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房地产项目开发流程2011年10月22日整理目录第一阶段：投资决策阶段第二阶段：用地、规划许可阶段第三阶段：施工图设计及审查阶段第四阶段：招投标及施工许可阶段第五阶段：建设施工阶段第六阶段：房屋预售阶段第七阶段：竣工验收阶段第八阶段：项目移交及房产证办理阶段第一阶段：投资决策阶段1.1寻找投资地块1.2投资分析、编制项目建议书（代可研报告）1.3取得土地使用权、签订土地转让合同1.4企业投资项目备案（发改委）※详见附件一“企业投资项目备案办事指南”1.5建设项目选址意见1.6委托交通影响评估报告（22d）和环境评估（60d）1.7办理建设项目规划意见书、建设项目规划设计要点（28d市规划局）1.8项目方案概念设计1.9项目立项批复（23d市发改委、市住建委开发办）第二阶段：用地、规划许可阶段2.1办理建设用地规划许可2.1.1委托钉桩（10d市规划局、测绘院）2.1.2项目征地及建设用地预审（50d）2.1.3用地会审议及市政府征地批复（20d）2.1.4办理建设用地规划许可证（14d）※详见附件二“总平面图、规划设计方案审查和建设用地规划许可”2.2建设用地批准书、国有土地划拨决定书（14d）2.3土地确权、颁发国有土地使用权证书（14d）※详见附件三“土地权属确定“2.4规划设计方案及审批2.4.1购买1/500现状地形图（1d）、办勘测定界技术成果（7d）2.4.2规划设计条件及定点蓝线审批※详见附件四“规划设计条件及定点蓝线审批”2.4.3规划方案、设计文件招标（20d）2.4.4规划总平面图调整及审批（45d）2.4.5编制修建性详细规划（14d）第二阶段：用地、规划许可阶段2.4.6修建性详细规划审批（14d）2.4.7总图日照分析、核指标2.4.8建筑设计2.4.9建筑设计方案申报（14d）2.4.10初步设计审查2.5建筑面积复核、建筑单体日照分析、报建图审查（17d）2.6多部门并联审查2.6.1人防、地震、消防、交警、园林、文化等部门联合审查（30d）2.6.2市政大配套证明（7d）2.7委托地价评估，土地审核（市房产局）2.8办理年度施工计划（24d市发改委、住建委开发办）2.9核报建费（基本建设项目收费一览表）并缴费2.10核发建设工程规划许可证（10d市规划局）※详见附件五“核发建设工程规划许可证”第三阶段：施工图设计及审查阶段3.1签订勘察设计合同（7d）3.2地质勘察（14d）3.3施工图设计（90d）3.3.1单体施工图设计3.3.2弱电及特殊外装修设计3.3.3环境设计（园林）3.2.4人防工程设计3.4施工图审查备案（30d市住建委勘察设计处）3.5人防工程设计审查3.3.1人防图纸审查（30d）3.3.2人防监督办理（3d）3.3.3人防易地建设费、人防档案编制费（4d）3.6消防设计审核/备案（市消防支队建审科）3.7抗震评估、环境评估、气象防雷、园林景观设计审查、白蚁防治等手续。第四阶段：招投标及施工许可阶段4.1招标方式备案和审查（市发改委）4.2招投标及合同4.1.1施工招标（45d）签订施工合同（7d）办理支付担保（7d）4.1.2监理招标（45d）签订监理合同（7d）4.1.3签订设计合同（7d）4.2设计、施工（含劳务）、监理合同审查备案（7d）4.3办理各项监督和备案4.3.1防雷监督（7d）4.3.2质量监督（1d）4.3.3远程安全监控（14d）4.3.4散装水泥专项基金（3d）4.3.5墙改基金（3d）4.3.6节能备案（1d）4.4建设工程安全生产监督注册※详见附件六“建设工程安全生产监督注册”第四阶段：招投标及施工许可阶段4.5办理施工许可证（7d）※详见附件七“核发建设工程施工许可证”第五阶段：建设施工阶段5.1施工前期准备5.1.1围墙砌筑、场地清表5.1.2“七通一平”5.1.3土方施工5.1.4办公及生活区临建5.2建筑施工5.2.1地基与基础工程5.2.2地下室工程5.2.3主体工程5.2.3.1结构主体（销售节点）5.2.3.2结构封顶5.2.3.3砌体工程5.2.4外墙装修及外架拆除5.2.5室内粗装修5.2.6安装工程第五阶段：建设施工阶段5.3售楼部土建及装修5.4样板房装修及前期景观工程（预售展示）5.5配套工程5.5.1配套工程实施及申请交付使用备案（7）5.5.2签订小配套合同（7）5.6园林景观工程第六阶段：房屋预售阶段6.1地名申报（45d）6.2房产测绘（30d）6.3物业招标及备案6.3.1物业招标（30d）6.3.2前期物业管理备案（14d）6.4物价审批（7d）6.5办理销售许可证（14d）※详见附件八“长沙市商品房预售证办理流程”第七阶段：竣工验收阶段7.1单位工程质量竣工初验7.2商品住宅分户质量验收7.3市住建委、规划局、环保局、国土局、人防办、气象局、国安局、公安局消防支队、公安局交警支队、卫生局、教育局、水利局、园林局等部门联合验收，并提出联合验收初步结论。7.4项目竣工验收7.5项目竣工验收备案第八阶段：项目移交及房产证办理阶段8.1办理商品房准许交付使用证（14d）8.2项目移交物业8.2.1综合检查8.2.2综合整改8.2.3办理移交8.3后期维修8.4初始登记※详见附件九“商品房初始登记”8.5产权证办理