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鞍山市三鼎大厦推售策略的调整方案我公司从接手三鼎大厦项目至今已有十余天的时间，针对前期制定的推售方案，在通过媒体对买家进行信息传递后，从项目的销售反馈状况上看不甚理想，产生的作用更远远没能达到预期的效果。基于此种情况，同时结合贵公司提出的建议，我司将在总结前段工作的基础上，对下一阶段的推售方案进行一定的调整，具体内容如下：项目名字变更由于贵公司建议沿用以前的项目名称“三鼎大厦”，因此今后的媒体推广上，将使用“三鼎大厦”这一名称。三鼎大厦布局及面积的重新划分1、三鼎大厦每层功能定位的调整由于贵公司建议沿用项目以前的名称——“三鼎大厦”，因此在今后的媒体推广上，我们有必要在现有的每层功能定位及铺面划分的基础上，对每层进行单独的命名包装，其目的主要是使每层的功能定位更加明细。并且也有效的传递出项目正在销售的讯息。一层——眼镜、饰品精品广场；二层、三层——电器广场；四层、五层——电脑广场；六层、七层目前暂不推售和功能定位，可根据今后推售的市场反映，灵活作出变化。2、产权的细分与灵活组合：产权面积的重新划分，原则上销售面积严格控制在10㎡—50㎡之间。即最小不能低于10㎡，最大不能高于50㎡。在商铺面积重新划分制定的同时，更需根据买家的实际需要，对相应商铺面积进行合理适当的调整。具体的面积划分参照后附图纸。此措施有助于满足买家的不同需求，增大了目标购买群体。将对三鼎大厦的销售起到有力的支持。3、铺位的改进在每个铺位的实际规划上，我公司建议可采用扩大商铺门面的方式，以此来创造良好的经营环境，对商家来讲，宽敞、通光的铺面，就意味着会吸引来更多的人流，由此就增加了铺位的附加值，促进了商铺的销售。4、通道的增设为使功能布局更加合理，同时利于商铺的更好销售。我公司建议合理增设通道，使商铺的布局更加合理，更利于经营，也就更利于销售。在此方面，存在分摊面积系数的问题，我公司经过对已有的系数分析，认为在原则上将不与系数发生冲突。六、七层的系数低，可将由于增设通道而增加的部分面积系数分摊进去，以此达到均衡分摊。同时，通道的增设，提升了商铺的使用经营价值、利益价值，黄金商铺的增加，价格亦将有充分理由得以相应提升，以此弥补了通道增设带来的损失。因此，以更好销售，吸引商家进驻为出发点，通道的增设至为重要。希望贵公司予以重视，并加以分析。以便最终制订出利于销售有效可行的实施方案。5、价格的制定目前商铺的价格未能合理的体现真实的价值，即价格与其价值在整体上未能很好的根据其未来经营利润而达成一致。商铺间价位相差不大。这样的定价将导致部分商铺的销售难度，剩下的铺位必将造成资金积压。因此，我公司将根据商铺的经营区位，划分后的布局制定符合实际价值的价格。具体方案附后。相关推广策略1、推售策略在三鼎大厦的销售中，可首先有重点、有针对性的吸引名牌产品入驻，主动与其进行接洽。以其进驻制造影响力，带动吸引其余商家进场。同时为使名牌商家顺利进驻，可针对其制定灵活的优惠措施，主要表现在价格折扣上。另外，可制定灵活的推售措施，针对部分商家的实际情况需求，用出租的方式解除其因不愿购买产生的排斥心理。出租主要针对于大型电器商家，因以大型经营电器商家来讲，主要是厂家与各市一级代理商之间的协商。而以代理商方而言，将考虑的是是否会长期经营电器生意，是否能保证利益的长期性。而以买的方式则会承担一定的压力与疑虑。另外目前的大型电器市场都是承租的方式。基于以上理由，部分商铺采取出租的方式将是明智的。2、针对出租灵活制定的销售策略对于投资者，没有切实稳妥的心理保证，同时对未来经营出租没有充足利润产生的担心，将影响其购买心理。因此，我公司建议可实施租售并举的方式。具体为：对于希望在三鼎大厦经营又没有购买信心的买家，可允许商铺承租两年，两年后，如想购买该商铺，可将两年的租金抵为兑铺款，交齐实际应购买余额即可。但将不在享受推售期间的优惠。此方式目的在于迅速激活人气，形成旺场局面，并从侧面反映商铺的价值。3、推售重点结合前面的分析，此阶段的推售重点将针对1—5层的铺位，因此在推广上将有针对性的广泛传达1—5层的综合质素及卖铺信息，对三鼎大厦的内在产品力进行刨析，使买家从根本上认识到三鼎大厦的投资经营潜力。4、买家的利益承诺，投资信心、远景的建立经过我公司的分析与贵公司的建议，在下阶段的推售策略中，将不采用三年利润分成的策略，因此项策略，对于鞍山的商业市场，从买家的角度来讲，产生的吸引力度将不会非常有效。如何以其他方式从根本上建立起买家对未来商铺良好利润回报的信心，使买家明确其具有的优越投资前景，以此推动持观望态度的买家产生抢购心理。以此为下阶段推售策略的出发点，我公司制定的具体媒体推售策略内容为：经过了解，目前三鼎大厦已经具有了一定的知名度，需加强的应为加深买家对项目产品力的认知。通过对项目自身产品力的挖掘，以项目的得天独厚的优势，给买家一个实在的、真实的、强有力的说服，亦即给买家一个投资三鼎大厦的理由。以此来体现回报价值。由此而来，在对买家的宣传，信心建立，理念认知灌输上，将以“赚钱才是硬道理”为核心主题，表现出投资三鼎大厦的利益所在，直观清晰的体现其商业价值是无可比拟的。同时该策略也很好的完成了与前期的推广策略的衔接，属于三鼎大厦“绝版旺地上的最后金矿”的加深与延续。具体将运用6个系列支持点来完成传递。具体为：A、每天30万人流为您提供钱财以三鼎大厦所处商业区域的30万流动人群形成的巨大商机体现经营投资的可靠保障。B、用14000平方米的一流经营场所为您吸引钱财以三鼎大厦的规模，确立未来电器经营的领导地位。C、每天都有1000次公交车为您输送钱财以潜在消费商机，优越的交通环境，体现三鼎大厦的商机潜力巨大。D、用12部扶梯全天候为您运送钱财从商场类扶梯及电梯配备，以及强化三鼎大厦商业环境内的人流与物流，从而也是在对三鼎大厦的内在产品力进行强化，并建立商家对经营场所、投资环境的信心。E、用40000平方米的站前广场为您蓄存钱财以鞍山市人人皆知的站前广场作为诉求点，以此突显项目所处区域的独特商业优势，表达投资、经营的利润可靠来源F、用1000万风险承诺金为您保障钱财以开发商的承诺，实力保障，解除买家对项目的交楼疑虑，促进买家的尽快入市。G、200余个铺位布局合理，间间都是旺脯，为您急聚钱财以三鼎大厦的规模性，集中性及铺位划分的合理性，以此来体现出“三鼎大厦”在将来必将会成为鞍山市消费者选购电器的主要场所。以此强化买家投资、经营信心。再以此为基础，通过三鼎大厦的地段、专业性、大厦内部环境、大厦的管理等真实基础，与同类型、同地段的已有成熟商业进行合理比较，具体在租金，功能分区，专业性等方面。以此建立起三鼎大厦为“新一代电器商场”，“完备成熟商铺”的概念。向买家表达出其未来收益将有切实保障。即以三鼎大厦的地段、人流、专业性、唯一性、规模性、大厦经营环境、先进物业管理、开发商对商家的有力支持等方面，都将使三鼎大厦未来的租金及经营收益上有可靠保证。销售现场的包装完善目前现场未能有效的利用这一有效且有力的传播途径，对买家进行说服，建立投资信心。而且因其商业区每日经过的巨大人流，更使其应重点完成现场的包装。建立项目形象并对各项策略对消费者传播的同时，也使开发商自身形象的得以提升。并且现场的包装也要与推广策略相结合，以达到不同角度对消费者的灌输。相关工作目前正在开展。将利用的布置用具：彩旗，挂幅，布幅，围墙，广告牌，指示牌等设计工作已经完成，还需贵公司确定，以便尽快完成该项工作。调整后的本阶段媒体排期表9月5日——9月13日（封顶前）时间诉求内容媒体版式9.5以图文并茂的方式，以“赚钱才是硬道理”为主题，依次推出七篇系列广告，由此建立起买家对三鼎大厦的投资回报信心，即真正的利益来源于项目的优秀综合质素。画面要求延续前阶段广告的风格，并作到简洁，清晰。第一篇：每天30万人流为您提供钱财千山晚报半版彩色9.6第二篇：用14000平方米的一流经营场所为您吸引钱财9.7第三篇：每天都有1000次公交车为您输送钱财9.10第四篇：用12部扶梯全天候为您运送钱财9.11第五篇：用40000平方米的站前广场为您蓄存钱财9.12第六篇：用1000万风险承诺金为您保障钱财9.13第七篇：200余个铺位布局合理，间间都是旺脯，为您急聚钱财9.6将采用两篇不同诉求内容的夹报。阐述三鼎大厦的综合质素，以此配合此阶段推广，全面建立起三鼎大厦的金矿形象。千山晚报夹报彩色9.11电视广告片：建议以电视形象篇配合阶段推广，广告的制作要求结合项目的质素，同时配以阶段推广策略及促销策略，画面创意重在热烈、大气，具震撼力与煽动力。在我公司前期制订的媒体推广策略上，通过近阶段的市场反馈，我公司认为以其项目及市场形态的特殊性，需在媒体推广上加大力度，尤其项目即将封顶，更应加大宣传的规模。相应的媒体选择上，将采取报纸、DM发放、电视、电台的立体式宣传方式，具体的实施计划还需对其媒体的效果及方式进行了解并与贵公司协商后予以制定。以上为我公司结合目前三鼎大厦实际销售情况而制定的本阶段推售策略，其具体实施还有待与贵公司进行商议，以便尽快认可，使我公司迅速开展。