物业管理节约能源的对策措施

物业管理节约能源的对策措施摘要:建设节约型社会，是世界各国可持续发展的共同方向，对于中国这样的一个人口众多、资源相对不足、生态先天脆弱的发展中国家而言，节约显得尤为重要。关键词：物业管理；节能；措施Abstract:theconstructionofaconservationorientedsociety,isthecommonworldofsustainabledevelopmentforChina,suchalargepopulation,therelativeshortageofresources,ecologicalcongenitalvulnerabledevelopingcountries,conservationisparticularlyimportant.Keywords:propertymanagement;energysavingmeasures而作为与人民群众生活息息相关的物业行业，可以通过确定节能目标、设计节能方式、推行节能管理、树立节能观念等方法对建设节约型社会做出积极贡献，以达到节能、节约型物业管理这一目标。节能、降耗、减排被列为今后我国经济和社会发展的一项长期战略方针和当前一项极为紧迫的发展任务。由于物业管理企业在物业管理中所扮演的角色，使得物业管理企业在建筑节能中大有可为。在建成时间较长的物业企业及项目中，单单依靠对原有系统进行改造来达到节能的目的会因资金投入过高，改造周期过长等因素不易为业主所接受。因此，就要通过采取一系列科学的管理方法达到较好的节能效果。一、制度和人员管理制定切实可行的巡检计划，认真做好日常巡检工作，杜绝能源浪费现象的发生。重点控制用水系统有无“跑、冒、滴、漏”现象、公共区域照明是否按时关闭、供冷供暖期间能够封闭的场所是否适当封闭、能否保证换能效率增高、日常照明灯、装饰灯、节日灯的开关时间制度，水景、各种动力拖动设备等的运行管理制度并严格执行。在运行管理方面，作为物业管理企业要体现真诚服务、用心服务的良好素质，真正把业主的钱用在刀刃上。根据物业管理的服务要求，公共照明的开关灯管理制度需要公示。二、建立记录并分析通过对能源及易耗品消耗数据的记录和分析来挖掘节能潜力。一方面通过对每月消耗量分析入手，进一步细分每日的消耗变化，从而分析一些影响能源消耗的主要因素，在不断深入的过程中发现节能的方法。另一方面发现能耗异常时及时分析并查找原因，为业主减少不必要的损失。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。如在2005年冬季供暖期间，北京一家物业管理有限公司下属某办公楼项目暖通人员通过对能耗记录的分析发现一段时期供暖系统补水量大大超出平均补水量，发现能耗异常及时分析报告。检查出个别用户存在私自使用供暖系统内热水的情况，因及时采取措施避免了更为严重的浪费情况的发生。三、制定以节能为目的规章制度企业不应停留在“人管人”的初级管理模式，一个成熟的、长期稳定发展的物业企业应通过完整、成熟且可操作性的规章制度对员工进行管理。此外，还可以通过制定《创建节能物业实施计划》、《节能管理办法》等一系列节支具体管理制度，发动全社区人员参加，以节约为工作准则。为达到节能的目的，物业管理企业至少还应制定以下几类规章制度：（一）设备、设施保养、维修制度针对设备设施，设备购置是设备管理的首要环节，要对设备购置进行定性和定量的技术经济分析，以求达到设备技术先进、经济合理、生产适用，才能确保生活方便，使用正常。以保障其工作效率为切入点，达到节能目的。制定详细的设备、设施保养计划与维修方案，对设备进行专业化的管理，降低设备、设施的损耗，保障设备处于最佳的工作状态，发挥其最大效力来达到节约的目的。（1）暖气设备和其他特种设备的日常性保养。按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气进行设备两次全面检查、维修、养护，以及做好有关设备和管道的包扎防冻工作；对其他特殊设备，按季度专人负责修理、管理、养护。（2）消防设备的日常性保养。对相仿专业水箱一般在规定期限内调水、放水，以防出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象；消防水泵采取定期试泵的措施。一是要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，做出正确决策。二是要有若干优良技术合作单位做支撑。目前，新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择，选择那些技术确实先进的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企业要有雄厚的资金支持，还要有高效优质的售后服务作保证。否则会出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。三是要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。在提高认识的基础上，以中央空调为例：（1）定期的维护可以减少供暖系统管道的结垢机会、延长管道寿命，不仅节约了因管道腐蚀而发生的更换费用，同时减少了不必要的热消耗。（2）如中央空调运行的节约，在制冷温度越低，制取单位冷量所需的能耗就越高。所以开空调时能否控制好室温在允许范围内偏高的室温状态下对节电有很大的意义。可以在天气不是很热的季节决定开机时间、停机时间，根据天气预报情况决定当天或某时间段的冷水供水温度，控制冷气流失，积极宣传和贯彻政府将空调室温调高1-2度的节能要求，停机后充分利用系统的剩余冷量等等，这样必将可以收到明显的节能效果。物业管理企业切实做好节能工作，从小处入手，必能创造出良好的经济效益和社会效益。（3）如在建筑物墙体、屋面的隔热保温、节能设施设备的选用、水电供应容量的科学核定、垃圾收集和处理方式等等。（4）花园广场及道路可选择碘钨灯、高压钠灯，用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯，用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。通过以上方法的不断节约努力，必将会节约可观的能源。（二）建立工作流程和确定工作范围针对工作方法，以减少无谓的浪费为切入点，达到节能目的。制定详细的各项工作流程、方法及易耗品适用事项。在达到工作目标的前提下，减少成本的支出。以保洁员为例，在划分工作后，实行全天候保洁，使业主在清洁、卫生、舒适的环境中工作、生活。通过对该保洁员责任区面积、材质、保洁项目以及用水量、易耗品的分析，制定该责任区保洁各项工作的方法、用水量、易耗品用量、公用设施进行检查、维修、养护的制度来达到节约的目的。以绿化养护工为例，花木的养护工作须一年四季不间断地长期进行，只有这样才能使其生长旺盛，花红绿叶。养护工就可以根据天气条件决定浇水量、根据品种或生长期来决定浇水量，来到达节约用水的目的。对维修实行服务承诺制的有偿服务，在接到报修电话半小时内到场，在“快速及时、保质保量”的前提下，做到水电维修不过夜。建立24小时值班制度，对业主的报修、求助、建议、询问、质疑、投诉等进行解答、处理，定期向业主发放物业管理服务工作意见征询单，对合理意见进行整改，以实际行动为广大居民创造了一个优美、舒适、安全的居家生活、工作办公环境。同时，快速及时的维修也保障了跑冒滴漏的控制。（三）建立巡检和监督制度针对责任人员，以杜绝其消极怠工为切入点，达到节能目的。通过制定合理的巡检时间及频率配以严密的监督手段，对浪费现象及时发现、及时解决，对有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。内保警员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈。对于暖通专业人员要及时调整卫生间阀门的使用状态，杜绝长流水。并结合一定的奖惩制度提高相关责任人对节能的重视程度达到节约的目的。当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。总之，节能管理是涉及到多方面的综合管理且任重道远，物业管理企业需要提高自身专业化管理水平，不断提高、更新技术，提高从业人员的素质，总结经验，创新、完善节能管理办法，将一般的物业管理提高到节约型管理的高度，才能给整个行业带来了跨越与提升。