金地集团景观苗木战略采购研究

金地集团乔木战略采购研究——2012.6景观标准化体系建设介绍租用成熟苗圃场地委托第三方管理模式调研分析景观工程乔木提前1-2年招标采购模式调研分析招投标确定第三方建立苗圃并管养模式分析分析结论目录景观标准化体系建设介绍景观标准化体系设计资源施工设计导则标准图集（各星级）植物分系列、区域、星级配置标准（成本指标）植物标准配置清单（分系列、区域、星级）试点项目——应用项目部品材料战略采购景观工序工法标准苗圃基地建设景观施工年度战略系列化专题研究景观苗木质量分级标准景观统一构造做法景观成本导则景观施工图战略合作景观方案至初步设计战略合作展示区专题研究示范区交付区系列化区域化星级化具体化试点项目景观标准化项目运用反馈模块库/部品库改进节点、材料去粗存精创新项目完善框架结构工序工法标准化硬景施工技术标准软景施工技术标准绿化种植养护技术标准管理项目实操市场定位设计资源整合战略合作推广支撑与实现成本优化景观标准化体系——不断优化循环的闭合系统景观标准化体系——设计体系设计资源施工系列化褐石系列、名仕系列景观标准化手册已经完成，下阶段工跟进试点项目的运用及实施，标准化成果落地优化、审视及深化拓展。景观工序工法标准专题研究景观苗木质量分级标准景观统一构造做法景观成本导则展示区专题研究已完成舒适性、高端景观设计优化、提升新系列研发景观标准化体系——资源整合（不保留）景观乔木战略采购部品部件战略采购苗圃基地建设景观施工图战略合作景观方案至初步设计战略合作材料库建设苗木信息库建设景观设计单位建议推荐区域适合产品系列评级普利斯华东、华南华北、东北褐石、名仕系列A新西林华南、华中褐石、名仕系列B五贝国际华东、华南华中、西北名仕、天境系列A易兰国际华北、东北名仕、世家、天境A安琦道尔华东、东南褐石B埃尔萨华南、华中东北、华北名仕、世家、天境A2012年度已确定金地集团产品系列化设计单位资源库设计资源施工推行设计单位管理办法目前已开始将标准化研发单位及新项目相结合，从战略单位落实标准化设计下一步：优化及整合和设计资源，完现标准化成果，节省设计周期及费用景观标准化体系——施工战略前提：依托各系列标准化研究成果，确定工程量清单及技术标准设计资源施工景观施工年度战略示范区交付区景观标准化体系——施工战略设计资源施工示范区交付区完善景观系列标准化成果完备景观技术规范管理体系景观施工战略清单式（单价招标）包干式（星级化价格区间总价包干）设计资源施工金地集团景观组群合作单位系列景观标准化成果苗木质量分级标准各区域施工构造做法方案设计初步设计施工图深化施工图设计甲供乔木甲供部品部件景观工序工法标准化绿化养护标准技术标准技术统筹施工管理标杆景观标准化体系建设——演绎目标：全过程战略褐石景观标准化成果初稿系列景观风格建议指导书4家战略合作资源确认全覆盖“效率”搭框架“有”丰内容“全面”2012完善年2011基础年2013-2014超越年景观专业标准化全面研发结合试点项目达成成本优化褐石、名仕系列2-3星（完成）天境、世家系列3-4星（开展中）新系列2-3星（开展中）景观软景标准化（开展中）景观工序工法标准化（开展中）战略采购苗圃建设景观部品部件采购战略合作设计资源施工资源设计资源战略苗木战略部品材料战略施工战略标准化无死角成本控制无死角战略合作升级开发效率大提升乔木战略采购研究分析景观乔木战略采购背景通过5月23日金地集团苗圃建设可行性分析报告，确定了需对苗木战略采购的两种运营模式深度研究：一、租用成熟苗圃场地委托第三方管理的苗圃基地建设方案；二、依托植物景观标准化成果对植物景观工程提前1.5-2.0年招标的可行性。两种模式对于景观标准化体系的要求：1.植物景观标准化各区域的标准化配置清单；2.景观苗木质量分级标准。土地地苗养护成假植苗租用成熟苗圃场地委托第三方管理项目用苗土地为成熟的苗圃场地，规模500亩，华南地区每亩为：2000元/年依托植物景观标准化成果，完成2014年区域内各项目的屯苗清单并建立苗木质量标准，利用地苗采购机制完成采购。以2014年金地华南地区屯树清单为例：960.5万养护单位为土地的使用单位，约谈方式确定养护费用取费标准。示例为：（地苗价+辅材价）*17%辅材：204.0万苗圃养护费：197.965万施工单位的种植及养护费用以约谈或是招标的方式确定。示例为：地苗价*20%种植及养护服务费为：192.1万机械费为：230.7万深圳万科为例租用成熟苗圃委托第三方管理运营模式调研同行运营模式调研费用说明示例：（以深圳万科惠东苗圃为例）香樟胸径28-30cm三级骨架树采购地苗价3000元/株（送到苗圃现场）养护费=（3000+400）*17%=578元其它费用=400（辅材）+85（装车费，按台班算）+557（运输费，1700元/车）=1042元服务费=3000*20%=600元机械费=80元总计：5454.00元华南地区项目招标价格均值：6793.05元（运营部提供）效益优势：19.70%结论：以单株为例，该模式效益为19.7%苗圃建设效益分析依据上次汇报的成果，华南地区苗圃规模为500亩，第一年屯苗为4200株，详细的清单如下：依据集团运营部对华南地区常用树种的成本优势分析，结论为：苗圃屯苗单株成本优势为20%-30%结合华南地区拟屯苗清单，依据华南地区常用树种成本效益分析数据，效益为：29.25%，476.26万E:\谌祥平\金地苗圃建设研究\华南地区常用乔木效益分析（6月5日）.xls项目投资概算前期市场调研费用：5万元；场地租金（每年)：2000元/亩*300亩=60万元（此项费用包括基础设施改善，部分基建设施维修）；根据屯苗清单后期总投入：960.5+204.0+197.965万+230.7万+192.1万=1785.265万采购地苗价：960.5万辅材费用：204.0万养护费用197.965万机械费：230.7万种植及养护服务费:192.1万总投资为：1850.27万年度效益：按照年度内80%的出圃率，效益为：476.26万*80%=381.00万备注：效益分析对比的现在项目已经发生的价格，等到1年后出圃，市场乔木价格必然上涨，按照趋势基本为每年增加20-25%。地苗采购机制地苗招投标：成立采购小组，利用邀请招标，低价中标的招投标机制进行地苗采购地苗采购机制（西北区域公司运作模式）地苗招投标：成立苗圃工作小组，利用邀请招标，低价中标的招投标机制进行地苗采购。采购小组人员：区域设计部景观设计师、区域成本部成本工程师、区域工程部工程人员集团产品管理部与集团运营管理部：试点项目管控及区域苗圃业务考核确定屯苗清单技术标要求确定投标单位市场考察封样开标确定单位屯苗过程管控地苗质量验收养护情况跟踪结论：多部门参与的招投标采购机制能规避很多风险，使苗圃在透明、公平、公正的环境下运营。租用成熟场地委托第三方管理方式问题分析问题一：采购地苗单位与养护单位不一样，怎样保障成活率？解决方案：1.可邀请委托的第三方参与投标，2.确定地苗严格的质量标准，养护单位参与地苗的验收，地苗一旦进入苗圃场地，即视为第三方已接受，需要保证苗木的成果率，3.地苗供应商需要对成活率有一定得保障，并以合同金额10%作为成活率保证金。问题二：苗场苗木甲供至项目现场养护主体怎么明确，及成活率怎么保证？解决方案：1.可邀请委托的第三方养护单位参与工程投标，若中标养护主体与成活率保证一直为它2.制定严格的苗圃苗木出圃质量管理标准，项目实际施工单位参与甲供苗木质量把控，苗圃苗木一旦进入项目现场，施工单位需要保证成活率；3.苗圃管养单位一直为苗圃苗木的养护主体，需要养护至移交项目物业服务中心。问题三：项目景观乔木甲供后，其它乔木、灌木、地被招标是否有单位响应？解决方案：1.邀请苗圃养护单位招投标；2.据调查，施工单位的利润基本来源于灌木与地被，且乔木甲供后施工单位的种植与养护费用为主材价的20%，与乙供利润基本持平。苗圃考核机制考核部门：集团产品管理部与集团运营管理部被考核部门：苗圃所在的区域公司经济指标：根据当年度的出圃清单，对应当时市场的价格（此为主材价），对比分析苗木的年度经济效益，示例：凤凰木胸径28-30cm三级骨架树采购地苗价4500元/株（送到苗圃现场）养护费=（4500+600）*17%=867元其它费用=600（辅材）合计：5967.00元市场苗木价：6820.00元（运营部提供）单株效益：853.00元,与出圃率与成活率挂钩后，年度效益=效益/年度总投入年度效益20为门槛值，年度效益25为目标值，年度效益30为挑战值技术指标：1.依据标准化研究成果中景观苗木质量分级标准，苗场苗木质量等级一级苗木50%为门槛值，一级苗木60%为目标值，一级苗木75%挑战值租用成熟苗圃场地委托第三方管理利弊分析有利的方面：1.苗圃的主体为金地集团，能完全参与其中，能积累金地集团的各类资源，可从苗圃发展至园林公司，可利用苗圃进行人才培训，还可在苗圃组织各类活动进行团队建设；2.所屯苗木能在各项目之间灵活调动，能指导实际项目设计，譬如选用苗圃的一级苗木用在重要项目的展示区，营造更加优质的景观效果；3.对植物景观标准化的深度要求只需要到特征树种及常用树种，设计可相对灵活；4.项目开发只需要相对可控，且能根据区域内项目实际的开发状况灵活运用苗圃乔木。有弊的方面：1.需要较深入地参与苗圃管理，投入人力成本较大；2.无法进行所有苗木的屯苗工作,只能针对展示区乔木与重要景观乔木屯苗。3.能提供500亩成熟场地的园林公司资源稀缺，不能支持该运营模式。土地景观工程乔木提前1.5-2.0年招标采购特点：依托景观标准化研究成果及项目的开发进度与提前具体项目的提前规划设计，直接提前1.5-2.0年采购项目用乔木。地苗假植苗项目用苗屯苗清单过程由园林公司自己完成，金地集团不做管控景观绿化工程提前招标存在以下几种情况：1.整个区域内景观绿化工程年度招标；2.整个区域内景观绿化工程乔木年度招标；3.整个区域内景观绿化工程主景乔木年度招标；4.整个区域内景观绿化工程主景乔木主材年度招标（不包种植费与养护费）景观绿化工程提前1.5-2.0年招标采购调研调研单位华南区域单位:广东棕榈园林股份有限公司、广州华苑园艺有限公司、深圳市新五月花环境设计装饰有限公司结论：整个区域内景观绿化工程乔木年度招标存在一定得可行性，但是先决条件为年度内项目绝对可控，且景观规划能提前，植物标准化的深度达到标准配置清单。依据行业内现状，项目开发无法做到绝对可控，园林单位参与积极性不高。先决条件：1.区域内年度项目开发绝对可控；2.植物景观标准化达到标准配置深度；3.项目能提前规划，景观规划图纸能提前1.5-2.0确定；区域内景观绿化工程乔木年度招标效益分析效益分析：结合调研的三家园林公司，景观绿化工程提前招标价格能下降20%-25%，取均值按22%计算，以2014年屯苗清单为例，综合价按当前项目的均价（集团运营部提供），2014年乔木的总金额为：2326.5万，提前招标能产生的效益为：2326.50万*22%=511.83万，预计全集团内能降低成本2000万以上。并且景观效果可控。若区域年度项目乔木整体提前招标，经济效益更加明显。景观乔木提前1.5-2.0年招标采购机制2014年度区域项目景观乔木工程量清单技术标要求苗木质量分级标准确定投标单位开标确定单位景观乔木提前1.5-2.0年采购机制利弊分析有利的方面：1.经调研，该机制操作简单，能转嫁很多风险，人力成本投入较低；2.通过景观苗木质量分级标准，保证良好的效果同时，产生良好的经济效益；有弊的方面：1.要求项目开发十分可控，项目能提前1.5-2.0年规划完成项目的乔木工程量清单，且植物景观标准化需要达到标准配置清单要求（分系列、星级、区域）；2.区域年度内项目乔木整体招标，所采购苗木无法在项目之间灵活调整；3.目前园林单位均未有这种合作模式经验，参与意愿不强；4.没有全面参与整个过程，苗圃的主体一直是园林公司，无法发展园林专业业务；5.往工地供苗时存在