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内部文件不得外传2003•2004•2005战略规划（提纲）文件编号：2003第号目录一、规划制定原则二、战略与目标三、环境分析四、开发业务[板块]五、经营业务[板块]六、资金来源七、业务流程八、人力资源九、激励机制十、企业文化二零零三.中远房地产战略规划制订第1部分规划制定原则1.1战略与组织要素一致性和有效性1.2战略规划制定原则•公司中长期发展战略以公司董事会下达目标和《管理纲要》为导向和依据。•规划目标包括中远房地产总体目标和各责任单位分目标，目标通过层层分解落实到各单位，以目标管理的方式保证中远房地产总体规划目标的实现。•每年年度发展计划和《管理纲要》作为以后各期规划制定的基础，战略规划通过按期（每年）滚动修订实现逐步的完善。•制定战略规划必须考虑公司各组织要素之间的匹配和协调一致。•制定战略规划采用公司《年度发展计划》与《财务预算》编制的方式，同样在程序上采用“两上两下”的管理办法。目标导向原则层层分解原则滚动修订原则要素匹配原则“两上两下”原则第2部分战略与目标2.1公司愿景•公司通过对客户的深入分析理解，以客户专家注为定位，成为全国最具客户诚信度和市场竞争力的专业房地产开发商和物业服务提供商。成为行业领先者•成为股份公司•实现跨区域开发•贡献30%的利润•实现小康公司定位体制改革开发板块经营板块公司员工注客户专家：能够深刻认识客户的显形和隐性需求，并为之提供专业解决方案的产品和需求提供者。2.2发展要求经营策略：利用三年时间，狠抓主业，坚实核心竞争力，从策略决策上的成功转向竞争力的成功；建立成功的项目管理模式；开拓境外融资渠道；发展指标：到2005年，各项经营指标位居北京市房地产企业的前列；成本管理：总成本领先，建立从规划设计开始的先进成本管理体系；人力资源：人员专业化、管理市场化；公司体制：公司股份化，形成良好的公司治理结构；企业形象：成为市场广泛称誉的房地产企业，在业主和客户中具有良好的口碑；企业文化：企业发展理念和核心价值深植员工心中。2.3公司使命致力于房地产开发及房地产相关领域的经营管理及服务，通过为客户提供符合其需求的高品质的房地产物业产品及增值服务，以改善和提高人们工作生活环境的品质，取得经济效益和社会效益，为股东创造良好的投资收益，为社会发展做出贡献。2.4战略总目标公司追求长期可持续成长，力争在未来3－5年成为北京房地产市场中最具成长性、竞争性的房地产开发、服务商之一；力争在未来10年内成为全国性最具客户诚信度和市场竞争力的房地产开发、服务商之一。开复工面积2003年目标2004年目标96万平方米2.5房地产开发主业目标6万平方米竣工面积90万平方米40万平方米2005年目标90万平方米50万平方米销售额13亿元18亿元24亿元18万平方米销售面积30万平方米40万平方米现有土地资源新增土地储备400万平方米50万平方米354万平方米50万平方米314万平方米50万平方米公寓出租2003年目标2004年目标2.6经营业务目标住宅物业管理2005年目标存量资产经营写字楼物业管理写字楼租售酒店总资产2003年目标2004年目标60亿2.6财务指标12亿净资产70亿？亿2005年目标80亿24亿主营收入额16亿21亿29亿利润总额1.6亿2.9亿净资产收益率资产负债率6.6%79%2.1亿7%？%10%70%税后利润0.7亿1.3亿2.4亿注：收入利润率（除税前）10%经营板块收入分别为：2亿、3亿、5亿。第3部分环境分析第3部分提要3.1、中国经济形势3.2、加入WTO的影响3.3、中国房地产3.4、北京房地产3.5、市场分额分析3.6、竞争对手分析3.7、SWOT综合分析3.8、关键成功因素3.9、未来竞争优势3.1中国经济走势•近年来在世界经济增长乏力的背景下，2002年中国吸引外资500多亿，成为吸引外资最多的国家。经济增长稳定性强于美、日、欧等发达国家。•随着人均收入的增长，居民消费信心指数不断提升•2003年预计GDP增长7%，并有能力在较长的一段时间内保持强劲增长的势头•2003年“非典”的影响？3.2加入WTO带来深远的影响•贸易壁垒消除•关税降低•对专业服务业的限制大部分取消•部分原材料，半成品价格下降；智能化设施成本下降，汽车，交通成本下降•外资企业进入中国步伐加大•金融和保险业的创新将促使房地产开发和消费中的风险和资金成本下降•法律、会计、建筑设计、城市规划等方面先进的服务方式和理念引进•大量建材和新型材料的进口等将降低房地产行业的建设成本，房价趋向合理化•房地产需求量增大•房地产咨询和物业管理的水平和质量提高•行业整体素质提高，实现产业化现代化WTO的规定对行业竞争带来的影响给房地产企业带来的挑战•海外资金和发展商进入大陆房地产业的成本大大下降，有可能形成外资外商进入中国房地产市场的高潮•国际开发商具有强大的市场竞争力•国际开发商必将运用雄厚的资本实力大量吸收国内的专业人才•具有成熟的专业知识和丰富行业经验的房地产相关专业服务机构进入中国•房地产市场竞争加剧，集中度将不断提高•更多在外观、户型和小区设施等方面相对落后的积压房将面临长期积压风险•国内房地产商面临人才竞争和考验•与外商合作的开发商将面临来自国际承包商的巨大压力•房地产专业服务机构面临激烈的竞争压力对市场带来的影响引发房地产业的变化3.3.1中国房地产•中国房地产业一直保持了较高的增长速度，其开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。尽管央行在第三季度货币政策执行报告中提醒中国各商业银行严格审查住房贷款、警惕房地产泡沫的出现。但有数据表明，中国当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重在下降，包括业主定金和预收款及房地产开发单位自筹资金在内的民间资本比重上升，已达到七成比例。•住宅供求结构失衡。•差距悬殊的高房价与低收入；正常来讲，一套住房售价与家庭年收入之比为３：１至６：１时，而去年我国城镇人均可支配收入按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：１；而在房地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：１•经济适用房不经济•地价涨幅高于房价•热点向二线城市转移供求结构失衡总量不足，结构失衡；1998年之后房地产最大的变化是集团采购趋近于零，而个人购房成趋势；购房者也由少数富裕阶层向普罗大众过渡，对住房的需求出现变化。将继续保持增长，但局部会有调整；平均价在一定时间内将渐趋下降，但不会出现大幅调整；长期来看，房价和性价比必定上升。3.3.2中国房地产市场分析建议形势分析预测房地产与金融将日益紧密结合，将决定于资本意志入世之后，随着国外金融机构进入，作为投资工具之一的房地产受到影响；土地的规范化管理，将导致部分地段成本加大出现有金融背景或得到金融支持的大型房地产超级企业出现房地产企业的并购房地产继续繁荣城镇化在30-60%时，房地产将进入高峰，中国目前是36%。房地产热点将成为普遍性仍然是国民经济发展的火车头热点向二线城市的转移，需要我们尽早开展跨区域发展研究和准备。3.4.1北京房地产•总体趋势：总体向好，不会出现大起大落•市场结构：主流市场中低端化是大势所趋，均价下降成定局；北京房地产市场结构调整是关键，大力发展经济适用房是趋势•住宅价格：良好交通扩大购房半径，是房价下降原因之一•城区规划：城区现有建筑面积9466.7平米，未来几年规划为7000万平米，预计将下降2470万平米•二级市场：政府鼓励开放二级三级市场•法规政策：…….2002年1-11月北京房地产开发统计资料合计上年同期增幅(%)房地产开发投资(亿元)789.1631.924.9住宅494.8381.529.7商品房开复工面积(万平方米)6254.94879.828.2住宅4632.83603.228.6当年新开商品房屋面积(万平方米)2101.61898.110.7住宅16591590.34.3商品房竣工面积(万平方米)1114688.961.7住宅927.2577.560.6商品房销售面积(万平方米)918.1578.858.6住宅872.7553.957.6商品房销售额(亿元)392.9277.141.8住宅356.4256.638.9房价稳中有降开发逐步向郊区扩散，更多低价位项目入市；竞争加剧，相同区域的新项目多数低价入市；经济适用房和危改房素；总成本领先提供差异化产品和服务公司和产品品牌战略及推广3.4.2对策建议一（北京房地产）预测分析对策怀柔区、海淀山后地区以及轻轨沿线地区，将成新热点前述区域是我司今后开发的空白；怀柔因度假性质影响不大，但海淀山后区域和轻轨沿线地区对我司项目有一定影响加强对前述区域的分析和调研；突出我司开发区域的优点；对市场加以适当引导；土地开发等政策继续出现重大变化02年的重要法规：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》《北京市土地一级开发管理暂行办法》等；开发商在土地上处于平等地位；加快CBD公司发展规划研究；适度进行土地储备；重新对开发流程设计，提高反应能力；价格政策热点区域单体优先，户型优先购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。远洋山水和地质仪器厂项目的户型设计中要充分重视单体优先和户型优先的趋势3.4.3对策建议二（北京房地产）预测分析对策特定区域写字楼发展迅速，新式办公物业将得到发展•03年写字楼市场仍然发展平稳，中关村和CBD地区供应量继续增大；其发展也将逐步向生态化、人性化发展。加强对远洋广场定位分析；提高写字楼和商业楼宇研究，特别是BusinessPark(商务花园)的未来趋势目前市场需求的金字塔中，底层逐渐加大，主流的客户需求档次有所降低，因此低总价、小面积的户型开始逐渐受到青睐。加快CBD公司发展规划研究，尽快确定核仪器厂规划和设计方案；加快对CBD和泛CBD区域的研究；CBD各类住宅持续升温住宅品质写字楼CBD住宅3.502年占有市场份额分析中远房地产北京商品房占有份额北京商品住宅占有份额开复工面积57.537510.80.77%5397.61.07%竣工面积48.922384.42.05%1926.22.54%销售面积18.081708.31.06%1604.41.13%销售额（亿元）12.118131.49%716.71.69%单位：万平方米竞争对手一•？北京老牌国营房地产开发公司——城建开发总公司、天鸿集团；竞争对手二竞争对手三•？房地产国内主板上市公司——万科、泰跃•？深圳、广州等南方北上进京的房地产开发公司——金地、珠江3.6.1北京区域竞争对手分类与特点特点:发展稳健，具备较强的实力和规模有强大的政府北京和资源。特点:已实现跨区域发展，品牌知名度高，产品策划、物业管理能力强。特点:善于造势，大量圈地、多项目并行开发能力强，项目开发周期短。3.6.2总资产规模比较分析[2002年底数据尚缺]1311208065140.4723.2525352039020406080100120140160城市开发总天鸿集团华润置地万科集团中国海外万通红石珠江（北京）金地集团中远房地产总资产规模（亿元）中远房地产从目前总资产规模看仍属于房地产开发企业中等规模。与老牌国有房地产开发建筑公司而言资产规模上有较大差距，但与新兴房地产开发企业而言，资产规模上有一定竞争优势。3.6.3净资产规模比较分析74.81313040312.48.07312127.3201020304050607080中国海外城市开发总天鸿集团华润置地万科集团中海北京万通红石珠江（北京）金地集团中远房地产净资产规模（亿元）中远房地产从目前净资产规模看属于北京房地产开发企业中等规模。3.6.4资产负债率比较分析76%75%50%52%47%65%66%40%78%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%城市开发天鸿集团华润置地万科集团中海集团万通珠江（北京）金地集团中远房地产资产负债率（％）中远房地产2001年底对比一些优秀中大型房地产开发企业资产负债率