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长宁来福士广场物业管理服务方案2013年10月2CBRE|长宁来福士广场3CBRE|长宁来福士广场1)整体服务理念管理区域划分与人员进场计划5CBRE|长宁来福士广场27层写字楼建筑面积：33,522㎡20层写字楼建筑面积：28,673㎡41层写字楼建筑面积：83,791㎡T1,T2裙房建筑面积：83,945㎡T3裙房建筑面积：17,060㎡T3T1T2保护建筑建筑面积：5,690㎡东区裙房西区裙房6CBRE|长宁来福士广场业主营运及物管中心物业管理界面说明甲方运营部门长宁来福士世邦魏理仕物业管理中心保安保洁绿化绿植租摆虫控工程维修设备维护二装审图/手续办理二装现场管理商品管理及顾客的客服租户营业员管理等物业客服大堂客服物业费收缴机动车收费车位租赁管理其他全部物业管理工作广场外围商场T1、T2、T3租赁及销售型办公楼地下车库区域财务物业工程客服服务内容7CBRE|长宁来福士广场T1客服（4人）T2客服（2人）T3客服（2人）西商客服（3人）东商客服（5人）分包服务：保洁服务保安服务、高配、绿化、虫控、特种设备维保等管理中心人员小计：114人外判保洁：198人外判保安：312人合计：624人消防安全管理专员（1人）客服主管（1人）工程部经理（1人）工程文秘（1人）工程领班（4人）出纳（1人）物业主任（2人）保安主管（1人）总经理秘书（1人）物业经理（1人）会计（1人）主管工程师（4人）物业助理（6人）管理中心接待（1人）写字楼接待（6人）工程员工（61人）财务经理（1人）行政人事主任（1人）文员兼仓管（2人）物业总经理（1人）8CBRE|长宁来福士广场工程员工工程经理：1位工程文秘：1位主管工程师：4位工程领班：4位弱电技工：8位强电技工：18位暖通技工：18位给排水技工：8位万能工：8位仓管工：1位共计：71位外判保洁清洁主管：1位清洁领班：8位外围、机动岗：66位T1保洁：27位T2&T3保洁：31位商场清洁工：48位车库清洁工：17位共计：198位外判保安保安主管：1位保安领班：6位监控、外围、机动岗：90位卸货区保安：12位T1保安：32位T2&T3保安：47位商场保安：76位车库管理保安：48位共计：312位9CBRE|长宁来福士广场保安岗位图保安主管编制1名保安领班编制6名机动岗编制48名地下车库出入口门岗（岗位5个、编制20名）地下车库岗位14个，编制28名非机动车库岗位2个，编制6名T1保安岗位15个，编制32名T2保安岗位11个，编制26名T3保安岗位8.5个，编制21名西区商场岗位7.5个，编制18名东区商场岗位25个，编制58名卸货区岗位3个，编制12名监控中心岗位3个，编制12名外围保安岗位4个，编制16名外围巡逻岗位2个，编制8名T1办公楼T2办公楼T3办公楼西区商场东区商场地下车库监控中心卸货区10CBRE|长宁来福士广场2015年2016年Q4Q1Q2及Q3Q1Q3首期交付及对外宣传推广配合西区商场、T3办公楼交付T1办公楼交付运行优化方案进行及服务提升T2办公楼交付出售型写字楼交付及同期跟进二装管理（交叉施工）筹备期预算及开办费用确定物业服务中心团队建设各项开办启动工作整体承接查验东区商场交付2014年11CBRE|长宁来福士广场财务–1)物业管理费2)采购与费用审批13CBRE|长宁来福士广场收入及支出（入住率97%）14CBRE|长宁来福士广场截止至2013年第一季度15CBRE|长宁来福士广场截止至2013年第一季度16CBRE|长宁来福士广场能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整17CBRE|长宁来福士广场能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整18CBRE|长宁来福士广场物业管理费支出分析(按费用种类)能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整19CBRE|长宁来福士广场T1物业管理费(人民币/平方米/月)月收入(人民币/月)31.0025.0031.0043.00(建筑面积)商业物业管理费(人民币/平方米/月)月支出(人民币/月)月盈余/亏损(人民币/月)一期2,921,403.323,508,471.54-587,068.22二期5,647,360.375,789,590.01-142,229.64三期7,070,797.547,115,513.03-44,715.49总体9,375,049.618,520,023.85641,269.32T2物业管理费(人民币/平方米/月)T3物业管理费(人民币/平方米/月)20CBRE|长宁来福士广场CBRE公司总部财务部门支持第三方审计公司每年对项目上的财务账目、固定资产进行评估CBRE公司总部合规部门，主要是对项目上的现金流、财务制度及相关的反腐系统文件进行评估（如：相关合同、请购及理由陈述表、政府官员调查总结表、供应商承诺书–反腐败声明与保证、供应商专业审查清单等）21CBRE|长宁来福士广场甲方(长宁来福士)CBRE总部资深董事/董事CBRE总部财务经理CBRE项目物业总经理CBRE项目物业经理/主管工资及人事支出费用其他物业运行开支费用CBRE项目物业管理费专门账户完成付费22CBRE|长宁来福士广场CBRE总部资深董事/董事CBRE总部财务经理甲方(长宁来福士)CBRE项目物业总经理CBRE项目物业经理/主管工资及人事支出费用其他物业运行开支费用CBRE项目物业管理费专门账户完成付费23CBRE|长宁来福士广场Sample24CBRE|长宁来福士广场管理重点–培训24物业管理专业培训课程教学实习基地CBRE注册物业管理师中国区：74位25CBRE|长宁来福士广场“英国特许房屋经理学会会员资格课程”教学考核基地CBRE英国特许房屋经理中国区：111位管理重点–培训26CBRE|长宁来福士广场收房不合格收房合格收房完毕，业主/租户提出二装申请记录不合格项目，要求总包方限期进行整改，工程部跟进，限期并达到业主/租户收房要求不合格项复检复检直至达到业主/租户要求通知业主/租户再次收房甲方销售确认客服部接到《业主/租户收房通知书》工程部确认与总包方收房完毕，确认无问题客服部跟进销售与业主/租户确认收房日期，时间客服部组织各专业与业主/租户召开首次协调会，准备收房相关文件业主/租户缴纳费用•购房余款•预付管理费•维修基金•其他款项业主/租户接到《客户收房通知书》收房（验房）交楼文本制定•交楼表单•《临时管理规约》•《业户手册》•《装修手册》•《看房托管协议》由客服部牵头，各相关专业共同配合完成物业管理中心跟进甲方运营部门跟进27CBRE|长宁来福士广场体系文件建立–交房流程人员、物品、场地准备管理人员统计各项数据，整理资料，建立客户档案，反馈给相关部门。交楼资料准备（礼盒、文件）业主/租户备齐资料前来收楼统一办理手续填写《入住租户情况登记表》交楼人员检查相关部门的确认甲方财务部、物业管理处财务部进行收费非统一办理手续客服部将信息反馈给发展商法务部交楼人员告知上级主管是否收楼交楼单元清洁检查（提前一日）交楼人员组织各专业人员陪同业主/租户收楼验房，并填写相关表格，并确认水电表读数。根据甲方与业主/租户商定具体收楼时间配合验房。对现场检查问题，填写《设备设施情况检查表》，跟进承包商整改，与业主办理移交手续。否是物业管理中心跟进甲方运营部门跟进29CBRE|长宁来福士广场了解自身责任范围内的设备按规定的时间、次数对责任设备巡查检查设备表面及机内清洁情况是否良好清洁检查端子紧固情况是否良好紧固接口端子检查告警情况检查设备异味、异声及过热情况确认设备正常后完成巡查记录巡查工作日志否是否是有无否是是否正常查明原因维修维修查明原因有无告警30CBRE|长宁来福士广场31CBRE|长宁来福士广场32CBRE|长宁来福士广场A.消防演习C.急救演练B.防汛防台D.紧急抢修E.媒体沟通ABCDE33CBRE|长宁来福士广场焦点——二次装修管理施工时间控制噪音控制：办公楼噪音不可超过40分贝商场噪音不可超过55分贝环境控制：TVOC（甲醛）标准应不大于0.6mg/m3体系文件建立–二次装修34CBRE|长宁来福士广场2)各区域服务重点T2T335CBRE|长宁来福士广场41层写字楼建筑面积：83,791㎡27层写字楼建筑面积：33,522㎡20层写字楼建筑面积：28,673㎡T1T2T336CBRE|长宁来福士广场系统化管理界面的区域分割门禁系统公共区域位置交通导向管理中心相对独立建立不同区域物业人员制服区分不同区域不同制服，区分T1、T2及T1、商场区域物业服务人员T1、商业区域T2、T337CBRE|长宁来福士广场物业管理服务–招标流程前期准备，办理招标备案签定委托代理合同招标小组组成招标公告资格预审招标文件资料采集编制招标文件修改招标文件开发商确认招标文件修改招标书发放招标现场勘查答疑招标现场勘查答疑组织评委专家投标书提交开标会议评标会议中标结果公告发放中标通知书物业合同签订中标备案整个招标流程，在材料齐全的情况下，需要两个月左右的准备期，实际情况将甲方主导推进38CBRE|长宁来福士广场物业及使用角度提供样板区域建议建议租赁中心安排物业专员入驻，提供服务内容咨询及示范，给客户直观感受租赁中心大堂设置保安拉门礼仪服务大堂外保安提供开门礼仪服务建议采用绿化租摆形式，为来访客户创造身心愉快的商业环境定时定期进行舒适度调整(环境、温度、光照、亮度、湿度等客户直观感受)，提升项目形象提供商务中心服务示范物业管理服务–租售中心管理建议39CBRE|长宁来福士广场物业管理服务–在管租售中心实景拍摄40CBRE|长宁来福士广场资产收益/价值最大化降低风险合理化运营费用提升资产价值最大化投资回报租户全面资料建档/防止客户流失第三方收入来源提早续约谈判地面翻修机电系统升级更新装修管理二次开发/定位LEEDEB认证主要服务项目招标承包商管理预算能耗/能源管理专业知识培训环境安全及健康风险管理制度专业资质考核T2T3写字楼重点-资产管理服务41CBRE|长宁来福士广场租约续订策略及市场进度新租约及代理管理租约续订市场概要表现定期更新维修保养工作安排处理租户投诉并解答相关问题租约终止及租约提前终止安排入住和退租押金收取及退还租户关系管理维护业主权益代收租金及其它交易相关收益代缴税款净租金收益汇出月度/季度/年度资产表现报告(包括租务及财务报告)租赁及租务管理代收租金及租金汇付T2T3写字楼重点-资产管理服务42CBRE|长宁来福士广场租务及财务会计数据库管理报告通讯互动平台IT智能管理系统解决方案物业管理客户服务平台及支持热线能源标杆管理系统基于窗口查询的关联数据库及网络提交/获得报告可网络访问管理报告可网络连接的实时信息基于网络平台的能源基准客户和管理层的企业内部网络T2T3写字楼重点-资产管理服务(智能化平台)43CBRE|长宁来福士广场长宁来福士专属微博专会网址CBRE房地产行情/市场状况/项目认购理财讯息附近商户推荐赠券/餐厅优惠券票务、餐厅、快递等代订服务商务出行安排代步租赁增值服务44CBRE|长宁来福士广场41层写字楼建筑面积：83,791㎡27层写字楼建筑面积：33,522㎡20层写字楼建筑面积：28,673㎡T1T2T345CBRE|长宁来福士广场为了用户、访客的健康而提高室内空气质量力争将ISO环境保护标准运用到贵项目，实现最高水平环境质素增加员工环保意识空气质量及环境保护可持续性场地节水能源与大气室内环境品质材料及资源创新设计地区优先性可持续性发展初级认证40-49分银级认证50-59分金级认证60-79分铂金认证80分以上项目现有得分：52已可获得银级认证通过进一步工作可得到的分数：14则可获得金级认证世邦魏理仕为USGBC成员之一中国区资产服务部团队有3名LEED认证专家46CBRE|长宁来福士广场物业管理服务–空气质量47CBRE|长宁来福士广场某写字楼大堂管理方案导向设置门禁系统接待前台与礼