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‘拐点’后友联·绿洲2008整合推广策略案理性春天PROMOTETHEPLANNING※各板块热点频出，市民群情透支，谁将会是下一个井喷口？全年高速上涨的房价，以及市民恐慌性购房心理下，楼市在7—11月达到高峰……※北京、深圳、浙江、香港……大腕与草根明星谁人气更旺？在投资信息、市政规划前景信息的集中释放的信息高压下，来自楼盘本身的信息被弱化，再加上开发商惜售心态，不急于成交，导致热点很快被下一个热点所取代，虽然各捂盘开发商想尽办法留客，却很难阻止客户的不断分流……※12月楼市分水岭，当拐点真的来了吗?政策反应疲软，舆论效果走强，在国内一线城市各种利空舆论的影响下12月1日成为星城楼市从疯狂透支到冷静观望的分水岭，5000元以上高端楼盘市场尤为明显，其中来自一线城市的投资客放弃成交者过半，有的甚至全军覆没。市场提要Market据我司合作公司调研显示，整个长沙市场中二次置业的比重达到了近50%，随着首付四成政策的落实，势必有一部分的客户将会被挤出。2008年上半年市场，我司预测将以自住型刚性需求为主，同时市场对楼盘本身的性价比将会更加注重。※长株潭两型社会试验区获批，政府主动集中宣传，热点板块再次南移2008投资为辅,自住为主INVESTMENT?LIVE?市场预评Market市场调研众说纷纭金鹰板块BYLEAPAANDBOUNDSa\他们的金鹰板块金鹰城月湖片区消费者认知市调某小众媒体负责人（女）：对金鹰城月湖片区怎么看？以后发展趋势好，藏珑在那里做得蛮好，万家丽路拉通了，很方便的。环境好，影视会展中心在那里，玩的，配套什么的都会很齐备。路网也好了。你会在那买房吗？会买什么样的房子？会呀。140左右的，四房那种。欧式吧，简欧式。[案例一]金鹰城月湖片区消费者认知市调某服务型公司负责人（男）：对金鹰城月湖片区怎么看？蛮好。万家丽北路、芙蓉路两条路一通，片区开始成熟。你会在那买房吗？会买什么样的房子？会呀。买四房的，大一点的。板楼吧，小高层，多层，高层太累人了。价格多少你会接受？喜欢什么样的？5000元也可以呀。要看景观，产品。什么样的无所谓呀，房子要好。[案例二]金鹰城月湖片区消费者认知市调某广播媒体负责人（男）：对金鹰城月湖片区怎么看？很好呀。你会在那买房吗？会买什么样的房子？有好房子会买。买大面积的，200平米以上。喜欢什么样的？什么风格都可以，阳光好，空间好，住得舒服。[案例三]金鹰城月湖片区消费者认知市调某公司白领（男）：对金鹰城月湖片区怎么看？北边是规划重心,尤其是那一块有独特的区域价值,应该属于北边文化商业中心,相当于南城省府版块。你会在那买房吗？会买什么样的房子？我还是想买河西，除非是那边产品做得很好。喜欢什么样的？风格随便。户型，环境好，喜欢河西就是喜欢那边的环境。[案例四]金鹰城月湖片区消费者认知市调某公司管理层（男）：对金鹰城月湖片区怎么看？金鹰片以后的交通发展会非常好，但比不上城南片区的增值能力。你会在那买房吗？会买什么样的房子？关键看什么楼盘，什么价格。喜欢什么样的？河西吧。[案例五]金鹰城月湖片区消费者认知市调某公司白领（男）：对金鹰城月湖片区怎么看？还可以呀。交通不算很偏。你会在那买房吗？会买什么样的房子？要看吧。不知道。喜欢什么样的？看性价比吧。[案例六]和其它片区比呢？我比较喜欢南边。结论：◎年收入在二十万以上有车人群，对本片区相对看好，亦有相当强烈的愿望在此片区购房，他们一般是二次置业以上，他们的置业愿望是追求更大的空间，和更好的居住环境。◎年收入在五万左右的无车人群（地产行业辐射圈内人士），多数认为本片区前景好，但居住环境不如河西，投资前景不如南边省府板块。◎年收入在五万左右的无车人群（非地产行业辐身圈人士），对本区域没有明显认知，亦无喜好，认为要看楼盘的性价比再做决策。BYLEAPAANDBOUNDSb\你们的金鹰板块金鹰城月湖片区利好※总体规划开福区以浏阳河为界，南面是旧城区，东面和北面属于新城区。通过几年的不懈努力，目前新区东部“三纵四横”和北面“四纵四横”路网基本成型，新城骨架已经拉开。新城建设的蓝图更加清晰可见。在浏阳河、捞刀河之间的江湾半岛和洪山管理局区域，这里正成为一个大工地，投资上亿元的项目有40多个，一批大的商业项目和配套设施建设正在全力推进，为大城北迅速聚集了人气，提升了商业氛围。长沙市第十一次党代会所确定重点发展的捞刀河以北、三环以南的鹅秀、高岭组团已渐入高潮，在今年已完成4条道路建设的基础上，明年又将启动4条道路建设；三环以北的青竹湖组团和金霞组团则围绕打造北部中心城区的目标，正在进一步推进南北货运站启动，建成青竹湖会展中心，推进金霞海关保税物流中心、港口三期、粮食批发市场等一大批重大物流项目建设。金鹰城月湖片区利好※总体规划开福区“北拓”战略重点在五大板块：分别为新河三角洲、金霞新区、长沙金霞经济开发区、长沙青竹湖生态科技园和长沙金霞海关保税物流中心。新河三角洲规划开发用地2070．2亩，计划5年左右的时间打造成“黄金三角”。规划遵循“紧凑型城市”理念，将道路交通全部下地，实现人车分流。新河三角洲启动兴建的由市博物馆、图书馆、音乐厅等组成的“滨江文化园”，将成为长沙“城市名片”。而金霞新区在近三年已经引进项目20个，完成投资6亿元。金霞经济开发区则是湖南省重点开发区，规划面积达34．96平方公里。在该区域内，将投资3．5亿元建成湖南粮食物流园项目，成为辐射鄂、桂、滇等周边五省的中南地区最具影响力的综合性粮食批发大市场。长沙青竹湖生态科技（产业）园整体规划面积达到53平方公里，规划人口20万人，目前已列入长株潭北核功能区配套协作小城镇和湖南省重点小城镇，将按“生态生活、娱乐工作”的欧式现代风格的卫星新城进行规划。目前园区的长沙金霞海关保税物流国际商务中心等开发项目总投资已达到60亿元。金鹰城月湖片区利好※总体规划“十一五”规划“一带两区三线四城”的前景，对于北城来说又是一次重要契机，以开福区政府为中心，湘江、浏阳河、捞刀河，三水会集处，各种地产资本潮水般涌来。在人居地理上，捞刀河、浏阳河和湘江三水外，鹅羊山、秀峰山和月亮岛、青竹湖交相辉映，具有鲜明湖湘文化主流精神的两馆一厅建成后，将成为长沙城市客厅，这不仅是一次北岸人居地理重新定位的契机，更是深刻影响长沙经济、社会、文化的大事件。两馆一厅的建设进入了新阶段，长沙将用5～10年的时间打造这个城市地标。三汊矶大桥全面通车，二环线全线贯通，长沙金霞物流园和免税区建设等利好消息如鼓点般传来，政府规划给北城注入新的活力。北城正以其得天独厚的自然资源，人文景观优势，发挥独特的区域魅力。金鹰城月湖片区利好※“城中村”变城北融城核心开福区星沙连为一体按控制性规划，总用地面积达317.30公顷的洪山局中心区将依托车站北路和福元路形成主干路网。初步计划三至五年内建成集商贸、居住为一体的城市综合功能区。构筑“一心二轴四片区”洪山局中心区规划范围为：东接长沙学院及周边的区控规西边界；西至长阴路，与新世纪大道西段两厢控规东边界接壤；南抵浏阳河；北以捞刀河为界，总用地面积317.30公顷。规划在该区构筑“一心二轴四片区”的功能结构：“一心”为公共设施中心，即沿福元路布置的商业中心，文化娱乐中心和行政办公区；“二轴”即东二环、福元路两条绿轴；“四片区”为湘绣产业园片区、163片区、仁和环保片区和军事改建区。开福区和星沙连为一体车站北路建设后也将成为城北南北交通大动脉。随着路网、大型商贸、楼盘的进驻，这一块大约在三到五年内将发生巨变，为市民提供一个理想的商贸、居住、休闲之地。金鹰城月湖片区利好※浏阳河大桥合龙万家丽路今年全贯通浏阳河大桥将于已于去年年底通车,全长27.53公里的万家丽路今年将全面贯通。万家丽路北起长沙县蟠龙路，最终达到芙蓉南路第四段，全长27.53公里，是长沙仅次于芙蓉路的第二条南北主干道。万家丽路修通以后，省城整体向东拓展20余平方公里，车辆可绕开东二环线直接进出长沙。※万家丽路工程建设还将往北延伸目前已拉通的万家丽路与复元东路、工程兵大道、319国道、远大路、人民东路、长沙大道、劳动东路、香樟路湘府路、时代阳光大道等20余条主次干道相交，最终达到芙蓉南路第四段，全长23.68公里，是长沙仅次于芙蓉路的第二条南北主干道。万家丽路今明两年还将向南向北延伸。万家丽路向北计划从福元路延伸至蟠龙路，全长为3。85公里，向南计划从芙蓉南路第四段延伸至湘江东岸的新竹路，全长1.7公里。北延段去年已经动工修建，预计今年年底竣工通车；南延段计划今年完成拆迁，明年全面拉通。南北段全面拉通后，万家丽路总长29.23公里。成为跨国四区（开福区、芙蓉区、雨花区、天心区）一县（长沙县）的大道。金鹰城月湖片区利好※金鹰文化城将以月湖公园建设为契机，依托广电集团的发展，使其中心区成为长沙的华侨城；长沙金霞经济开发区将以金霞海关保税物流中心和长沙新铁路货运站建设为契机，迅速形成开发区的中心区，带动开发区建设的全面启动；青竹湖生态科技园将以会展中心、太阳山公园和青竹湖外国语学校建设为契机，加速园外中心区的建设。◎关键词：城市新区东至京珠高速公路，西至湘江，北至捞刀河，南至浏阳河，总用地面积为平方公里。东北部丘陵连绵，绿树葱郁，植被较好，植物类型以松树、杉树、樟树为主。南部有成片的蔬菜及众多的鱼塘，形成自然田园景致。规划发展目标为：年人均公园绿地平方米，人均绿地平方米，绿地率，绿化覆盖率。该片地势西南低，东北高，片内自然环境优美，属于城市新区。◎关键词：一面、两带、六线、多点绿化建设应高出全市平均水平，形成长沙市的绿化品牌。一面：即保留长沙县高沙村一带的山体与农田，规划为森林公园与生态农田。两带：借助美丽的湘江、浏阳河、捞刀河自然生态风光，结合保护农田、山体等生态绿地和公共绿地形成沿河风光带；沿京珠高速公路形成绿化隔离带。六线：即沿新世纪两厢米绿带，沿二环线两侧米绿带，沿市府大道两厢米绿带，沿火星北路两厢米绿带，沿远大路两侧米绿带，沿金霞大道两侧米至米绿带。多点：即规划的各种用地性质中的绿地广场与市、区级公园，确保人工环境和自然环境的融洽和谐，并通过道路系统将景观轴线串联各开敞空间，在主要交通交叉口地段设置重要的景观节点，以雕塑、小品、景观灌木造景，最终提升城市品位。鸭子铺半岛建月岛公园解除千余居民水患规划中的月岛公园位于朝正路以西，三一大道以南，浏阳河东北向，总用地面积2338.3亩。半岛内主要为菜地、农民自建住宅及部分对外租用地。涉及拆迁安置人口1364户5466人，需拆迁私房约61.38万平方米，单位公房约3.81万平方米，国企和集体企业14家，建筑面积4.2万平方米。月岛公园建设将结合防洪及道路设施建设沿河风光带，风光带控制宽度为100－200米。计划在现有基础上，再增加几条下穿三一大道的道路，将月岛公园与月湖公园规划对接，使其达到空间互通和功能互补。BYLEAPAANDBOUNDSc\我们的金鹰板块区域特征：休闲旅游片区省际名片现代生态新城片区分析及客户群定位客户群年龄层定位：25-40岁置业群中相对年龄较轻的客户群；40岁以上地市县购房群；片区意向客户群：一、因本片区休闲旅游省际名片区的特征可吸引地市级客户；二、外省投资客户(途经长沙偶然成交客）；三、二次置业追求更好生活品质的客户；四、“新长沙人”中一次置业客户群，具备一定的价格承受力；信息严重不对称结论◎“6亿造湖”让藏珑在此板块异军突起,在为本板块带来重大利好的同时,也使自己成为本片区内耀眼的明星项目。◎而老牌金鹰城则将诉求调整为“私家原生山水”，虽面临产品陈旧，后期推广费用紧缩的局面，亦取得不俗的市场战绩。这两个项目“以自身特质‘突破片区的推广手法，让消费者对片区项目的选择仅锁定在参看项目本身素质上，没有省府板块、北城板块由板块动力带来的项目连动。片区内楼盘品质两极化趋势明显，要么高档，要么经济型低端。这是项目入市不得不面对的市场状况。友联·绿洲——友联在湖南的第一个房地产项目。凭借此项目友联将完成从外贸行业到地产领域的跨越，为此，本着务实求稳的态度，我司凭借深耕于湖南地产四年的整