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LOGOwww.themegallery.com房地产全程策划实录－国内楼市分析群组使用版2011年7月2日前言从1989年2月20日《人民日报》二版文章《房价猛涨，百姓望楼兴叹；势在必控，国家正拟法规》开始，中国实行房价调控政策已有22年，但房价却一直处于上升势头。面对越来越多的政府调控政策，很多房产新人对房地产市场前景非常迷茫，对策划工作也难以深入。为此，全程策划群邀请了资深地产人——符号，为大家分析讲解国内地产情况以及他的策划经验！参与人员参与人员上海资深地产人——符号讨论者：木屋、小回、豪猪、空气、gygj、小龟、午夜、风、凡、策、简、杰等记录员：丞主讲目录地产走势及国N条地产演变论众人视角产业结构调整论符号策划论高峰之强强对话众人视角众人视角1符号问题：目前国内房地产市场如何？众人视角1上海-策略-符号我先问问大家，怎么看目前的国内房地产市场的大连-合生-小回一线被控2线等待出围，三线大开发商进入上海-策略-符号说说大家对楼市的看法山东－坤－丞我感觉楼市可能即将进入一个平缓阶段郑州-鸿宇--一凡我在房策里看到过这个帖子，我感觉难退难进，难高难低上海-策略-符号恩，小回的观点是一种大连-合生-小回这的看地方把，每个地方不一样大连-合生-小回政策都不一定到达上海-策略-符号那么，我请问你们，你们认为国内楼市未来朝什么方向发展？大连-合生-小回粒度不同效果不同，国家想稳定，国外希望咱通货众人视角1大连-合生-小回什么方向，不明确上海-策略-符号呵呵，我大致知道大家的一些想法了大连-合生-小回我看不出来，全是雾啊上海-策略-符号其实，不仅是你，现在大家对未来走势都比较迷茫关键就是在身在局中，反而弄不清楚了大连-合生-小回看不出来，看报告说咱们国家现在跟以前的日本80年代有一拼上海-策略-符号从表象上来看，非常像，从本质上来说，不一样众人视角1上海-策略-符号那么我请问下，这个群里有谁做房地产是超过10年以上的？或者6年以上的也可以天津-观想-豪猪03年进入上海-策略-符号你是怎么看的呢？天津-观想-豪猪改革开放使收入极度不平均，所以贫富差距太大，有钱没处花，造成房地产过热上海-策略-符号恩，不错西安-阳光行-策按目前政策下的量价情况，及营销策略来看。楼市为亚健康情况。置业者趋于理性，开发商及代理商把侧重点从策略逐渐向渠道转变天津-观想-豪猪政府前些年的支柱产业定位错误，这和国家没经验摸石头过河有很大关系上海-策略-符号猪老弟说的一些东西，还是比较在点子上的众人视角1上海-策略-符号我以前在房策上留过很多文字，就有些说到房地产在国民经济中的情况。关键是热钱太多，而国内民间资金可投入的渠道太少，大多营利性行业都被国企把控天津-观想-豪猪我觉得现在兴建保障房是好事，开发商总比煤老板下场要好上海-策略-符号那当然，不过也好不到哪里去天津-观想-豪猪保障房缓解了好多社会矛盾，救了开发商上海-策略-符号救了一部分开发商大连-合生-小回保障房都被不需要保障的人弄了去上海-策略-符号我之所以要找些时间做得长的人来问一下，主要是因为如果时间干的比较早，就会感受到这些年来，中国房地产市场的变迁地产演变论地产演变2上海-策略-符号现在有一个问题，就是大家看问题的思路比较狭窄，所以，看不清未来。中国的房地产是如何演变的？有哪些大事件发生过？有什么影响？上海-策略-符号所谓知过去知现在而知未来，一切的演变都是有迹可循的天津-观想-豪猪我觉得最大的事就是把房地产列为支柱产业，现在看大错特错大连-合生-小回就那些政策我就没怎么明白，一天这样，一天那样，都隐含了什么内容啊上海-策略-符号房地产之所以成为支柱产业，不是政府的既定方针，而是有着深厚的历史渊源的，真要说明白，那就要从朱镕基进行国企改革开始说起了天津-观想-豪猪政府光看到他推动53个行业了，没料到贫富差距过大的恶果上海-策略-符号现在政府的行动其实是比较被动和尴尬的，就如同救火一样。你们所说的这一切，都是历史发展的必然过程，政府在其中没有做到称职。所以，加剧了国内经济的动荡和社会各阶层的矛盾地产演变2上海-策略-符号(1245987433)13:55:03好了，我把大家所有的问题都收集起来了，现在开始正式讲了！大连-合生-小回北京-自由-空气天津-观想-豪猪上海-策略-符号要看清这个市场未来的走势，你首先得看看他以前是怎么走的地产演变2上海-策略-符号从00年开始至10年，我通常认为这是中国房地产的黄金10年。其实，这是个比较模糊的概念，更准确的说是应该从98、99年这个时间点开始。上海-策略-符号只是00年这个年份是世纪元年，所以大多数情况下都以这个时间点计算。姑且我也这么说。上海-策略-符号首先，从现在来看，这10年是中国房地产的大牛市，这已经毋庸置疑的了，大脑正常的人都能看得出。上海-策略-符号那么这10年的行情，又是如何演化出来的呢？我来给大家大致介绍下上海-策略-符号00年——04年，是牛市的第一阶段，这个阶段行情其实是缓步上扬的，但局面趋好是能看出来的上海-策略-符号而在03——04年的时候，中国发生了一件震惊世界的事情，就是SARS的爆发。地产演变2上海-策略-符号这个事件对中国的影响非常巨大，当时中国政府耗费了相当于4/5的国力来应对。那时候的房地产市场遭到了第一轮的打击，常州-中信-七是啊上海-策略-符号我那时正好在中原，印象最深的是公司当年的一季度财报亏损了将近4亿，中原从总部自上而下开始裁员，很多高管都被炒了，整个公司人心惶惶。上海-策略-符号但我那时发现一个现象，就是市场里面真正受冲击的，主要是一些高档住宅市场，而中低档住宅依然销售如故，即使有影响，但也并没有出现大起大落。大连-合生-小回SARS和你们有什么干系啊上海-策略-符号各行各业都受到冲击。不敢出门不敢去公共场所，这样就会冲击消费。上海-策略-符号一旦消费遭到抑制，就会对商业经营、生产形成一系列的连锁反应地产演变2上海-策略-符号比如房地产上海-策略-符号你连售楼处都不敢去了，谁来买房子？上海-策略-符号国家要花费大量的财力物力人力去解决这个问题大连-合生-小回那就是说那一年的GDP下降多少啊上海-策略-符号我记得当时我还在上海江浙各地来回跑，无论是火车站还是公路收费站，都有医生要给你检查上海-策略-符号这个具体是多少，国家一直没有给出明确的数据，4/5也只是个模糊的概念上海-策略-符号而SARS的影响在03年8月之后就逐步消除了，房地产市场重新上扬。上海-策略-符号而04年—06年，市场的发展不但恢复了元气，比前面更快。上海-策略-符号于是在05年年底，国务院出台了国N条，具体几条我忘了，这些年出了太多了！地产走势及国N条地产走势及国N条3上海-策略-符号这轮行情，直到08年由美国引发的随后蔓延全球的经济危机，才算真正的到头了。上海-策略-符号我说的这些，就是中国这10多年来，房地产市场的大致变化。然后，我给大家梳理一下，将其划分阶段。第一阶段：00年——03年，第一轮（更确切的说是99年——03年）上升行情第二阶段：04年——06年，第二轮盘整蓄势第三阶段：06年——08年，第三轮行情冲刺大连-合生-小回09到现在呢上海-策略-符号这是个很模糊的划分，但足够说明问题。那么，现在我们所处的，就是一个高位胶着阶段，而这个阶段究竟会如向上还是掉头向下呢？地产走势及国N条3上海-策略-符号市场走势有三种形态，上、下和盘整，那么现在就属于高位盘整了上海-策略-符号那么，接下来。楼市该往何处走？上海-策略-符号很显然，肯定要往下走了。市场行情就是客观规律，所谓一鼓作气、再而衰、三而竭，天津-观想-豪猪我觉得要区别对待上海-策略-符号既然10年中，经历了三轮冲刺，那么现在，就要准备掉头向下了上海-策略-符号说来听听河南-精顺-gygj打断下，往下走是通指还是特指上海-策略-符号通指和特指是何意？河南-精顺-gygj通指是说完全市场，即一二三四线，特指是分线大连-合生-小回那个地方都有特殊化地产走势及国N条3上海-策略-符号(1245987433)14:30:40如果会玩股票的，应该就能明白所谓的板块轮动上海-策略-符号(1245987433)14:31:07一线城市就是大盘股，大盘股已经到位了，接下来就轮到二三线板了。我只是用这些理论来解释房地产地产走势及国N条3上海-策略-符号刚才有人说国务院出台的那些国N条上海-策略-符号这个，如果你是个有心人而且从业时间长的话，你就会发现上海-策略-符号从2001年开始，国务院没半年就会出台针对房地产的所谓国N条，全部都是在当年的6月和11月两个时间，简直TMD比女人的例假还准天津-观想-豪猪上海-策略-符号而且，每次出台的政策都会引起市场的多空争论上海-策略-符号但是，大家看看这10年，中国的房地产牛市受到影响了么？天津-观想-豪猪到02年还是降息上海-策略-符号从去年4月开始的白日新政，一直到今年，政府针对房地产行业的打压空前严厉大家看到楼价有明显的松动么？说明什么？地产走势及国N条3上海-策略-符号说明政府的政策对房地产市场没有根本的决定性作用上海-策略-符号不要说政府政策，即使如SARS这样惊人的事情，也不过是稍稍阻碍了楼市向上的脚步大连-合生-小回那什么是起决定作用的呢上海-策略-符号我要说这些，只是要说明一个问题，就是一旦牛市形成或者熊市形成，任何阻挡他的力量，不管有多大，都无法改变其运行的方向，最多只是让行情稍稍停顿上海-策略-符号问得好啊，是什么决定的？这个问题纠结了我很多年了天津-观想-豪猪地方政府要政绩上海-策略-符号当然不是浙江-贝林-午夜不是政府不能，而是不敢南宁-亚和-小龟低价吧？上海-策略-符号是客观规律地产走势及国N条3上海-策略-符号不要以为这是空洞的言语上海-策略-符号是事实，是客观规律上海-策略-符号我再将时间拉长了看，大家就跟能明白了上海-策略-符号无形之手上海-策略-符号客观规律就是事物发展的规律上海-策略-符号大家是否知道中国的房地产市场是如何起步的么？南宁-亚和-小龟海南起步的呗天津-观想-豪猪94年房改上海-策略-符号哈哈，需要更早！中国的房地产发展也是改革开发中的一个组成部分上海-策略-符号其实，从80年邓公提出改革开放开始。就开始酝酿了3地产走势及国N条上海-策略-符号货币分房大概是在85年开始试点的南宁-亚和-小龟那刚辞说的无形之手是什么？大连-合生-小回你等会，什么手的啊，人家拓展呢，等会手就出来了啊上海-策略-符号嘿嘿上海-策略-符号听我说完了，你们就会大致明白了上海-策略-符号哥哥我说的是非常宏大的概念，有点象老子说的道上海-策略-符号你们刚才没有看明白我说的这黄金10年是如何来的上海-策略-符号所谓无形之手，就是历史规律，用更大的概念说，就是客观规律上海-策略-符号比如，一个行业的发展，从起步到发展到爆发到衰弱到消亡大连-合生-小回你就说了，怎么长大的，没说怎么生的上海-策略-符号莫不如此上海-策略-符号就好像人的生老病死，所有人都逃不掉3地产走势及国N条浙江-贝林-午夜我觉得一线二线稳中有降，三线四线还得涨天津-观想-豪猪区别对待天津-观想-豪猪统计都是相对的天津-观想-豪猪涨价才是绝对的上海-策略-符号大家先不要忙着去思考上海-策略-符号先要学会观察市场的变化上海-策略-符号要通过表象去发现问题上海-策略-符号而不是急着下结论上海-策略-符号你想想，你不可能看一个人在咳嗽就断定他得了肺癌3地产走势及国N条上海-策略-符号造就了第一批成功的房地产企业，当然，当时还是国企为主上海-策略-符号然后，就发生了前面说的海南房地产试点，这是中国准备将房地产全面市场化的前奏上海-策略-符号就好像设立深圳特区一样，是为了将来开放上海开发浦东做铺垫上海-策略-符号但是，大家也很清楚，95年东南亚金融危机爆发上海-策略-符号整个亚洲经济陷入萧条，海南楼市完全崩盘上海-策略-符号包括广西北海也同样惨烈，当时甚至惊动时任总理的朱镕基前往海南救市上海-策略-符号而东南亚金融危机的影响一直延续到98、99年，中国经济才开始恢复元气上