项目代理策略综合大纲

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料项目代理策略综合大纲工作模块（一）市场调查与市场机会分析工作模块（二）产品力调查与产品机会分析工作模块（三）项目建筑规划设计及产品定位策略建议大纲工作模块（四）项目景观设计报告大纲工作模块（五）项目单体设计报告大纲工作模块（六）项目定价策划报告大纲工作模块（七）项目销售策划报告大纲工作模块（八）项目物业管理及经营模式策划报告大纲工作模块（九）项目促销、推广策划报告大纲工作模块（十）产品（建筑风格建议、外立面建议、户型等）建议（补充工作模块）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料市场调查与市场机会分析1、中国、长三角地区、南京市房地产市场宏观政策、法规、环境分析研究2、南京城市规模发展分析3、未来一到两年南京整个住宅类型物业市场整体走势预测与分析4、未来一到两年大厂住宅类型物业房地产市场整体走势预测与分析5、住宅类型物业经典项目、代表个案研究6、项目相关重点竞争个案市场调查、分析、研究①．南京整个区域、大厂区域的典型住宅个案分析②．项目相近个案分析7、南京市住宅类型物业市场客源置业行为微观分析①.典型代表个案客户资源分析②.住宅、商业市场客源综合分析③.市场对本项目的基本客源参考8、住宅类型物业目标客户消费能力、消费特征、消费动机研究9、终端客户消费能力、消费特征、消费动机研究10、项目地块周边市场分析及地块价值评估11、市场机会分析①．策划项目（楼盘）市场机会分析②．策划项目介入市场身份设定③．本案风险研究A、住宅类型物业在整个房地产市场中存在的风险B、本项目开发过程的风险12、市场细分与市场区隔策划项目工作版块（一）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料13、楼盘开发市场定位建议14、目标客户定位策划项目工作模块（二）产品力调查与产品机会分析1、区域市场内，住宅类型物业市场产品力调查、分析、研究2、住宅类型物业相关重点竞争个案产品力调查、分析、研究3、住宅类型物业相关市场个案产品及营销策略分析4、南京城市的核心文化渊源5、南京城市的文化特质6、南京城市文化倾向在房地产市场的价值导向7、本项目住宅类型物业产品的自身产品竞争力研讨8、针对性产品研究及初步定位①．产品描述②．产品分析及定位③．项目竞争范围概念阐述9、产品业态区隔定位整盘产品定位、项目产品概念策划建筑规划设计及产品定位策略建议大纲1、项目建筑规划设计的目标及设计理念2、项目规划环境布局建议3、项目建筑风格分析建议策划项目工作模块（三）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4、项目开发产品定位①．项目建筑单体特色设计建议②．项目组团、院落特色及差异性分析定位③．项目建筑物业类型及配比分析定位④．项目开发模式及首期开发区位论证设定策划项目工作模块（四）项目景观设计报告大纲1、住宅类型物业的社区景观设计意义2、住宅类型物业的社区景观设计范围3、大型住宅类型物业社区景观设计现状与走势4、住宅类型物业项目景观设计制约因素分析5、住宅类型物业项目景观特色风格总体定位6、景观设计基本原则设定7、住宅类型物业项目绿化特色设计定位①．设计思路②．设计原则③．设计内容建议④．整个小区设计建议策划项目工作模块（五）项目户型设计报告大纲1、热销住宅类型物业的户型设计特征2、项目户型需求现状与特征精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3、项目户型设计定位①．住宅户型设计制约因素分析②．住宅户型设计原则③．住宅户型定位建议及不同户型定位建议④．房型参数指标建议⑤．根据住宅类型物业的户型、阳台、窗体、采光等功能设计的调整建议⑥．户型面积定位区隔修正⑦．项目房型规划策略策划项目工作模块（六）项目定价策略报告大纲1、目标市场分析①．市场区隔化的目的②．市场区隔化的基础③．目标市场需求特性2、整个城市区域内、住宅楼盘基价定位分析①．竞争区域住宅楼盘价格特点②．竞争区域住宅楼盘价格规律分析③．竞争区域楼盘价格需求分析④．竞争区域楼盘价格走势分析⑤．对于住宅类型物业，客户目标价格承受力分析3、分析结果评判①．精确度评判精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料②．适用性评判4、定价策略A：定价原则B：基础定价分析建议①．不同的住宅住宅单元定价分析建议②．环境不同的住宅住宅单元定价分析建议③．不同销售时段定价分析建议④．景观不同的单元定价分析建议5、项目开发校正价格建议①．确定楼盘均价的调整系数设定②．价格表③．付款方式6、分阶段价格制定及控制策略策划项目工作模块（七）项目销售策划报告大纲1、住宅类型物业社区销售策略与模式分析2、项目总体销售战略分析3、客户培养①．客户描述②．客户发掘③．客户引导④．客户跟踪4、销售控制①．销售目标分析②．销售模式分析建议③．首期推出量设定精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料④．首期组团推出节奏设定⑤．销售管理系统结构设定5、项目销售特征分析①．项目销售卖点归纳分析②．项目销售卖点节奏控制设定6、项目售楼部设计定位①．售楼部设计意义②．售楼部设计要求A：性质要求B：特色要求7、售楼部功能设计8、售楼部内外部氛围营造9、售楼处选址建议策划项目工作模块（八）项目物业管理模式策划报告大纲1、物业管理的功能特点2、区域市场、当地物业管理现状3、物业管理概念（内涵）的深层剖析4、住宅类型物业项目物业经营管理模式的决策①.物业经营管理的基本原则②.物业经营管理的资源配备③.物业经营管理各阶段的目标与任务④.物业经营管理创新机制建立5、住宅类型物业项目会所功能配套及商家建议①.会所经营管理的基本原则②.会所经营管理的功能设定精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料③.会所经营管理的模式与方法④.会所经营管理创新机制建立⑤.商铺整体及单体设计建议6、附物业管理智能化系统设计方案报告7、小区安全防范报警系统①.小区周围的静态戒备（第一层防范）②.小区的室外监控和巡更系统（第二层防范）③.家居防范系统（第三层防范）8、小区智能化系统①.综合布线系统②.小区网络、通讯系统9、小区物业管理系统①.三表抄表系统②.一卡通智能系统（智能IC卡）③.小区设备自控系统④.增值服务系统⑤.日常管理系统策划项目工作模块（九）项目营销推广策划报告大纲1、住宅楼盘促销推广特色模式分析；2、项目促销推广策略设计；3、概念策划；①.整盘概念规划；②.楼盘总体企划概念；③.推广总精神及理念；④.本案广告主标语及广告重点；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4、形象定位；①.案名LOGO建议；②.物业形象建议；③.公司品牌形象建议；5、主题推广；①.市场主题分析；②.项目主题分析；③.企业主题分析；④.主题推广阶段建议；⑤.主题推广方法建议；6、营销推广策略①.案前作业进度拟定及控制；②.针对住宅物业市场营销策略、导入策略分析；③.项目开盘策略④.阶段性硬广告策略及阶段性软新闻造势策略；⑤.阶段性SP造势活动（包括开盘前、开盘中）⑥.媒体通路策略、项目媒体投放策略、项目行销策略⑦.sp活动促销策略⑧.项目品牌推广策略⑨.公关宣传策划、计划的拟定及实施：研讨会、记者招待会、展销会、巡回展览及各类推广活动的策划及协办7、广告平面设计①.全套VI设计②.售楼处的方案及形式建议③.样板房装修及形式建议④.模型制作：小区、单体、立面、剖面等制作数量、表现重点的建议⑤.效果图绘制鸟瞰、单体、中庭、会所、大堂等绘制数量、角度表现重点等建议精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料⑥.墨线图绘制总平面、地下层、标准层、各户房型等绘制数量、表现重点等建议⑦.户外媒体横幅、旗帜、看板、围板、围墙、车厢、灯箱等位置、路线、数量、尺寸、材质的建议⑧.DM派夹海报寄发数量、区域、时机的建议⑨.各类相关配合厂商询价、发包协助及质量监督策划项目工作模块（九）产品部工作内容大纲一.项目规划设计阶段1、产品市场分析：针对项目市调情况进行研究与分析，预判市场产品的趋向（1）周边建筑特征以及发展趋势分析（2）户型面积以及户型特征分析（3）周边景观特征以及发展趋势分析2.项目定位根据地块特征、周边现状以及目标客户的定位，确定项目主题定位，特别是对项目产品设计风格进行定位（1）建筑外立面风格定位（2）建筑外立面配色及用材方案（3）建筑主材成本估算（4）屋顶、窗户以及入口处的处理方案（5）确定各类户型方案（6）景观风格定位（7）各组团景观植物配置方案（8）主体景观布局方案（9）各组团绿地布局方案精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3.设计改进方案代替开发商与设计院进行技术沟通，从专业角度以及市场需求、客户需求角度，对项目规划、产品设计提出改进方案。（1）整体布局调整方案（2）建筑外立面细部优化方案（3）户型细部调整方案（5）宅旁绿化改进方案（6）植物配置优化方案（7）细部景观布局优化方案（8）景观小品优化方案（9）会所风格定位（10）会所布局优化方案（11）.运用风水学优化住宅方案二．项目建造阶段产品优化方案：从专业角度，对产品、配套、工程问题向开发商提出可行性优化方案。三.项目销售准备阶段1.售楼处包装方案：对现场售楼处提出建筑风格定位以及周边景观搭配方案，提供室内装修风格建议；对市中心售楼处外立面以及室内布局、装修、软装饰提供技术支持，并监督装修公司完成施工任务。（1）售楼处外立面风格定位（2）售楼处外立面装修包装方案（3）售楼处室内布局及装修风格定位（4）售楼处室内布局及装修方案（5）售楼处室内家配及软装方案（6）售楼处配套景观方案（7）对市区售楼处装修工程进行监督以及验收（8）售楼处装修工程预算以及家配、软装预算精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2.样板房包装：根据地块特征、周边现状以及目标客户定位，对样板房风格提出定位，提供样板房家配以及软装饰布置。（1）样板房风格定位（2）样板房装修主材清单以及预算（3）家配以及软装方案（4）家配以及软装清单及预算3.看房通道包装根据不同项目的特殊情况，提出优化看房通道的方案。四.项目销售阶段户型分割：针对实际销售需要以及客户需要，对产品户型提出可行性分割方案。上海普润房地产顾问有限公司中央企划中心2005年***月