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上海松江佘山天安别墅三期地块定位报告上海同策房产咨询股份有限公司第一区域事业部贰零壹壹年柒月我们来到了一个极具发展空间的热土……区位价值天马山森林公园佘山国家旅游度假区松江新城核心区洞泾站松江大学城站13公里辰山植物园距离佘山国家旅游度假区2公里佘山娱乐休闲配套在本案5公里左右的生活半径里本案毗邻地铁9号线佘山站，至松江新城核心区交通十分便捷区域属性项目位于泗泾板块，与佘山板块交汇，集两大板块资源于一体佘山站8公里佘山国家旅游度假区松江新城站宗地位置紧邻9号线佘山站，多条市级主干道可快速接入市区，交通便利，联动性较高。交通属性佘山别墅区A9A5莘闵别墅区A8赵巷别墅区徐泾别墅区沪青平公路沪松公路泗泾站佘山站9号线嘉松公路莘砖公路本案泗泾板块快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近佘山站，距离约在2-2.5公里。嘉松公路三湘效果图三湘效果图位于泗泾站的大润发超市周边商业配套逐步跟上，逐步形成以高端居住社区及国家级旅游渡假区为主的版块主调。商业属性泗泾站本案三湘商业广场佘山湾商业中心佘山站泗泾镇中心本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：三湘商业广场占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，已投入运营佘山湾商业中心上海城投开发，超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。（建设中）佘山索菲特酒店大佘山区域规划辐射本版块，带来吸引高端客户的机会，同时本区域高端客户的置换需求与口碑也是本案的潜在机会。大佘山规划大佘山区域定位高端圈层，周边规划有索菲特大酒店、佘山艾美酒店、欢乐谷、佘山高尔夫等项目，同时千万级别墅林立将吸引大量本地或是外来的高端客源。佘山距离本项目2公里左右佘山上的天文台、百年历史的大教堂将给本区域带来浓厚的人文气息。2000年开挖的月湖将和佘山组成上海唯一山水景观，地域优势明显。上海市政府计划将此地建成一个综合性休闲度假与高档别墅区相结合的区域，规划面积为46平方公里，预计五年内建成。本案佘山高尔夫球场佘山艾美酒店佘山欢乐谷项目地块项目位于松江泗泾板块，紧邻佘山国家旅游风景区，景观河道等资源较丰富，0.85容积率决定了项目产品以低密度为主本案地块名称松江泗泾板块天安豪园三期地块地块四至西到天安豪园二期、东到佘山东郡，北到米兰诺贵都，南到古楼阁河道总占地面积184642㎡容积率0.85总建面积156945㎡规划用地性质住宅车位配比未定其他建筑高度30米宗地项目地块形状较规整，景观河道贯穿其中，水道资源丰富。项目地块宗地西侧为天安豪园二期（在建）西侧紧邻嘉松南路东侧为佘山东郡北侧为米兰诺贵都南侧为古楼阁河道项目中央古楼阁河道古楼公路南面河道西侧：嘉松公路车流量较大，且地铁9号线带来大量噪音。东北侧规划有幼儿园，白天会比较吵闹。周边小环境商业配套较少，没有形成高端住宅区的氛围。——对于豪宅客户的消费心理影响较大非绝对强势环境资源型豪宅项目适宜走品质打造型高端项目路线！地块不利条件古楼路商业嘉松公路项目东北面规划有幼儿园，且临近市级公路，会有噪音影响。幼儿园项目地块地块总结地块毗邻佘山国家旅游度假区，依托上海唯一的山林景观资源，打造世界顶级别墅区。周边大佘山别墅氛围日渐浓厚，旅游资源丰富，依托市政规划，高端配套资源日渐成熟。区域属性容积率为0.85，可打造低密度社区。古楼阁河道贯穿其中，河道景观为地块的核心资源。但地块周边规划有幼儿园，会比较吵闹，周边市级公路车流量较大，较嘈杂，并不具备打造顶级豪宅别墅社区的条件。地块属性核心问题1核心问题2项目需形成以产品打造致胜的策略思想，解决两大核心问题：产品革新下的最优产品选择策略项目塑造下的极致独特性演绎产品策略项目定位产品建议核心问题1核心问题2项目需形成以产品打造致胜的策略思想，解决两大核心问题：产品革新下的最优产品选择策略项目塑造下的极致独特性演绎产品策略项目定位产品建议本案泗泾板块赵巷板块佘山板块价值竞争板块/产品界定依据区域价值评估结论，本案所在区域是泛佘山价值覆盖区域佘山概念价值板块：佘山、赵巷、泗泾价值竞争板块：佘山板块赵巷板块泗泾板块本项目地处松江大佘山区域辐射区域中，主要面临赵巷板块、泗泾板块、佘山板块的直接竞争。竞争板块界定价值竞争板块/产品界定容积率0.85低密度高端住宅区项目地块技术指标区域价值属性价值竞争产品：独栋别墅双拼/联排别墅叠加别墅低密度大平层产品从项目容积率来看，独栋、联排、叠加和大平层这些低密度产品都是本案定位需要考虑的物业类型。竞争产品界定独栋别墅各竞争板块均有独栋别墅分布，其中佘山板块分布最多赵巷板块泗泾板块佘山板块本案圣安德鲁斯庄园泗泾颐景园佘山银湖别墅同润圣塔路斯佘山东郡佘山高尔夫别墅佘山3号紫都上海晶园中凯佘山别墅东紫园天马高尔夫别墅主要独栋别墅楼盘分布独栋别墅佘山板块以总价段在3000万以上，面积段在350-500㎡之间的大型豪宅项目为主；泗泾板块以280-350㎡的独栋为主，总价在1500万之内；赵巷仅一个项目在售，400-500平的大独栋。板块项目名称主力面积段（㎡）成交均价（元/㎡）主力成交总价（万元）月均去化（套/月）泗泾板块长泰西郊别墅一期341-510三期220-340一期48697三期42181一期1500-2000三期920-1400一期0.42栋三期1.7栋合生国际花园259/29624619660-7707.3佘山银湖别墅310/335/376/407440191300-15000.5同润圣塔路斯268/315/34442000600-9001佘山东郡285/304/31930049600-8002.5泗泾颐景园272-34824328850-9508.3合计280-32028912600-90019.6赵巷板块圣安德鲁斯400/490429381500-17504佘山板块佘山3号260-33034733900-11001.3上海晶园310-340752932200-28001.9天马花苑300-32036379800-12000.5上海紫园400-580932133000-60003.8佘山东紫园400-500684353000-34001.25中凯曼荼园350-490946192500-40001.67佘山高尔夫别墅750-800994659000-100000.25合计320-5003000-600014.67价格年平均增长率板块年平均增长率泗泾板块39.5%赵巷板块38.9%佘山板块43.6%泗泾板块独栋别墅以280-350㎡小独栋为主，主力总价在600-900万元，成交均价最低，为28912元/㎡，月均去化套数为19.6套，其中泗泾颐景园在本区域市场去化速度最快，为8.3套/月，合生国际花园紧随其后，为7.3套/月。佘山板块主要成交为350-500㎡大独栋为主，成交均价和总价都很高，分别为均价68134元/㎡、主力总价在3000万-6000万之间；其中佘山高尔夫别墅项目单价突破10万，为106427元/㎡，最高成交总价已突破亿元；月均去化速度最快为上海紫园项目，月均去化3.8套。赵巷仅圣安德鲁斯一个项目在售，面积400-500，总价1500-2000万之间。独栋别墅板块项目名称主力面积段（㎡）主力成交总价（万元）已推量（栋）已推未售量（栋）存量+未推量（栋）泗泾板块长泰西郊别墅一期341-510三期220-340一期1500-2000三期920-140022083140左右合生国际花园259/296660-7704465656左右佘山银湖别墅310/335/376/4071300-15002809143同润圣塔路斯268/315/344600-900130950佘山东郡285/304/319600-8001003258泗泾颐景园272-348850-9507369191合计320-400600-900—280538赵巷板块圣安德鲁斯400/4901500-17501142375合计400/4901500-17501142375佘山板块佘山3号260-330900-110028766上海晶园310-3402200-280016927204天马花苑300-320800-12001401313上海紫园400-5803000-600011145212佘山东紫园400-5003000-34006928213中凯曼荼园350-4902500-4000471236佘山高尔夫别墅750-8009000-1000036668合计300-5002000-5000—137752目前周边市场上在售独栋项目较多，余量较大，以佘山地区顶级独栋为主。目前市场上类独栋项目几乎没有，而本案可将之作为一个机会点，来填充市场上此类物业类型的缺失。独栋未来供应量较大，佘山板块供应以大面积段，高总价的顶级豪宅为主，泗泾板块多推经济型独栋，面积段在280-350㎡之间，赵巷仅存75套400平以上大独栋。总体而言，随着佘山3号的售罄，品质感强的小独栋产品稀缺。区域内在售联排类产品较少，主要分布在赵巷板块，在售楼盘开盘时间较早，目前余量较少。双拼/联排别墅在售待售赵巷板块泗泾板块佘山板块本案主要联排别墅楼盘分布凯迪赫菲庄园龙湖滟澜山合生御廷园山语原墅凯迪澳澜湾佘山珑原周边板块联排别墅主力面积段在200-250㎡左右，总价基本控制在800万以下。板块项目名称主力面积段（㎡）成交均价（元/㎡）主力成交总价（万元）月均去化（套/月）赵巷凯迪澳澜湾200-29730000600-9005合生御庭园196-21723000360-5073龙湖滟澜山212-25330049600-8002泗泾山语原墅187-23623500350-48012泗泾颐景园194-32525600450-65014佘山佘山珑原待定待定待售待售合计36成交面积段主要集中在200-250平米之间。主力成交总价控制在800万以内的经济型别墅去化情况较好。佘山珑原项目上市后，将上市一批豪华型联排别墅，总价预计在千万以上。市场对这一类产品接受程度较高，且去化速度也比较理想。双拼/联排别墅周边板块中联排别墅未来供应量较少，约为8.7万方，中高档品质型别墅存量不足。板块项目名称主力面积段（㎡）主力成交总价（万元）总体量（万方）已推体量（万方）余量（套）未推体量（万方）赵巷凯迪澳澜湾200-297600-9005.85.82-合生御庭园196-217360-5079.66243.6龙湖滟澜山212-253600-800141431-凯迪赫菲庄园240-360待定125（少量联排）--泗泾山语原墅一期187-236350-480108.931.1泗泾颐景园194-325450-65011.711.70-佘山佘山珑原220-280待售132待售4合计85.353.4608.7目前周边市场上在售联排项目较少，目前多已进入尾盘销售状态。余量仅剩60套左右，目前多已进入尾盘销售状态。未来市场推量较少，山语原墅未来预计4期，具体规划方案未定。凯迪赫菲庄园以独栋为主，辅以少量的联排双拼。佘山珑原预计7月底开盘，一期联排供应量在2万平米左右，未来市场可售体量保持在很低的水平上。竞争板块联排别墅未来供应量约有8.7万方，主要来自赵巷的合生御庭园和佘山珑原，前者品质较低，竞争力不足，后者为佘山地区的又一新豪宅别墅项目，千万级别墅。未来市场总价800万以内的联排别墅推量较少，也是本案的机会点之一。双拼/联排别墅区域内叠拼型产品目前仅有龙湖滟澜山一个项目在售，且也已进入尾盘销售。后期供应来自佘山珑原项目。叠加别墅在售待售赵巷板块泗泾板块佘山板块本案龙湖滟澜山主要叠加别墅楼盘分布佘山珑原170-190平米左右是叠加别墅主力去化面积段，客户认可