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第8讲个人出租房屋纳税筹划主讲杨映忠西南大学经济管理学院个人出租房屋需要交什么税？如何合理避税？目录个人出租房屋需要交哪些税出租房屋避税途径一、个人出租房屋需要交哪些税个人出租房屋用于非营业用房应缴纳税个人出租房屋用于营业用房应缴纳税个人转租出租用房应缴纳的税1.个人出租房屋用于非营业用房应缴纳税征收税种计税依据税率房产税租金收入4%营业税租金收入1、低于起征点的，不纳税；2、超过起征点的，按全部租金收入的3%减半纳税（【2008】24号）城市维护建设税营业税税额纳税人所在地在市区的7%；县城、镇5%；非市区、县城、镇的1%教育费附加营业税税额3%个人所得税应纳税所得额10%（2001年1月1日起）印花税免征2.个人出租房屋用于营业用房应缴纳税征收税种计税依据税率房产税租金收入12﹪营业税租金收入1、低于起征点的，不纳税；2、超过起征点的，按全部租金收入的5%纳税城市维护建设税营业税税额纳税人所在地在市区的7%；县城、镇5%；非市区、县城、镇的1%教育费附加营业税税额3%个人所得税应纳税所得额20﹪印花税租赁金额1‰；税额不足1元，按1元贴花•个人所得税应纳税所得额的计算方法为：•（1）每次（月）租金收入额不超过4000元的，•应纳税所得额=每次（月）收入额-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）-800。•（2）每次（月）租金收入额在4000元以上的，•应纳税所得额=【每次（月）收入额-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）】×（1-20%）。•允许扣除的相关税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加和印花税，不能扣除个人所得税。3.个人转租出租用房应缴纳的税征收税种计税依据税率房产税不征收营业税转租价款1、低于起征点的，不纳税；2、超过起征点的，按全部租金收入的5%纳税城市维护建设税营业税税额纳税人所在地在市区的7%；县城、镇5%；非市区、县城、镇的1%教育费附加营业税税额3%个人所得税应纳所得额10%印花税租赁金额1‰；税额不足1元，按1元贴花•转租房屋的个人所得税应纳税所得额的计算方法为：•（1）每次（月）转租收入额不超过4000元的，•应纳税所得额=每次（月）转租收入额-原租入租金-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）-800。•（2）每次（月）转租收入额在4000元以上的，•应纳税所得额=【每次（月）转租收入额-原租入租金-允许扣除的相关税费-修缮费用（800元为限）】×（1-20%）。•允许扣除的相关税费包括房产税、营业税、城建税及教育费附加、印花税和向出租方支付的租金，不能扣除个人所得税。二、出租房屋避税途径•（一）利用税收优惠，合理避税•（二）利用“起征点”，合理避税•（三）正确计算各项扣除税费，有效节省个人所得税（一）利用税收优惠，合理避税案例1：甲有一套位于市区的房屋准备出租，现有乙、丙两人分别出价3000元/月及2900元/月要求租用。其中，乙租入该房后将用于经营餐饮业，丙用于居住（当地个人出租房屋营业税起征点为2000元）。如果从税收角度考虑（只考虑征收营业税、城建税及教育附加、房产税和个人所得税，其他税费不计），甲租给谁更有利？（通过计算得出结论，修缮费不计）①如果甲将房屋作为经营用房出租给乙，该月应缴纳税：•营业税=3000×5%=150（元）•城建税及教育附加=150×（7%+3%）=15（元）•房产税=3000×12%=360（元）•个人所得税=（3000-150-15-360-800）×20%•=335（元）•税费总额=150+15+360+335=860（元）•则甲每月实际收入=3000-860=2140（元）②如果甲将房屋作为非经营用房出租给丙，该月应缴纳税费：营业税=2900×3%÷2=43.5（元）城建税及教育附加=43.5×（7%+3%）=4.35（元）房产税=2900×4%=116（元）个人所得税=（2900-43.5-4.35-116-800）×10%=193.62（元）税费总额=43.5+4.35+116+193.62=357.47（元）则甲每月实际收入=2900-357.47•=2542.53（元）结论：甲如果将房屋租给乙，每月应缴纳税费总额为860元；若租给丙每月应缴纳税费总额为357.47元。虽然租给乙比租给丙每月多收租金100元，但租给丙比租给乙每月节省税收502.53元，反而增加了402.53元（2542.53-2140）的实际收入，显然租给丙更有利。（二）利用“起征点”，合理避税案例2：张三和李四同为某市居民（该市个人出租房屋营业税起征点为4000元），2014年7月份他们将各自的原有住房出租。其中，张三每月租金收入为5000元，而李四的每月租金收入为3990元。假设不考虑其它税收，那么张三和李四每月的实际收入谁更多？由于张三的月租金收入达到了该省的起征点，要按营业额全额计算应纳营业税额，则张三每月应纳营业税75元（5000×3%÷2）、城建税及附加为7.5元【75×（7%+3%）】；李四的月租金收入未达到该省的起征点，不用缴纳营业税和城建税及附加。（三)正确计算各项扣除税费，有效节省个人所得税•案例3：•张大爷准备在下月初把地处市区的一套老房子用于住房出租，租期为12个月。主管地方税务机关根据张大爷的房屋出租收入减去应纳的税费及其他相关费用后，核定月应纳税所得额为10000元。同时，他还有意向将该房子进行装修。经维修队的技术员测算，房屋维修费要10000元。如果现在装修，只需一个星期的时间就可维修好，不会影响房屋出租。张大爷到底什么时候装修更划算呢？•方案一：房屋出租期满后维修•税法规定，从2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。张大爷应纳税所得额为10000元，每月应纳个人所得税为1000元（10000×10%）。•张大爷在出租房屋12个月的时间内，总共应纳个人所得税12000元（1000×12）。•方案二：对房屋马上进行维修•假定维修费用为10000元，依照上述规定，房屋租赁期的第1个月至第12个月，每月应纳税所得额为9200元（10000-800），每月应纳个人所得税为920元（9200×10%），在房屋租赁期的第1个月至第12个月内，累计可扣除房屋维修费9600元（800×12），剩余房屋维修费400元（10000-9600），可在以后的房屋租金中扣除。•张大爷在出租房屋12个月的时间内，实际缴纳个人所得税应为11040元（920×12）。•对比分析可知，该房产1年租期满后，采用方案二可以节税960元（12000-11040）。如果今后仍对外出租，该房产维修费剩余的400元可以在以后扣除。•当然，纳税人在支付维修费时，一定要向维修队索取合法、有效的房屋维修发票，并及时报经主管地方税务机关核实，经税务机关确认后才能扣除。小结•个人出租房屋所需缴纳的税种较多，且税率较高，所需承担的税负较重。因此，在遵守相关准则的基础上，采取合理避税的方式是可取的，但切记，不可偷税、漏税，否则将有可能受到法律、法规的制裁。