鑫苑战略诊断报告

0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/81阶段一报告文件二零零五年一月二十日审视企业内部资源实现企业快速发展鑫苑置业战略评估报告机密此报告仅供客户内部使用。未经华新世纪公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/82重要声明1.本报告是基于华新项目组对鑫苑公司的内部访谈、管理问卷调查、对现有内部资料的审阅，以及对政府有关政策、规划的研究、外部行业资料的分析而提出的对鑫苑管理诊断和内外部分析初步结论。2.这些初步结论是华新进行后续战略规划工作的起点。在继续工作的过程中，华新会不断修正这些初步的思路，并逐渐形成切实可行的适合鑫苑的解决方案。3.本报告旨在分析问题，不针对任何部门和个人。4.除非特别说明，货币单位均为人民币。0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/83目录页数1.项目进展与方法论32.鑫苑发展历史回顾14发展历史经营业绩3.鑫苑需要跨越式发展19市场竞争环境变化的挑战20企业的发展愿望4.鑫苑实现跨越式发展的可能性29经营财务分析31内部能力和资源分析42项目进展与方法论0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/85计划研讨会中/终期报告整个项目将在三个月中全部完成，现阶段已经完成了主要的内部和外部分析工作主要任务时间安排(星期)123456789101112第一阶段:战略诊断•管理层访谈•经营现状分析•内部资源评估•现有战略和核心能力评估第二阶段:战略规划•竞争环境分析•产业结构分析•标杆企业战略研究•使命和战略目标设计•公司成长战略和业务组合战略•业务战略设计第三阶段:战略实施系统设计•公司法人治理结构设计•优化组织结构•关键制度与流程建议•关键职能战略设计•激励约束机制设计建议0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/86华新世纪咨询项目组采取了内外部调研、访谈、问卷调查、标杆企业研究、研讨等工作方法资料收集：鑫苑内部财务数据鑫苑内部培训需求调查资料鑫苑监察通报鑫苑年度报告鑫苑内部规章制度鑫苑营销调查分析报告鑫苑组织结构图鑫苑员工花名册《鑫苑人》《名家会》11家房地产上市公司资料房地产行业相关资料…………人数•员工•竞争对手/相关业者•行业专家•中高层领导•27•3•3•2•华新专家•4•总数=45访谈•调查问卷回收•118份标杆企业研究：华新共选取11家房地产上市公司作为标杆进行重点研究标杆选取标准优秀企业4家：万科、万通、金地、复地与鑫苑规模、模式接近企业5家：栖霞建设、沙河实业、新城、亿城、天置创业经营绩效下滑企业2家：海鸟、东华实业•补充访谈工程设计人员4•补充访谈外部2选取标杆的说明：选取标杆均为以房地产为主业的上市公司，有一定的可比性在规划阶段，我们会重点关注和分析本地的竞争对手0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/87华新在与鑫苑充分沟通和交流的基础上，确定了本次咨询项目的思路框架3个月工作时间战略规划大环境与行业分析经营能力分析管理资源与能力分析基于鑫苑内部调研和分析基于行业研究外部分析和企业内部评估河南与郑州竞争环境分析机遇风险基于战略目标实施人力资源培训计划通过常年顾问辅导战略的有效实施基于企业外部分析和调研内部分析外部分析优势劣势规划设计0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/88诊断总体分析思路和框架•成功经验总结过去和现在未来•环境与市场变化带来的挑战外部•组织发展的客观规律•鑫苑发展的愿望内部跨越发展的必然性•存在的问题•资源和能力的评价•基于未来的发展，按照房地产行业发展的三阶段的一般规律，对战略规划、组织、文化、运营、人力资源、资金方面分别提出了哪些要求？可传承性？如何改进？可匹配性？1跨越发展的可能性2如何实现跨越30.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/89我们根据房地产企业发展的三个阶段对资源和能力匹配要求对比展开分析单一项目开发同区域多项目开发跨区域开发•成立具有偶然性，公司规模小、专业能力普遍较差，可能获取土地成本低•持续、同时开发多个项目，绝大多数项目处于单个城市的单个区域内•便于发挥规模效应、能逐渐形成较强的专业能力和区域品牌影响力•国内大部分开发商均属此类•红石、转型前的顺驰•业务遍及多个城市，且这些城市超出同一行政区域或城市经济带范围•分为项目型和品牌型地域开发•沿海物业、万科集团、顺驰中国特征代表企业•房地产开发企业初始阶段的必经之路•积累项目管理能力和经验•业内领先企业在实现跨区域发展之前，无一例外的选择在某区域的集中开发，形成强势的区域品牌和较大的区域市场占有率。•例：顺驰在走向全国之前占据天津市场20%的份额•工业化是房地产企业高速增长的必然之路，跨区域的运作能有效地实现工业化说明文化资金人才组织运营战略资源性约束依赖于外部的市场，通过交易行为获得结构性约束来自企业内部，通过组织变革来调整资源的配置方式依赖企业家的直觉和严密的逻辑分析过程0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/810建立了严格的企业内控机制123已经形成认同度较高的企业文化4形成了区域品牌优势,为区域扩张奠定基础具有很强忠诚度、敬业精神的管理团队学习型组织模式的建设567建立了完善的物业管理服务体系具有很强的项目过程控制能力分析认为：鑫苑已经形成了7大优势,并且这些优势都具有较强的延展性，对鑫苑未来发展支持度较高0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/811战略对统一员工思想的作用发挥不力，造成员工对战略目标实现的信心总是持怀疑态度1234未形成科学的决策机制，总经理办公会议决策功能发挥不力，决策效率影响组织运营效率鑫苑组织运营效率需要进一步提高5鑫苑现有团队存在工作热情、积极性和激情下降趋势同时，鑫苑内部管理和运营需要完善以下10个方面鑫苑缺乏职业经理人团队，以支持鑫源未来的发展0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/812没有建立标准化的业务流程系统6789现有文化包容性、融合性不足文化理念系统存在对号错位现象，不利于文化理念传播和理解10续融资渠道单一，制约鑫苑发展鑫苑需要强化投资策划环节的力量鑫苑发展历史回顾0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/814鑫苑置业经过7年的高速发展，已经成长为郑州市和河南省有一定影响力的企业2004鑫苑与世界最大的零售企业之一的家乐福合作，进入商业地产05年计划走出郑州，进行跨区域发展1997年5月鑫苑创始人、现任董事长张勇先生创立河南鑫苑置业有限公司1998年，鑫苑成功开发郑州市首座纯欧陆建筑风格的高尚精品住宅－陇海星级花园2000年，鑫苑倾力开发大型新都市主义高尚社区—鑫苑名家鑫苑在成长的同时也取得了一系列的荣誉•2004年全国住交会上，张勇先生被评为2004年地产界十大新锐人物•鑫苑名家被评为“中国50名盘”、“中原房地产最具潜力楼盘”、“郑州市十大经典楼盘”•河南鑫苑物业管理有限公司先后被评为“郑州市青年文明号”、“郑州市消费者信得过物业管理公司”、“郑州市物业管理先进企业”•……在郑州地区树立了良好的社会形象从企业成长规律和鑫苑发展历程看，鑫苑已经实现了创业期的人才、市场和品牌的积累，步入转型期，面临选择发展方向、如何发展等重大战略任务0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/815460675465148556,82310,17521,12245,73319971998199920002001200220032004.11鑫苑置业销售收入以97%的速度高速成长，2004年在郑州市房地产企业中销售收入位列第二鑫苑置业概况在郑州住宅类市场的地位年份排名2004.11220032200214200112•公司地址:郑州•创立时间:1997年•开发项目:陇海花园鑫苑名家都市领地家乐福商业项目•雇员人数:135人单位:万元平均增长率：97％0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/816鑫苑成立至今，经营业绩稳步增长，为鑫苑发展奠定了良好基础至2004年底，鑫苑总资产达到5.9亿元，同比增长113%；公司由单一项目开发阶段转入多项目运作阶段鑫苑历年销售收入（百万）40.62113210200120022003鑫苑历年销售净利润（百万）3.27-0.6423.2200120022003鑫苑历年总资产（百万）1532302872001200220030.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/817从鑫苑发展历程看，企业家精神、团队、文化和市场机会是鑫苑获得高速成长的主要因素企业家精神团队文化•鑫苑重视企业文化建设，形成了以“超越自我、不断进步”为企业精神的文化主题，形成了创新、竞赛、细致、追求完美的工作风格•员工认同企业文化•张总前瞻性的眼光和理念，尤其是在团队的培养、文化建设方面，使得鑫苑走在了前面•张总事事率先垂范、对自己严格要求的工作作风为员工树立了典范•张总勇于创新和面对挑战。立志要在竞争激烈的环境中锻炼鑫苑竞争能力的魄力•管理团队风气正，凝聚力强，培养了一批业务素质过硬的年轻队伍•员工有强烈的归属感和自豪感•务实敬业、细致精益求精的工作作风总而言之，鑫苑公司在企业家精神的影响下，抓住了历史机遇，凭借创业文化凝聚了一批专业素质高、敬业精神强的团队，初步形成了区域品牌和较强的区域开发能力。市场机会•97年房地产业开始走出低谷，进入稳步增长时期•中国住房体制改革促进了住宅市场需求旺盛•郑州城市经济的快速发展和城市化进程的加快鑫苑实现跨越式发展的必然性市场竞争环境变化的必然企业发展的愿望0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/819面向未来，鑫苑为自己制定了宏伟的发展目标，同时绝大多数鑫苑中高层对公司未来的发展充满信心公司未来二十年战略目标为进入全国房地产业综合实力百强，并成为行业内的典范企业；发展区域为二十个城市集中带，成为全国范围内的房地产寡头企业。未来五年内进入中国房地产综合实力二百强，发展区域为全国范围内的五到十个城市集中带。在郑州市的区域市场范围内，市场份额达到20％以上，成为该区域市场范围内的典范企业。鑫苑98％的中高层对公司未来的发展前景充满信心同意55%非常同意43%不同意2%非常不同意0%问题：您对公司未来的发展前景充满信心（样本数44）0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/820挑战：国家宏观紧缩政策将加剧行业结构调整行业竞争激烈程度加剧全面的行业整合已经开始机遇：房地产产业进入稳步增长期城市化进程的加快继续推进房地产的持续增长2001—2004年的快速发展，目前仍处于上升期同时面临竞争格局的调整市场化的运作环境为鑫苑的发展提供良好环境外部市场环境带来的机遇和挑战企业家强烈的社会责任感企业家的价值观社会的贡献员工发展的期望正如张总所讲：“我们不发展就面临着原地踏步或退出市场，我们不抢占市场，竞争对手就会抢占，我们不扩张、竞争对手就会扩张”企业的发展愿望鑫苑发展的必然市场竞争格局变化带来的挑战和鑫苑发展的强烈愿望是鑫苑跨越式发展的必然因素0.12a0.125a0.175a1.25a2019/9/821大量产业调控政策的出台使房地产行业面临资金短缺、竞争增加、市场要求提高等各方面的挑战2004年1月1日2004年4月27日2003年6月13日2003年9月1日2003年8月31日2003年4月28日国务院关于提高固定资产投资项目资本金比例的通知《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(CEPA)《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(央行121号)《物业管理条例》国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，从20%提高至35