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亚瀚房地产智库海量房地产资料下载都市综合体有两种表现形式：一、城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本形成都市综合体。二、经济形态的表现随着城市区域开发与旧城改造规划的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的都市综合体。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载城市综合体的特征高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间连续性内部、外部联系完整性巨大的社会效应巨大的升值潜力巴黎拉德芳斯新城亚瀚房地产智库海量房地产资料下载项目自身？？商业+住宅两项资源整合在同一个项目单一的城市综合体会成为我们的核心卖点吗？亚瀚房地产智库海量房地产资料下载住宅商业看起来很美如果能我们仅仅依靠单一的“城市综合体”，能真正对项目进行最深层次的解读吗？亚瀚房地产智库海量房地产资料下载将目光放远一点，重新审视……亚瀚房地产智库海量房地产资料下载星沙作为一个国家级的经济技术开发区，已不再局限于作为一个长沙县下属的乡镇，而是从这种狭隘的城镇发展定义中跳脱出来。从而致使星沙对于长沙市乃至全省的发展都有着举足重轻的作用!星沙作为长沙县域的政治、经济、文化中心，同时又是长沙城市总体规划中“一主、二次”结构的副中心，它将在很好的承接省会长沙的政治、经济、文化各方面的影响的基础之上继续向东，向整个长沙县纵深扩展。使得长沙产业结构的进一步优化。以作为卫星城区域定义自己的发展方向，牵引着长沙城市发展的脚步——东进，东进再东进！亚瀚房地产智库海量房地产资料下载让我们将目光聚集到星沙……亚瀚房地产智库海量房地产资料下载外部交通网络：星沙西面与长沙市区相继拉通和既将拉通多个对接出入通道，目前市、县之间16个对接口，已建成的为开元西路互通。在建项目为：火星北路长沙县段；开元西路接开福区新世纪大道；火星南路南延至韶山路等。处于设计阶段的为人民东路东延至东绕城线。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载内部交通网络：星沙已建成了星沙大道、东四线、长永高速与开元西路跨线桥、开元西路、开元东路、黄兴大道、望仙东路等一批主要道路。2006年县城建设又拉通了潇湘东路、湘龙路、东一线、北环线，完成了东七线、东八线的路基工程，至此，东八线以西县城路网骨架已经基本形成。2007年还将继续完善建设滨湖路、凉塘路、东九线等道路设施项目。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载以通程商业广场为首的星沙商业圈星沙的东拓南延：我们可以从上图明确的看出整个星沙乃至整个长沙的发展脉络，长沙的拓展紧紧依靠城市主干道而存在。以上纵向三条道路分别是：长沙城市二环，星沙大道和目前最东边的黄兴大道。一条横向的城市北部的主干道开元路。当星沙大道与开元路两条城市主干道交汇时，星沙通程商业圈的诞生就不是一种“偶然”而是种“必然”！亚瀚房地产智库海量房地产资料下载随着星沙通程商业圈的发展，周边商业区域已逐渐发展成熟。因此站在城市持续发展的角度来看单一的区域的商业中心对于日渐膨胀，即将成为长沙第六区的星沙来说必须再有一个商业中心对自身高速发展进行有力的硬件支撑。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载将目光再拉近一点……亚瀚房地产智库海量房地产资料下载城市发展多核：当城市CBD发展到一定规模，会受到交通、土地利用等条件的制约，因此，大多数城市会在离开CBD区，在于CBD以城市重要交通干线相连的地区重新建立城市副中心。都市综合体发展的第二阶段副中心特点：1.便于结合地域特点，打造与CBD及其他副中心不同的中心，靠近机场的就涉外，靠近物流的，就多设计物流。2.拥有完善的功能，但比CBD较低一级的中心性。3.通过发达的公共交通系统、高速公路和城市干道与CBD紧密联系。其中人们首选的是轨道交通。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载区域市场内部因住宅项目增多而直接导致的商业需求道路条件的改善从而带动的商业需求项目自身所具商业产品引起的商业集聚效应所引起的需求长沙整体商业市场向东拓张的需求星沙板块内部商业中心单一化所面临的调整政府对马坡岭商圈的一系列支持措施的实施本项目所得到区域内,外支撑亚瀚房地产智库海量房地产资料下载因此本项目功能定位我们可以清晰的看出明显的属于城市综合体的第二阶段－－城市次中心，并能得到板块内外的有力的支撑。与此同时那我们必须对项目的构成要素进行重新认识与思考。“内”支撑：区域内部对商业配套直接导致的需求“外”支撑：由于整个商业市场的迅速发展带来的商业需求“内，外”支撑的合力。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载三大要素优势，再加自身周边区域对商业物业配套的需求，凸显本案价值，项目功能定位：“覆盖全长沙的副中心”。重新发现项目三大要素以城市主干道为依托，为项目日后的发展打下坚实基础政府努力倡导的新兴商圈马坡岭商圈所带来的聚集效应。以轨道交通日益成为现实带来了充足的发展保障。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载大东城·新城市副中心跳出东南新城、忘记高科技园，我们应该是立足星沙；辐射长沙东城；影响整个东城的亚瀚房地产智库海量房地产资料下载我可以成为？项目竞争策略导入亚瀚房地产智库海量房地产资料下载商业与住宅这两种产品构成所进行的销售节奏如何进行控制。项目定位的明朗与清晰却为我们带来了另一个问题那就是商业物业与住宅物业两种不同属性的产品将如何面对市场而两种产品客户群该如何进行前期预热和加强对目标客户群的吸引力。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载住宅产品商业产品主打产品（红海），贴近市场行情，用“同质优化”策略，在中端住宅竞争激烈的区域市场做一个跟随者。利润产品（蓝海），填补区域市场的空白，高举高打，创造精品，树立价值标杆，成就区域领袖新景祥建议：亚瀚房地产智库海量房地产资料下载住宅商业聚集人气配套商业商业资源三大资源为住宅和商业相辅相承对于住宅而言，需要商业的配套为其作为支撑；但对于商业来说，三大资源的整合不单为自己在商业运营上创造机会，也为整个项目提升价值空间。竞争策略推演：亚瀚房地产智库海量房地产资料下载竞争策略导入：住宅——针对周边楼盘建立有限价格优势，获得比较竞争优势。商业——树立区域同类产品领袖印象，树立价格标杆，建立游戏规则。周边市场竞争激烈，本案并无先天优势。商业产品区域内稀缺，且无片区领袖。本案住宅与商业共享的资源让此类产品具备成为区域领袖的先决条件！亚瀚房地产智库海量房地产资料下载前文观点回顾周边竞争的阵地战比拼硬件无法出位分竞合击以精博大开发效益最大化主次划分商业类——品质标杆住宅类——市场跟随123用区位内极缺的“精品商业”诉求策略凸显项目“稀缺”、“高质素配套”的信息点。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载产品诉求的营销架构明线引发共鸣暗线产品价值生活理念财富价值我们需要的：能够契合项目产品硬件气质的，能够引发潜在置业者心理共鸣的人格化形象势能动能形态资源亚瀚房地产智库海量房地产资料下载本项目从一开始就注定了其与众不同的特殊性。也注定自身定位不再局限于某个区域和板块，从而导致项目自身具有其它项目不可复制的USP。USP的明确让我们感受到，甚至能触摸到项目绚丽，多彩的独特“气质”，这种激动的心情使我们久久不能平静。。。生活的乐趣，商业的活力牵引着我们生活的方向。。。生活的态度。。。本案硬件设定：商业，住宅亚瀚房地产智库海量房地产资料下载硬件言之有物软件引发共鸣飘荡在城市上空的“东业·魅力生活”本案传达意境商业，住宅亚瀚房地产智库海量房地产资料下载前文观点再回顾商业攻击战略住宅诉求战略魅力商业，快乐生活用魅力商业策略回应其它楼盘咄咄逼人的竞争态势呼应居住诉求，用生活情感引发潜在客户心理共鸣亚瀚房地产智库海量房地产资料下载一切自然而然东业.魅力之城案名&理念亚瀚房地产智库海量房地产资料下载为什么是“魅力之城”——区位本板块内尚无此种房产产品的存在。人无我有，人有我精（住宅类产品必须跟商业形成遥相呼应之势），而近期星沙将并入长沙成为第六行政区也应证了大东城已逐步形成。本案星沙经济开发区长沙市市区亚瀚房地产智库海量房地产资料下载为什么是“魅力之城”——产品商业，住宅两种完全不同的产品可以通过在同一项目中相互补充，相互促进，相互提升。从而可以塑造出个性鲜明的项目形象。住宅商业亚瀚房地产智库海量房地产资料下载为什么是“魅力之城”——竞争策略项目杠杆楼盘壁垒赢得竞争“项目杠杆”最好的载体就是“大统一、小千秋”的定位策略。魅力之城的形象定位可以构筑良好的载体。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载为什么是“魅力之城”——生活理念早上9：00上班下午5：00下班早餐无暇吃午餐10分钟公司快餐晚餐3分钟泡面4小时闲暇7小时睡眠。。。。。。亚瀚房地产智库海量房地产资料下载为什么是“魅力之城”——生活理念你拥有的生活你想要拥有的而生活在这个速食的世界，在这个速食的年龄。除了失眠、健忘和巨大的工作压力，你是否失去了一些更为美丽的东西？亚瀚房地产智库海量房地产资料下载缓慢的乐趣消逝了吗？逝去的岁月中，闲荡的人们去向了何处？那些漫游各地、悠闲的英雄们，露天过夜的流浪汉，都去向了何处？……——米兰·昆德拉《慢》为什么是“魅力之城”——生活理念亚瀚房地产智库海量房地产资料下载为什么是“魅力之城”——生活理念当爱在繁忙中被淹没生活逐渐失去色彩人生经不起时间的研磨在不经意间颓废，荒芜，迷失。。。走向这座“魅力之城”，在这里重新拾回那份属于自己的精彩！亚瀚房地产智库海量房地产资料下载项目产品“魅力理念”生活情景之选人格属性之选产品设置之选区位属性之选多元的品质的格调的绚丽的核心传播概念一座联通现有生活与理想生活、魅力商业与快乐生活的桥梁亚瀚房地产智库市场篇定位篇规划篇整体规划住宅类产品规划住宅规划项目规划整体指标商业类产品规划商业规划亚瀚房地产智库海量房地产资料下载■从建筑形态来看魅力之城是购物、文化、休闲、娱乐、和高尚居住于一体的大东城首席城市综合体■从项目功能来看是区域中心/区域商业中心/区域交通中心/区域文化娱乐中心/区域生活中心结合的新城市副中心东业·魅力之城规划理念亚瀚房地产智