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本报告的汇报纲要第一章熟悉建业[走进建业、了解建业]第三章项目定位[解析项目、精准定位]第四章项目推广[策略推广、运筹天下]第五章视觉表现[王者之剑、创意致胜]第二章市场研判[洞悉市场、运筹帷幄]熟悉建业[走进建业、了解建业]第一章建业，城市运营商、生活领舞者企业精神：追求卓越，坚忍图成企业风格：大气、执着、坚毅、厚重、厚积薄发企业目标：在盐碱地里长出参天大树生存之道：适应——利用——改造企业信条：一分耕耘，一分收获企业文化特征：守信用负责任走正道务正业企业核心价值观：根植中原造福百姓深刻的文化烙印：坚忍、自省、责任感、理想主义企业的理想与使命：让河南人民都住上好房子建业集团——品格定乾坤1、15年积淀，实力雄厚：建业15年来以“根植中原，造福百姓”为企业核心价值观，深厚积淀，誉满全省。2、政府支持，逐鹿中原：全省18地市联动，“让河南人民都住上好房子”梦想稳步推进，政企关系鱼水情深。3、强强联合，资本运营：06年10月，建业与凯德置地成功牵手、强强联合为建业集团迎来新的发展机遇，至此进入资本运营时代。4、冲超成功，激悦全城：06年10月14日，建业足球提前冲超成功，13年的梦想飞扬，全省乃至全国关心建业的观众为之狂欢，建业知名度进步巩固。5、诚信经营，获誉无数：建业集团15年潜心打造，获誉无数，名享全国，中国房地产品牌企业50强之一。建业集团——享誉全国郑州·建业置地广场郑州·建业森林半岛洛阳·建业森林半岛许昌·建业帕拉帝奥新乡·建业天鹅堡周口、商丘、漯河……18地市数案并举，建业河南省域化战略全面推进！建业集团——布局中原全国一线房地产运营商。一九九二年，建业入驻中原元年；从香港到河南，中原谋略，意气高扬；从建业金水花园、联盟新城、森林半岛、置地广场；中原15载，18地市布局，一路荣耀披身，稳步前行；2007，开封建业·西雅图，千年古城辉煌再现……建业集团——辉煌再现建业·西雅图图霸开封建业·2007又一巅峰力作：从建业·森林半岛到到“建业·西雅图”从优秀到卓越从产品时代到作品时代一个时代崭新的超越一条充满张力，激情四射的创城之路承载着建业和建业人的事业梦想丹青满卷，气势恢弘……市场研判[洞悉市场、运筹帷幄]第二章市场研讨篇——内容提要市场分析项目分析竞争对手分析目标客户分析开封，七大古都和24座历史文化名城之一，开封政府抢抓机遇，大力发展旅游业，加大旧城改造力度，推进新区城市建设，城市整体面貌不断改善，城市品位快速提升，从而促进房地产市场整体发展。----抢抓机遇，大力发展旅游业，城市整体环境不断改善一、开封市场分析1、从城市宏观环境看房地产市场发展（一）、开封整体市场分析2、从城市规划看房地产市场发展前景------老城区重点发展旅游业，西区即将打造城市未来新行政中心新行政文化中心带来高薪人群产生高档物业住宅区汴西新区，开封行政事业单位逐步进驻，以及郑汴一体化的大力推进，西区即将形成未来新的政治、经济、文化中心和中央商务住宅区。千年历史文化名城吸引全国游客老城区以旅游业为主作为千年历史文化名城，全国著名旅游城市，旅游业为开封支柱产业，而作为旅游资源丰富的老城区，必须以发展旅游业为主。3、从城市高端物业看房地产市场发展格局------北区和西区是传统高档住宅和行政性引导形成的两大高档物业片区开封建业森林半岛大宏世纪华庭宋韵雅庭开元金池名郡荣勋花园龙成香榭里龙亭新都汇九鼎颂园金耀绿城永和丽景花园东京银座文盛浪漫之都格局背后的原因：这是开封城市规划结构所决定的——北区良好的居住氛围和完善的生活配套，西区行政性引导及郑汴一体化的推进，使这两个区域必然形成相互对垒的两大高档住宅阵营。4、从城市景观生态资源房地产市场发展------老城区重点发展旅游业，西区即将打造城市未来新行政中心西区，开封都市村庄所在区，农田、绿地，河流等原生态资源十分丰富；且随着政府加大西区投入力度，西区公共配套日益完善，绿地广场、公园等不断建设。居住新区，即可零距离享受城市丰富生态资源。零距离享受丰富原生态资源，未来居住首选区域原生态资源较少，且公众直接享受的资源更少老城区的公共绿地缺乏，清明上河园、龙亭、天波杨府等城市景观资源较丰富，但公众参与性较差，政府现规定景区内不再开发项目，因此，未来居住与景观资源共享更困难，只可远观，不可近赏。结论：高端物业格局良好的生态环境新政治经济文化中心城市中央高端住宅区城市生态文化居住区城市最佳休闲宜居区域老城区参差不齐的面貌丰富的城市旅游资源政府宏观政策的导向和限制旅游业发展占据老城区绝对地位，但不适合开发高档的物业龙城香榭里花园开元名都·金池名郡荣勋花园东方银座永和·丽景花园浪漫之都结论：从西区极具代表性的项目分析：从规模上看，20万平米以上的项目有三个，开元名都更是称霸全城；从建筑形态上看，不仅有多层，而且小高层、高层更是领先市场；从产品形态上看，出现了产权式酒店、公寓等市场前沿的高端产品；由此可以看出，西区已然形成了一个领舞市场的高档物业区，区域房地产市场发展潜力毋庸置疑。1、西区高档住宅区正在形成，区域发展潜力十分巨大！（二）、开封西区房地产市场分析2、郑汴一体化全面推进，地价、房价不断攀升自郑汴一体快速推进，郑开大道的全线通车，开封西区成为了开封房地产开发的热点区域，受“郑汴一体化”的影响，开封西区的房价上涨了近300元/㎡，同时开封其他区域房价也上涨了100～200元/㎡左右。同时区域的发展使土地价格也有了较大的涨幅。以前开封西区地价30～40万元/亩，现在每亩土地已涨到50～60万元，部分区域每亩达到90多万元。3、购房客户发生变化，郑州客户及周边客户增加从目前西区在售项目销售来看，自郑开大道全面通车之后，郑州来开封购房的客户比例不断增加。同时开封市周边五县购房者日渐增多，因此，区域目标客户范围拉大。4、小高层、多层将改变多层一统天下的局面虽然开封楼市中人们的多层情结仍然没有改变，多层仍为市场主流。但从浪漫之都、荣勋花园目前小高层和高层销售情况来看，客户对高层产品的优越性开始认同，多层一统天下的格局将随之改变，开封楼市将迎来新的发展趋势。结论：西区高档住宅区日渐形成，区域版块发展态势良好西区房价、地价不断攀升，区域市场发展前景十分巨大购房客户的范围的拉大，将促进区域市场的快速发展郑汴一体化的全面推进，郑州购房客户的出现，促进了西区房地产市场的快速发展，西区将成为发展前景看好的高尚住宅区。因此为本项目的开发带来了良好的发展前景。多层产品仍为市场主流，高层产品日渐得到市场的认同宏观调控频频出台，土地投放受到很大影响。城区改造、土地投放量减少，导致土地成本提高；从06到07年，郑州“地王”不断刷新，建业更是以425万/亩的天价拿下宋寨地王，一定程度上必定助长房价的提升。1、地根缩紧，地价飙升，助长房价2、物业类型丰富，复合地产成为城市新宠从目前开发项目来看，住宅占近一半，商业物业占16%。城市复合地产建业置地广场、郑州国贸中心、曼哈顿广场等的开发引起人们的广泛关注，城市综合体将成为市场中的新宠，物业开发类型日益丰富，竞争将更加激烈。（一）、郑州市整体市场分析二、郑州市场分析3、市区项目竞争激烈，大盘郊区化发展趋势明显市区土地供给紧缩，项目竞争激烈。与此同时，随着城市的发展，都市的繁华与喧嚣日益明显，因此人们开始向往舒缓宁静的生活。因此，房产开发往郊区外移明显，北部21世纪社区，南部板块21世纪国际城，龙泊圣地等千亩大盘；西部板块的“威尼斯水城”，西南板块的”帝湖花园“、“绿岛港湾”等大体量楼盘均相继开发，东南部板块美景天城的崛起，以及中牟新区的房地产遍地开花，“水岸鑫城”等也将郑州居民纳入目标客群。结论：地价、房价不断攀升，房地产市场存在很大发展空间城市复合地产的出现基于提升项目产品优势和人们需求改变客户对复合地产的认同说明他们对项目配套资源的重视，因此本项目要充分借助政府资源和本身投入，搞好配套建设。同时大盘郊区化发展，说明客户对郊区化生活模式的认同，本项目的机遇和挑战并存。城市框架的拉大和城中村改造将使大盘郊区化发展明显（二）、郑州市区域市场分析1、郑东新区的发展，郑汴融城的推进，两地房地产市场迎来新的发展趋势政府合理规划和大量投入，郑东新区发展十分迅速，郑汴融城的进程进步加快，两地资源优势互补，未来房地产市场将迎来新的机遇和挑战。场会继续看好郑东新区。2、中高档楼盘开发日趋理性，价格也日渐提升中、高端楼盘户型面积从单纯做大趋于理性舒适。中、高端盘成交均价在3800——4200元／㎡，部分楼盘有望冲破4200元／㎡3、3室仍为市场主流产品，面积主要控制在120—150平米据统计，区域楼盘成交户型以三室二厅户型为主，其次四室二厅、二室二厅；与户型一致，集中在120-150㎡。4、高素质的中产阶层，购买力趋年轻化郑东新区和谐规划以及巨大发展前景，使得城市中产及高素质人群对其青睐有加。年龄分布集中在25-45岁之间，合计占比高达近80%，其中30-40岁占一半以上，客户的年轻化趋势值得关注。结论：郑东新区的大力发展，郑汴融城进程的推进，房地产市场格局将改变，两地房地产将迎来新的发展机遇客户购房的日趋理性化以及购房客户的年轻化，要求开发商要根据市场需求，开发合理的产品本项目在迎来发展机遇的同时要充分整合郑汴两地资源优势，细心研究两地客户的需求特征，为项目的成功开发奠定基础。总论：开封西区高端物业格局形成西区良好的生态环境未来新政治经济文化中心城市中央高端住宅区城市生态文化居住区城市最佳休闲宜居区域郑州房价飙升过快，客户难以接受大盘郊区化发展趋势客户对复合地产的认同客户对郊区化大盘未来发展前景以及对生活模式的认同，同时看重的是郊区较低的房价。决定西区表明郑州双城成功对接优势资源整合两地房价差额项目价值实现市场研讨篇——内容提要市场分析项目分析竞争对手分析目标客户分析项目名称物业类别主力户型龙成.香榭里花园共55栋多层,分A区18栋、B区32栋、C区5栋，有部分小高层。在售第5期3/2/2：122.40㎡2/2/1：89.26㎡荣勋花园共31栋多层、4栋小高层、推售第5期3/2/2：171.45㎡4/2/2：174.91㎡中亨花园第二期3栋21层高层，正在打基础，08年年底交房。一期别墅，现房。3/2/1：120㎡3/2/2：130㎡永合.丽景花园共41栋楼，现销售第二期2/2/1：97㎡3/2/2：134.48㎡金色阳光纯多层住宅,小型商业街区3/2/1：110㎡宋苑名家多层住宅，1—2层连体商铺2/2/1：102.8㎡3/2/1：117.93㎡开封西区项目分析---物业类别和户型项目名称价格（均价）其他费用龙成.香榭里花园多层：2200元/㎡小高层：2400元/㎡物业费0.40元/㎡，天然气3150元/户，地热水3800元/户，荣勋花园5期小高层：3100元/㎡暖气费125元/㎡，流量表1800元，送天然气、水表、电表中亨花园高层：2800—3200元/㎡物业费0.50元/㎡、天然气3350元，地热水3968元，代收水表、电表永合.丽景花园2600元/㎡物业费0.45元/㎡、天然气：3150元，暖气：80元/㎡，地热水：4200元/㎡金色阳光2400元/㎡物业费0.30元/㎡，天然气：3150元，地热水：3500元。暖气表：1700元、代收水表、电表宋苑名家1700元/㎡物业费0.25元/㎡，其他费用未定，代收水表、电表开封西区项目分析---价格和其他费用项目名称开元名都•金池名郡占地面积1400亩建筑面积一期金池名郡低密度高尚住宅区总建筑面积约13万平米社区配套会所、商业街、高智能化社区系统、300亩金明池公园水景、五星级开元名都大酒店建筑形态一期金池名郡低密度高尚住宅区，包括独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅和阳光美墅五种物业类型，共114栋，其中独立别墅42栋户型户型面积（㎡）户型面积（㎡）三房二厅120、130联排、双拼、叠加别墅209—211、218—222四房二厅160独栋别墅楼层价格阳光美墅多层均价3000元/平方米，联排别墅4000元/平方米，独栋别墅一户一价交房时