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1影响未来的两大因素华远地产董事长：任志强2012年12月17日234562012年1-11月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）6477216.7其中：住宅4460611.9办公楼302432.7商业营业用房841727.3房屋施工面积（万平方米）55665813.3其中：住宅41665710.8办公楼1888621.7商业营业用房6382916.8房屋新开工面积（万平方米）162413-7.2其中：住宅119905-11.1办公楼541011.3商业营业用房202006.3土地购置面积（万平方米）31638-14.8土地成交价款（亿元）6594-10.3房屋竣工面积（万平方米）6770614.1其中：住宅5431013.7办公楼1347-4.4商业营业用房704314.47指标绝对量同比增长（%）商品房销售面积（万平方米）917052.4其中：住宅815002.3办公楼182111.6商业营业用房61761.7商品房销售额（亿元）535269.1其中：住宅4478310.4办公楼22394.1商业营业用房55564.2商品房待售面积（万平方米）3356732其中：住宅2145237.7办公楼143228.5商业营业用房678319.2房地产开发企业本年资金来源（亿元）8580214.1其中：国内贷款1320816.1利用外资371-51.5自筹资金3537413.8其他资金3684915.2其中：定金及预收款2311920.2个人按揭贷款927423.72012年1-11月份全国房地产开发和销售情况（续）8中国进入城镇化高速发展的阶段9城镇化与房地产市场发展城镇化与房地产市场机会：一是“诺瑟姆曲线”变化，即城市人口超过30%后，经济起飞，城镇化进程加速推进。二是城镇化进程中按人口流动主导方向分四个阶段：1）农村进入城市；2）由小城镇进入大城镇；3）由城区进入郊区；4）郊区城镇化形成大都市圈。因此，不同阶段和不同区域的房地产市场表现也存在较大差异。70%30%加速发展区城市化率时间缓滞发展区平稳发展区世界城市化进程阶段性规律示意图10中国与主要国家城镇化率水平的比较城市化率%2030405060708090100195519601965197019751980198519901995200020052010201520202030中国日本英国美国韩国11世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年）12工业化率46.8%城市化率51.3%13城市化率对经济的贡献度城镇化率1%：带动GDP633元转移农村人口1%：提高居民消费总额0.19—0.34%劳动力转移：对GDP增长的贡献16—20%14第一产业19952010占GDP的比重20%10%占总就业人口的比重52%37%15我国各主要人口迁移变动时期迁移量020004000600080001000012000140001954年1955年1956年1960年1961年1963年1965年1966年1967年1970年1976年1978年1982-19871985-19901990-19951995-20002000-2005万人IIIIII数据来源：根据文献资料整理我国不同时期人口迁移变动161990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成年份城市化城镇人口自然增长农村向城镇净迁入水平（%）增长率(%)总量新增人口数(万人)贡献率（%）人口数（万人）贡献率（%）199026.420.7630195655308.1047.04346.9052.96199126.942.01312031008301.6529.23706.3570.77199227.461.9332175972302.6731.14669.3368.86199327.991.9333173998301.8030.24696.2069.76199428.511.8634169996318.4631.97677.5468.03199529.041.86351741005315.3831.38689.6268.62199630.484.96373042130310.2314.571819.7785.43199731.914.69394492145333.5015.551811.5084.45199833.354.51426082159329.7915.281829.2184.72199934.784.29437482140319.1314.911820.8785.09200036.224.14459062158331.6115.371826.3984.63200137.663.98480642158319.0514.781838.9585.22200239.093.80502122148310.0114.431837.9985.57200340.533.68523762164301.7713.951862.2386.05200441.763.03542831907307.4516.121599.5583.88200543.002.97562121929319.7316.571609.2783.43200643.902.09577061494296.8019.871197.2080.13200744.942.36593791673298.3417.831374.6682.172008年45.701.69606671288301.6523.42986.3576.58数据来源：《中国统计年鉴2008》、《2008年国民经济和社会发展统计公报》172000—2011年•城镇新增用地约212万平方公里•但工业用地（含工矿仓储）占40%•城镇中约30%•高于国际平均15%的水平18工业用地多，但产值低城镇用地占国土面积0.4%工矿用地占国土面积3.4%工矿用地产值（每平方公里）上海80亿美元香港3000亿美元东京573亿美元19全国重点城市土地月度成交用途分布数据来源：CRIC注：成交地块包括经营性、非经营性用地，采用幅数占比形式比较20土地供给制度的垄断图11：市场配置资源条件下的土地租金曲线租金市场交易形成的城乡土地租金曲线城市中心距离在市场交易基础上形成的连续而平滑的租金曲线，体现着能够“满足社会成员对各种最终产品和服务的需求”的土地利用结构。其连续而平滑,意味着土地市场的配置效率。租金“饥饿”状态下的城市土地租金曲线R1R0市场交易形成的城乡土地租金曲线R2产权不充分下的农地租金曲线城市中心BA距离城市用地缺口“断崖式”租金曲线意味着土地不能根据效率差异调整用途、资源错配与浪费。城市土地供给不足，城市土地价格高企；农村土地闲置，压低了土地价格。政府掌控土地“农转非”，导致“断崖式”的租金曲线212000—2010年（84城市综合地价）综合地价297%商业地价309%居住地价528%工业地价71%22土地出让收入占地方财政收入情况（1999—2010年）23土地与户籍制度限制了居住用地的转换城市建成区占国土面积农村宅基地美国3.1%日本4.2%中国0.33%1.75%其中居住用地0.11%24人口变化的影响25人口增长与自然出生率的国际比较：美、英、法、意；人口自然生长率均为正，驱动人口正增长。25美英意法26人口流入增长推动住房（公寓）价格增长26人口趋势：2011VS2006,%人口趋势：2011VS2006,%公寓价格变化公寓价格变化a.居住地类型b.都市圈核心城市27老龄化形势最严峻•65+岁人口比例。1960年11.53%;2000年16.31%;2010年20.70%。•“老幼”合计占比1/3，社会抚养比基本维持在2:1。50年来，“老”占比上升9%，“幼”下降8%，“壮”下降1%数据来源:Wind资讯195919641969197419791984198919941999200420091959德国:0-14岁人口:占总人口比重德国:65岁及以上人口:占总人口比重005510101515202025253030353565+岁人口占比,20102728中国的人口结构变化（绝对数）29人口红利的国际比较30405060708090100195019551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050日本韩国泰国中国越南印度30结婚对数与滞后23年的出生人口对比0200000040000006000000800000010000000120000001978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017050010001500200025003000结婚登记对数（左）新出生人口（推后23年）（右）31“年龄份额”:80后、90后成适龄购房人群占比上升“置业份额”:25-45岁，住房购买比率上升局部拐点?3132部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例33人口年龄变化年龄20—49岁54.8%35—64岁42.6%34住房自有化率随收入增长而上升35德美经验：住房拥有率与家庭收入水平正相关3536老龄化引起家庭人口变化的影响37城镇户均人口变化2.53.03.54.01985198719891991199319951997199920012003200520072009数据来源：国家统计局38家庭结构：数量扩张源于规模小型化发展38年份总人口数/百万总家庭数/百万家庭人均数/人196173.1519.463.76197078.0721.993.55198078.4024.813.16199079.7528.182.83200082.2638.122.16201081.7540.302.03德国人口与家庭数量变化•人口增长几近停滞，主要在于自然生育率下降•家庭数量依然扩张，主要在于家庭规模小型化•为什么小型化？1.人口寿命延长、老龄化严重，单身老人增多；2.家庭离异；3.战后婴儿潮的下一代（80后、90后）独立生活•小型化对住房需求的影响：老人住在自己的大房里、年轻人倾向于租房39中国家庭的小型化家庭代数五普（%）六普（%）一代2738二代5948三代1413四代40供求平衡：1978年，套户比1.2，基本实现了总量平衡。1.战后至1970S，政府主导刺激大规模住房兴建，完成总量平衡目标。2.1970S中期起，对住房的公共支出开始削减，市场化导向的政策加强，3.1980s起，公共住房开支开始针对“弱势群体VulnerableGroup”提供，也标志着政府对住房的政策转变，由战后关注“供给端”转向为特定群体“需求端”提供补贴。40时期跨度/年年均新建套数期末住房存量家庭户数套/户比率千套千套千户1949--11,062--19783061029,36324,2211.212319901243634,60028,1751.228020001036538,25338,1241.00342009921540,18440,1880.9999德住房存量与家庭户数变化41韩国日本英国美国主要发达国家户均住房套数10,00030,00050,00070,00090,000110,000130,000150,00019651967196919711973197519771979198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009千套0.500.600.700.800.901.001.101.20住宅总套数（左轴）户均住房套数（右轴）10,00012,00014,00016,00018,00020,00022,00024,0002