沽老城区及开发区2-1-3海洋高新区2-1-4西部新城区2-1-5北塘2-1-6核心区其他区域2-1-1-1于家堡商务区2-1-1-2响螺湾商务区2-1-1-3MSD2-1-1-4解放路.天碱2-1-1-5蓝鲸岛2-1-1-6大沽宜居生态居住区2-2-1中新生态城2-2-2汉沽新城2-2-3滨海旅游区2-3-1大港城区2-3-2大港油田2-3-3南港工业区2-3-4水库生态区2-4-1空港第一部分：滨海新区总述中国经济发展新的增长极1-1、滨海新区简介天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口202万。中国经济发展新的增长极经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，又一带动区域发展的新的经济增长极。功能定位依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。全国综合配套改革实验区2008年3月13日，国务院批复《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》，支持天津滨海新区在企业改革、科技体制、涉外经济体制、金融创新等十个方面先行试验重大的改革开放措施。环渤海经济圈的三大特征：借助珠三、长三的经济国内发展势头，环渤海经济圈必将引起世界的关注，世界经济的大潮;刚进入启动阶段,市场机会点较多;天津和北京是环渤海经济发展的中心,而天津是京津经济发展的中心.国际级潜力级中心级环渤海经济圈定位，加速天津城市发展1-2、天津中央直辖市环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市城市职能：国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸、以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息、文化教育为主的区域性服务中心天津·北方经济中心的确立外来人口导入必将成为发展趋势1-2、天津天津作为中国经济增长第三极的地位已然确立2006-09年天津与全国主要城市GDP走势对比0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%06年07年08年1季08年2季08年3季08年4季09年1季09年2季09年3季全国天津北京上海深圳2008-09年天津社会消费品零售总额增长走势05010015020025008年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月亿元0%5%10%15%20%25%30%总额（亿元）07年均值（亿元）同比增速07年均值2008-09年天津固定资产投资增长情况010020030040050060070080008年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月亿元0%10%20%30%40%50%60%总额（亿元）07年均值（亿元）同比增速07年均值09年天津GDP持续保持16%以上高速稳定增长，位列全国第一；09年1-10月全市完成固定资产投资近4000亿元，超过08年全年投资总额，位列全国直辖市首位；09年全市社会消费品零售总额增速持续攀高，1-10月实现1800亿元，超过08年全年总量；09年滨海新区将实现GDP4000亿元，将占据天津市整体GDP47%，领先全市各区县。1-2、天津对外：海陆空三维一体立体交通网络公路:形成10条对外运输通道铁路:加快多条客运专线车站建设空、港:重点建设码头航道和机场二期扩建1-3、滨海新区交通体系对外：海陆空三维一体立体交通网络对内：1环11射5横5纵2010年3月，滨海新区已确定“1环11射5横5纵”交通路网整体规划布局，将力争用3年左右的时间，全面实现畅达滨海的大交通体系建设目标。滨海新区交通建设全面提速京津公路京津城际铁路京山铁路京津塘高速二线京津塘高速京九铁路京蓟铁路京沈高速京福公路京沪高速京保高速大秦铁路京唐津高速京津公路京津城际铁路京山铁路京津塘高速二线京津塘高速京九铁路京蓟铁路京沈高速京福公路京沪高速京保高速大秦铁路京唐津高速1-4、滨海新区历史沿革2005年“加快滨海新区发展”被列入国家“十一五”规划。2008年3月13日，国务院批复《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》，支持天津滨海新区在企业改革、科技体制、涉外经济体制、金融创新、土地管理体制、城乡规划管理体制、农村体制、社会领域、资源节约和环境保护等管理制度以及行政管理体制等十个方面先行试验重大的改革开放措施。2009年10月26日，经国务院同意，国家发改委批复了《天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案》。11月上旬，国务院正式批复同意天津市调整滨海新区行政区划的消息公布，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域，这标志着滨海新区行政管理体制改革全面启动。天津滨海新区“三区合一”已然成为副省级城市滨海新区2009版功能布局一核双港、九区支撑、龙头带动1-4、滨海新区历史沿革“一核”指滨海新区商务商业核心区，由于家堡金融商务区、响螺湾商务区、开发区商务及生活区、解放路和天碱商业区、蓝鲸岛生态区等组成。“双港”指天津港的北港区和南港区。“九区支撑”指通过滨海新区九个功能区的产业布局调整、空间整合，打造航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等8大支柱产业，形成产业特色突出、要素高度集聚的功能区，成为高端化、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展，发挥对区域的产业引导、技术扩散、功能辐射作用。注：此功能布局为三区合一之前规划，随着滨海开发开放的深入，区域局部出现微调。但是整体功能板块仍然保留或深化。仍有很强的指导意义。1-4、滨海新区历史沿革天津滨海新区的2010版新规划：一核三片区2010年3月，滨海新区核心区、北片区、南片区控制性详细规划正式获滨海新区政府批准通过。至此，除盐田和远期填海等区域，滨海新区已完成全部控规批复。滨海新区2270平方公里的土地上，“一核三片区”的大轮廓已清晰地呈现，同时也为滨海新区勾勒出科学的、可持续发展的城市空间架构。注：本报告将基本沿用2010版规划展开，部分借鉴此前规划方案。1-4、滨海新区历史沿革1-5、滨海新区人口现状及发展滨海新区人口构成滨海新区人口规模展望人口的增长和人口文化素质的提升为滨海新区的发展提供了契机和动力截至2008年年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增长17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2%。2008年滨海新区大专及以上文化程度就业人口占全部就业人口比重为19.7%2008年，滨海新区单位从业人员达到62.6万人，比2006年年末增加6.5万人滨海新区2020年人口将达550万人，较2008年增加350万人口，平均每年增加26.6万人。滨海新区2020年人口密度将由2008年的889人/平方公里，涨到2249人/平方公里。滨海新区2020年从人口规模上达到深圳特区和浦东新区的规模水平1-6、滨海新区经济发展作为整体天津市经济引擎的滨海新区经济增速，近5年间的GDP增速始终维持在20%以上，高出全市平均水平6-7个百分点，2008年增速达到31%增速，约占整个天津市经济总量的半壁江山；同时伴随整个滨海新区国家级开发区地位的确立，固定资产投资增长迅猛，2008年实现固定资产投资1651亿元，占整个天津市固定资产投资的一半左右。2009年，滨海新区GDP增速继续在全国保持领先，预计完成生产总值3760亿元，增长23.5%，占全市比重约53.7%。滨海新区已成为全市最大的经济增长点和促进区域发展的重要力量。投资5000万元以上的项目375个，总投资5182亿元。滨海新区基础设施建设中重点项目进展顺利，预计将完成投资1150亿元。滨海新区近年GDP数据统计1-6、滨海新区经济发展2009年，新区5000万元以上产业项目有375个，总投资5182亿元。全年有中石化百万吨乙烯、天碱搬迁改造、北疆电厂一期等258个项目竣工投产。大唐电信、西飞A320机翼、中航直升机基地等156个项目开工建设。储备了陶氏化学、中兴能源天津产业基地等160多个重大产业项目。2010年，新区共安排投资5000万元以上项目571个，总投资7800亿。年内要确保新一代运载火箭、直升机总成基地、西飞机翼组装等280个项目竣工投产；造修船基地、太原重工、千万亿次高性能计算机、中俄大炼油等200个项目加快建设；新引进1000万美元以上项目200个，5000万美元以上项目100个，储备项目达到500个。重大项目带动，滨海产业结构调整迈向高端1-6、滨海新区经济发展从2008年起，滨海启动实施了基础设施和环境建设三年规划，重点推进道路交通、水资源、能源、环境整治四大系统工程，共300多个项目，总投资3200亿元。2008年开工建设了66个项目，完成投资460亿元；2009年新建续建了93个项目，投入1150亿元;2010年，滨海新区将实施6大类100项基础设施和环境建设工程，计划投资1300亿元。加快基础设施建设，2010年六大项100个项目于家堡12个项目同时启动1-6、滨海新区经济发展随着滨海新区进入由点到面、由局部到整体全面开发建设的新阶段，为进一步加快滨海新区开发开放进程，滨海新区于09年9月部署实施“十大战役”，力争形成建设新高潮，成为滨海新区新的经济增长点。据初步估算，“十大战役”总投资将达到1.5万亿元。1-7、滨海新区房地产发展概述随着滨海新区开发步伐加快，众多利好题材涌现，导致区域房地产市场表现出相对天津市区的独立性，尤其在三区合并以后，滨海市场的量价都有了跳跃式的拉升。诸多板块形成了较强的置业需求，如此形成09年度房地产市场的火爆形式,在核心区处于供不应求的态势。但实质性的利好短期很难呈现，在题材释放以后，2010年市场面临一定考验。此外北塘和生态城的启动会使新增供应量有很大的提升，如果没有大量拆迁和投资需求的拉动，滨海市场有短期内将保持平稳态势。区域内各版块发展不均衡，尤其是核心区和南北两区存在较大的发展差异。后续竞争较为激烈，住宅建设方面区域供应量集中爆发，未来有一定的出货压力；商业地产尤其是酒店式公寓和写字楼方面，随着中心商务区集中供应上市，短期内存在较大的竞争。长期向好，近期或有瓶颈09年天津土地供应面积为5680万平方米，其中滨海新区为2033万平方米，占据比例的36%，呈现一枝独秀的景象09年天津共成交土地面积5701万平方米，其中滨海新区成交1890万平方米，占总比的33%，位居榜首，区域优势明显滨海新区土地供销比为93%，开发商对滨海新区的投资热潮持续升温。2009天津各区土地供应比较02004006008001000120014001600180020002200万平米土地供应2033.832.7714.3579.7446.9279.8205.4187.