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写在前面：华远20载品牌实力华远在山东的第一个项目，我们要做的就是名利双收！必须做到推广的绝对差异化作为引爆点引领青岛的居住先锋文化结合产品，我们需要倡导一种新的居住文化纵观市场，各类产品完成有秩序的统一必须倡导一种新文化为摆脱市场竞争，逃离市场蓝海区域，我们需要标新立异PART1分析篇地理位置：项目位于青岛市市北区东部，福州北路东，依兰路南。产品分析：产品分析：社区规划：总建筑面积:87110平米地下建筑面积:19762.63平米地上建筑面积:67347.37平米商业面积:约14316平米楼盘规划：3栋高层(A、B、C座），2栋多层（D、E座）地下一二层为商业，车位位于地下一、三层。LOFT、公寓装修：精装修产权：40年产权难点：40年产权50%首付10年按揭我们怎么使这个难点变得不被关注？先来听听市场有什么声音？鼎都所在区域：市北区开发商：青岛城市建设集团股份有限公司项目地址：市北区福州北路133、135号，福州北路与辽阳西路交汇处建筑类别：板楼装修状况：毛坯容积率：3.80楼层状况：28、30层。地下4层，1、2层为停车场。销售状况：总套数1119，已售1019，可售100价格：均价8600鼎城所在区域：市北区开发商:青岛城市建设集团股份有限公司项目地址：市北区福州北路169号建筑类别：板楼装修状况：毛坯绿化率：35%户型面积：70-135销售状况：总套数705，已售696，可售9价格：均价9000昕苑丽都所在区域：市北区开发商：青岛鑫源房地产开发有限公司项目地址：市北区福州北路159号建筑类别：板楼装修状况：毛坯绿化率：43%楼层状况：2栋板式小高层，网点2层，住宅14层，1梯2户。销售状况：总套数105，已售94，可售11价格：均价9000康储·景泰尚都所在区域：市北区开发商：青岛康储实业有限公司项目地址：市北区福州北路90号建筑类别：板楼装修状况：精装主力户型：70-150楼层状况：一栋28层，地下2层；8栋多层。销售状况：现房价格：起价6000康储山庄、枕海山庄、新侨花园、海青家园、福岭嘉苑3期、海信·静湖琅园、又一居、河马石·四季景园、祥云花园、海尔臻园市场状况：福州北路周边房地产项目主要特征是：相对于市南区和市北区繁华区位价格偏低，起价一般为5500-6200之间，均价在6500-8000之间较多；户型面积主要集中在45-120之间.此区位消费特征以中端客户为主，主要特征为混合型，主要为：•首次购房者:以外地来青工作一段时间，想在青岛安家置业的人群•婚房消费人群（中端）•四方区、市北偏远区域换房人群•都市白领（收入在5000-8000之间，单独购买一般以小户型为主）•企业、机关单位中层干部一切指向客群------“城市白领”阶层我们的客群在哪里？是什么样的？地源客户：在此区域长期居住或工作，对区域存在很深的感情。青年白领：从整个市场的产品定位看，是中青年白领确实需要的。自由人：不需要坐班的特定人群，或自由职业青年。外地人：圆一个在青岛安家的梦。投资客：看好此居住版块的投资、升值空间的人群。他们的性格特性：有品位，或者自以为有品位，附庸风雅；有趣，好奇心重，喜欢变化、喜欢新鲜事物；生活态度乐观，对未来更有追求；自信、自恋、自私、有点自大；一部分性别差异感不强、中性色彩浓烈；•希望在社会中有更高的地位，渴望小特权，例如是最热门的俱乐部的VIP会员，或能出入某些会员制场所；•渴望被关注、被周围人羡慕、成为生活圈的焦点人物；•对生活要求高，但收入有限，不能完全达到理想状态，追求折中解决方案。（例如追求大品牌，但只能偶尔购买、或只买小件，或真假混用，或去outlets购买打折品；了解各款名牌汽车的性能，但只能购买普通品牌的汽车）；•工作极度忙碌，没有过多时间；•强烈地依赖网络和手机，短信、MSN是主要的沟通方式。喜欢看各种最新的、内容奇怪的书；愿意学习一些新奇的事物。对潮流资讯关注，希望在聚会中有最好的谈资。看的书五花八门，多数对时政、时尚、电影、音乐颇有一番见解。（虽然大部分来自抄袭）•冰箱里除了饮料没有什么吃的，几个月不开火，偶尔浪漫一次在家做饭；•下班后去健身中心或者舞蹈教室；•喜欢在装潢漂亮的或者胡同深处的特别地方用餐。有收集的嗜好—钟爱品牌商品、玩具、小古董、香水、漫画、旅行类纪念品、游戏；任何纪念版、限量版，设计师单品等。去电影院看电影，家里有几百张DVD，里面总有很多艺术类的小众电影、性爱电影，和所有热门的商业片。客群真实生活状态：•买东西的地方两极分化严重，去阳光，也去台东；遇到阳光、海信、等店庆打折，是最主力的消费狂；•喜欢群体活动，夜店呼朋唤友，但总苦于没有足够有趣的朋友，圈子中缺少新亮点，渴望扩大生活圈子；•热爱旅游或运动，或只热爱夜店活动；•有些外地在岛城的拼打了几年，期望能买上房子，以示成功；•有的到了一定年龄，也有基础，准备成家立业；客群收入支出状况分析：•月收入在5000-10000元之间，且不时有外块。•消费有盲目性，没有时间精力理智分析，判断往往根据表面或纯粹个人喜好，且十分感性。•一部分没有理财观念和储蓄计划，属于典型的月光族；•部分属于保守型，守财奴；部分善于理财，情况因人而异。•收入的绝大部分消费在吃、喝、玩、乐、服装、房租上。客群消费清单：常吃或期望常吃的餐厅——餐厅的背后：•都是些时尚类餐厅，汇聚的是以中青年为主的中外宾客；•餐厅菜品本身很有特色，不论中餐还是西餐；•室内环境设计独特、风格鲜明；整个餐厅与本土和世界各地的文化、艺术、时尚紧密相连；•吃的是特色、环境、主题、文化、时尚、品位、是世界共融.客群消费清单：夜店、KTV——夜店的背后：•都是些时尚俱乐部和酒吧，室内装饰环境设计独特、风格鲜明；音乐或乐队有特色，经常举办一些有个性的活动；•夜店已完全与世界新音乐、世界新文化、世界最新时尚潮流紧密融合在一起；•越国际化风格的夜店、人越多；人越多的夜店，一定有某种不同的特色魅力；•客群在此中消费的是特色、是环境、是音乐、是氛围、甚至是特殊的嘈杂；体验的是文化、是时尚、是感觉、是阶层、是炫耀。客群消费清单旅游——深度旅游：绝不参团，与所谓的常规旅游一样；但是大部分也受不了背包客的苦，享乐至上，绝不匆忙地赶景点。大部分有过海外旅游的经验。自驾车旅游：三五成群在节假日驾车或租车外出旅游，尽管大多时间花在路途上，却自享其乐。购物——多数有特别喜欢去的地方和特别钟爱的品牌，品牌忠实度高但不会经常购买。却更喜欢有同样设计感觉的（非A货）小店手工制品钟爱的品牌——i.t、I.T、LV、Prada、DKNY、VivianWestwood、MarcJacobs、Converse(从香港或日本买)、CK、Zara、Givency、D&G、Dior、Homme、Chloe、MiuMiu、AnnaSui、TomFord、Miumiu或是上述品牌的Ａ货。客群消费清单：•阅读物——杂志：《时尚伊人》《时尚先生》《时尚旅游》《国际家居》《财富》《Bazaar》《Bazaar先生》《读书》《三联生活周刊》《看电影》……书籍：电影、音乐、人物传记，职场书，经营管理类，励志类、专业书籍。音乐：电音、热门舞曲、House、Jazz，最新流行歌曲（学了马上在KTV里唱）。客群综述：这是一群有文化、有品位，追求文化、追求品位的白领阶层而言，不谈后现代的孩子气，足够高调的时尚与积极的生活观。如果说在五年前他们只是布波一族的话，那么今天他们需要更为图腾化的标族符号……“新青年”作为对“新青年”的一种修辞——“有教养的放纵”——才能重估模式的意义——把“教养”变成“叛逆”的开始。美国哲学家理查德·罗蒂在《真理与进步》一书的导言中写道“凭直觉，我们肯定我们一直在进步。这就是说，与我们的祖先相比，我们更能够更好地满足我们想要满足的目标，我们能够更好地妥善处理我们相信我们面对的情景”，把这个时代集体的判断和认定的事实(幻觉)变成一种假设，目的正是要耐心地说服“我们”对幻觉的远离，对代价的远离。艺术的动力或许不是来自于跨越，而是来自于对可能性和差异性的探索，只有在差异性中才能够描述出未来空间的开放性，才能够使个体的选择获得尊重和必要的尊严。他们需要住什么样的房子？“新青年”的房子交通不必在市中心，因为市中心又喧闹又没有品位，还很贵。交通一定要便利，因为他们还要上班；社区里面的人最好是同类型的人，太老太小都不好，没有文化很可怕；社区里面当然都要是很时尚很潮人的SHOW店，不止需要，也是炫耀；装修不用很奢华，但一定要很有品位，很特殊，很达人，很有文化底蕴；园林很重要，因为他的主题，就是我的面子；商业很繁华，因为我喜欢购物。外观很漂亮，我不能容忍别人怀疑我的审美；其实，所有的一切，我都希望他能有设计感觉，而不会很俗套。这样的房子青岛有吗？区域项目广告这些可以吗？NO!PART2产品建议篇新现代城市主义先锋社区新现代城市主义不是一种开发理念，而是一种开发思路。跟人生、生活直接相关。先锋社区不止是迎合人群，更是一种精神，建筑精神。新现代城市主义同等文化的邻里关系，更为重要的公共空间新现代城市主义理念的核心是强调建筑和开放空间的联系，并将这些联系形成了城市模式应用到邻里中去。另外，典型的新城市主义通常选取公共视点：沿着居民区街道、在公园里、或者是在热闹的城镇中心和生机勃勃的人行道生活。先锋社区先锋——时尚·理性·知识·前卫·前沿·设计感先锋就是独立思维做自己感兴趣的事坚持自我意识的表达先锋跟流行不一样，先锋不能流行、不能过多地被追逐，因为先锋是榜样、是高姿态的。另外，还应该有积极的因素在里面，并非“浮夸造势知名度”，也不该“高处不胜寒”，它还应该“被需求”。比如芙蓉姐姐也很知名，但她不是先锋，先锋还应指涉社会需要和理性的文明。美国建筑师斯特恩：新现代城市主义先锋社区有三个特征：采用装饰；具有象征性或隐喻性；与现有环境融合。先锋建筑篇先锋园林篇先锋商业篇先锋样板间篇先锋社区风格细分篇先锋建筑篇•“先锋”，并不仅在描述一种无理智的激进，更重要的是它象征了人们当下的处境。我们的生活正在与现实失去联系，渐渐变成一种伪体验。建筑快速影像化，变成消费品。•建筑，事实上，应该不断变化，它应是瞬间的现象。一栋建筑在地球上存留数百年，向人们展示它一成不变的外表，建筑的形式应该是未完成的、不重要的，与自然和都市空间保持同步。•期待创造一种建筑空间，一种先锋空间。同时以各种具有先锋设计感觉的元素去装饰建筑，使之更有潮流文化味道，更能隐喻人们的生活方式，于是使他们更好的容入到建筑所创造的环境中去。先锋园林篇•怪异的城市雕塑却又深刻的表达了社会人群的参与度，多元化的文化重合使园林更富于思想。•同时也更能张显居住于此的人们的文化素养与文化品位。先锋商业篇•品牌店与设计店并存的新兴人类的淘宝场所。从店面到内容丰富到眼花缭乱的各国文化的先锋派设计。•不止是设计本身，更是生活理念。先锋样板间篇•外部空间的潮流与内部空间的时尚都必不可少。•外部空间的品位选择与内部空间的个人品味更是彰显某种特立独行文化的必须元素。•内部空间的使用器具不但要有文化底蕴，还要有时尚观念，更要具备实用性，以及极强烈的是视觉设计感。•不但满足了主人的生理需求，更要刺激客人的精神崇拜。家具“分合”之间的美妙“合久必分，分久必合”，如今这句话也用到家具上了。设计师利用分合特点，重新赋予了家具N种功能，这些变化让使用者感受到了附加值的重要，体会到了原来生活在“分合”之间会如此美妙。关于坐:“坐”是人类基本的生存需要。为“坐”而设计，包含丰富的内容，功能与形式、精神与实用、科技与人文……无论关注点是什么，原创设计，都正在以更多元、更国际化的趋势发展着……“坐”是人类基本的生存需要。为“坐”而设计，包含丰富的内容，功能与形式、精神与实用、科技与人文……无论关注点是什么，原创设计，都正在以更多元、更国际化的趋势发展着……中国元素演绎卫浴新潮流当中式风潮席卷全球的时候，卫浴中国风也引发了卫浴设计又一次剧烈的震动，传统，现代元素的叠拼，经典，时尚的碰撞，东方与西方的聚焦，这一切创造了博洛尼