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第7讲个人出售房屋纳税筹划主讲杨映忠西南大学经济管理学院个人出售房屋纳税筹划一、个人出售房屋需要缴纳的税种二、个人出售房屋合理避税的方法一、个人出售房屋需要缴纳的税费个人出售房屋应该缴纳的税费主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税和印花税。1．营业税根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税【2011】12号）的规定，自2011年1月28日起，个人转让住房分为3种情况缴纳营业税：（1）个人将购买不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）对外销售的，全额征收营业税。（2）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款和合理税费后的差额征收营业税；（3）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。注意：购房时间应当以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间依照孰先原则确定。若个人是按照国家房改政策购买的公有住房，购房时间以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照上述孰先原则确定。应纳税额=营业额×税率（5%）2.城市维护建设税应纳城建税额=实际缴纳的营业税税额×适用税率城市维护建设税的适用税率有三个档次：个人所在地为市区的，适用税率为7%；个人所在地为县城、镇的，适用税率为5%；个人所在地不在市区、县城或镇的，适用税率为1%。（外商投资企业、外国企业和外籍个人自2010年12月1日要征收）。3.教育费附加应纳教育费附加＝实际缴纳的营业税税额×3%（外商投资企业、外国企业和外籍个人自2010年12月1日要征收）。4.个人所得税应纳个人所得税额=应纳税所得额×20％应纳税所得额=房产转让收入-房产原值-合理费用合理费用是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等。对个人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。例题1：某人建房一幢，造价36000元，支付费用2000元。该人转让房屋，售价60000元，在卖方过程中按规定支付交易费等有关费用2500元，其应纳个人所得税税额的计算过程为：（1）应纳税所得额=财产转让收入-财产原值-合理费用=60000-(36000+2000)-2500=19500（元）（2）应纳税额=19500×20%=3900(元)5．土地增值税《土地增值税暂行条例》规定，转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值税应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。土地增值税的计算扣除项目金额5项注：第三项扣除方法(1)地价款(地价+手续费、过户费)(2)开发成本(直接成本+间接成本)(3)开发费用（财务费用(利息)管理费用销售费用）(4)转让过程中发生的相关税费（房地产开发企业印花税不能扣）(5)其他项目[(1)+(2)]×20%（非房地产开发企业不能扣）分项扣除：利息支出能够在开发项目上分配并且能够提供金融机构的贷款证明利息支出（据实扣除）管理/销售费用=[(1)+(2)]×5%以内综合扣除：不符合“分项扣除”条件，利息/销售/管理费用=[(1)+(2)]×10%以内土地增值税计算步骤1.扣除项目金额=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)2.增值额=应税收入-扣除项目金额3.增值率=增值额÷扣除项目金额×100%4.应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税实行4级超率累进税率：级数土地增值额率税率（%）速算扣除率（%）1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035例2.某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20000万元，公司按税法规定缴纳营业税1000万元，印花税10万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税说额。根据土地增值税法律制度规定。房地产开发费用应按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的10％扣除；利息支出不允许扣除；房地产开发企业缴纳的印花税已含在房地产开发费用中，不允许再单独扣除；房地产开发企业允许按照取得土地使用权所支付全额和房地产开发成本合计数的20％加计扣除。（1）房地产转让收入为20000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：①取得土地使用权所支付的金额为3000万元。②房地产开发成本为4000万元。③房地产开发费用=(3000+4000)×10％=700（万元）。④与转让房地产有关的税金为1000万元。⑤从事房地产开发的加计扣除=（3000+4000)×20％=1400（万元）。⑥转让房地产的扣除项目金额=3000+4000+700+1000+1400=10100（万元）。(3)转让房地产的增值额=20000一10100=9900（万元）(4)增值额与扣啥项目金额的比率：9900÷10100=98%,(5）应纳土地增值税税额土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。=9900×40％一10100×5％=3455（万元）。例3.2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2840元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除；非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20％加计扣除。（1）住宅销售收入为9000万元。(2)确定转让房地产的扣除项目金额包括：①取得土地使用权所支付的金领=2840+160=3000（万元）。②住宅开发成本为2800万元。③房地产开发费用=（3000+2800)×10％=580（万元）。④与转让房地产有关的税金＝495十4.5=499．5（万元）。⑤转让房地产的扣除项目金额=3000+2800+580+499.5=6879.5（万元）。(3)转让房地产的增值额=9000一6879.5=2120.5（万元）(4)增值额与扣除项目金额的比率=2120.5÷6879.5≈31%(5)应缴纳的土地增值税税额=2120.5×30％=636.15（万元）。6．印花税个人出售房产，按税法规定，房屋买卖按照房屋成交价格的万分之五缴纳。应纳税额＝应税凭证计税金额（或件数）×适用税率根据财税[2008]137号文件规定,自2008年11月起，对所有个人住房交易涉及的印花税、土地增值税均免征。个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得免征人个所得税。所以，目前对个人销售住房仅征收营业税、城建税、教育费附加和个人所得税。二、个人出售房屋合理避税的方法（一）达到五年期限再卖（二）提供资料的完整程度（三）税费转移法（四）亲戚间买卖房产，可采用赠与方式（五）根据当地税收政策进行合理避税（一）达到五年期限再卖税法规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的普通住房，免征个人所得税和营业税。案例4：2012年7月1日，市民许大妈的儿子在郊区买了套大房子，手头挺紧。许大妈当时想把自己市区住的一套2008年7月1日购买的70多平方米的房子卖掉，给儿子提前还贷。在房屋目前售价为160万（原购买价100万）。许大妈的户口本上只有她和老伴的名字，这套房子是老俩口的唯一生活用房，同时符合普通住房的条件。税务专家表示:许大妈各方面条件满足税法相关免税规定，从房产证的日期来看，到明年2013年7月1日，该房就满5年了，因此建议许大妈暂缓出售，可以考虑先行出租，等满5年后再出售。按这样的计算，许大妈可节省税费约19万元：1.应纳营业税：160×5%=8（万元）2.应纳城建税及附加：8×（7%+3%）=0.8（万元）3.应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20％=【160-100-160×5％（1+7%+3%）】×20％=10.24（万元）8+08+10.24=19.04万元（二）提供资料的完整程度根据相关的政策规定：二手房交易可以选择两种交税方法：（1）如果卖方人能够提供完整、准确资料的，可以按20%应缴个税计算（2）如果卖方人不能够提供完整资料的，将按住房转让收入1%至3%缴纳个人所得税（国税发［2006］第108号文件）。卖出二手房可以按照两种方式中较低的税费缴纳。案例5：2012年10月1日小王手上一套挂牌价100万元的普通二手房为例，一年前他的买进价是90元（含合理税费）。如果按照第一种方式缴纳，需交的个税：【100-90-100×5％（1+7%+3%））×20%=0.9（万元）；按照第二种方式1%缴纳，则只需缴纳的个税：100×1%=1(万元）选第一种方式，可省下0.1万元的个税。（三）税费转移法：将税款从房价中剥离。案例6：小王在中介挂牌的房子都是含税价，也就是说，一套挂牌100万元的房子，包含了营业税、城建税及附加和个人所得税，小王真正拿到手里的只有约94万元。税务专家在此建议：买卖双方最好将税款从房价中剥离，否则计入房款总额写入合同后，双方到税收交易大厅按100万元的实际卖出价缴纳营业税、城建税及附加个人所得税、印花税，买方还要缴纳契税。小王可以将税从房款中单列出来，把不含税房价94万元，写入买卖合同，至于剥离出的税款怎么交，双方可以签补充协议再约定。（四）亲戚间买卖房产，可采用赠与方式根据财税[2009]78号文件的规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与三代以内直系亲属，或无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，对当事双方免征收个人所得税、享受暂不征收营业税及附加。（受赠人需按征收机关核定的房屋计税价格缴纳契税，税率3%）（五）根据当地税收政策进行合理避税杭州2011年现行的购房优惠政策只有首套房契税优惠政策。契税购房优惠政策为，以家庭为单位，购买惟一住宅，90平方米以下的契税按总价的1%征收，90-140平方米的契税按1.5%征收，140平方米以上的按3%征收。若当下购买的不是惟一住宅，不计面积大小契税税率统一按3%征收，其中，购房者名下已签订商品房预售合同的，也视为已有住宅。商品住房以合同备案日期为准，二手住房以产权登记受理日期为准。