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管理资源吧（），海量管理资料免费下载！项目战略策划方案书管理资源吧（），海量管理资料免费下载！战略策划管理资源吧（），海量管理资料免费下载！规划设计条件一．用地区位面积用地性质位于西山区茨坝镇龙泉路以西构件厂，重机厂生活区以东，机械工业学校以南用地规模：１００亩约和６６６００㎡用地性质：居住用地（Ｒ）二．用地开发强度控制容积率﹤２．０建筑密度﹤２８﹪绿地率﹥４５％管理资源吧（），海量管理资料免费下载！三．公建配套设施配套六班幼儿园．小区管理用房文化体育活动场所．卫生站等公共设施四．市政配套设施设置给，排水，垃圾处理，电力，电信等设施六．交通组织主要出入口位于龙泉路，机动车位按每１００㎡建筑面积０．７５个设置七．环境设计要求设置一大于400㎡的中心绿地.人均公共绿地0.5㎡,绿化以乔木为主管理资源吧（），海量管理资料免费下载！项目区位示意图本案南北管理资源吧（），海量管理资料免费下载！项目影响及制约要素梳理国际国内经济发展及影响要素昆明及省内经济发展及历史机遇影响要素昆明房地产的现状及影响要素二环内房地产的现状及影响要素项目的现状及影响要素要素罗列国际原油能源,价格持续走高增加经济稳定风险欧美日中贸易争端升级出口受挫仰制消费国内经济发展稳定良好内需强劲币值升值消费信心强国家宏观调控稳定地产泡沫今明2年高速城市化住房供需紧张GMS会议中国东盟自由贸易区加速建立国际国内资本看好昆明云南及昆明国际国内休闲及避暑旅游市场的形成促进国内及地州购房投资新昆明建设带动大昆明城市化进程步伐加快住房及商业地产供需旺盛东南二环改造搬迁用地需求带动北市区住房及商业地产的强劲发展中小地产公司上百家群雄逐鹿各踞特色资源优势白花争放一片混战全民地产拉开序幕以江东集团星耀官房百大云电阳光为代表的本土传统优势集团全方位攻守楼市决战在即以世纪金源万达国内地产大鳄的强势大盘造城入市地产业加速重新洗牌江东集团大盘全线出击大小高中低覆盖滴水不漏有全歼北市版块的势头春之城金色维也纳美伦花乡美憬新城齐身斗艳成就北市版块的热闹楼市盘龙江为界西岸热火朝天大势已成东岸路在何方战略定位将影响北市版块的未来地位坐拥北市诸多资源传统工业区，学校，休闲，交通，自然资源等区位最近的比较优势所处区域的优质稳定有规模的潜在客户和成熟完善的城市配套设施和交通便利在北市区版块的边缘化的现实处境中如何定位和锁准客户群，战略定位是艰难的考量重机厂塑料厂二建老生活区的周边环境造成致命的因素能否整合决定成败的双向要素管理资源吧（），海量管理资料免费下载！上图中红色因素是制约项目的关键要素黄色因素是影响项目的重要要素绿色因素是项目的有利要素市场需求２００５年１－６月商品完工面积１６７方米，销售２１１万平方米空置率下降供需平衡投资平稳房价稳定企业能力一．现金流二．融资能力三．高层资源四．战略定位五．内部核心竞争力六．其他重要要素项目资源上图中罗列风险等级以下资源是决定项目制约要素能否决解的关键把８０％以上公司资源用于决解核心制约要素管理资源吧（），海量管理资料免费下载！昆明房地产市场市场需求分析图房地产投资情况说明一.2000年-2004年我省房地产投资平均增长10.5%,全国平均增长15.76%,低于全省固定资产投资平均增长率3.4%.二.2005年1-6月我省房地产投资去年同比增长44%,绝对总量90亿元,去年同期投资基数较低三.2005年1-6月我省房地产投资规模居全国20位,西部地区地5位四.2005年1-6月我省房地产投资占城镇固定资产比重15.3%,全国平均水平为22.1%.西部平均水平为18.1%注:我省房地产投资平稳不存在过热02468101214162000年-04年云南投资增长率全国投资增长率管理资源吧（），海量管理资料免费下载！昆明商品房销售价格平稳一.2000年-04年全国住宅商品房价格一路攀升,云南的销售价格有生有降,2004年涨幅5.5%,平均售价2014元,同比增加5.5%,同期全国增长率14.5%,其他年云南增长率为4%以下.二.2005年1-6月我省房地产商品房销售价格为1990元,同比上涨2.5.三.国家统计局对35个大中城市2005年1-6月的房地产商品房销售价格调查显示,昆明房地产商品房销售价格同比上涨7.8%.全国平均房地产商品房销售价格同比上涨10.1%.增幅排29位,四.昆明房地产商品房销售价格为2612元,排位靠后.0500100015002000250030002005年1-6月全省平均销售价格昆明平均销售价格管理资源吧（），海量管理资料免费下载！房地产供求关系平衡一.2000-2004年,我省商品房施工面积每年平均增幅为4.5%,竣工面积每年平均增幅为6.1%,同期销售面积逐年上升,2004年销售面积为538万平方米,比上年增长17.6%.二.2005年1-6月我省房地产商品房竣工面积为167万平方米,销售面积为212万平方米,空置率下降.到目前没有恶意炒房现象.05010015020025005年1-6月竣工面积销售面积管理资源吧（），海量管理资料免费下载！分析企业项目的核心优势和劣势企业优势企业优势Ａ．有成功的房地产项目运作经验Ａ．有成功的房地产项目运作经验Ｂ．有基本完善的项目运作机制Ｂ．有基本完善的项目运作机制Ｃ．有一定的市场影响力Ｃ．有一定的市场影响力项目优势项目优势A.A.交通便利，市政基础设施完善交通便利，市政基础设施完善Ｂ．有数量较大的区域目标客户Ｂ．有数量较大的区域目标客户Ｃ．附近有诸多的休闲人文景观Ｃ．附近有诸多的休闲人文景观共享优势？共享优势？如能有效整合有较好的土地如能有效整合有较好的土地储备资源和自然资源可开发储备资源和自然资源可开发有数量较大的区域目标客户有数量较大的区域目标客户附近有诸多的休闲人文景观附近有诸多的休闲人文景观核心优势核心优势企业劣势企业劣势Ａ．企业缺乏有竞争力的品牌影响力Ａ．企业缺乏有竞争力的品牌影响力Ｂ．企业现有的的产品缺乏同期比较优势Ｂ．企业现有的的产品缺乏同期比较优势Ｃ．？Ｃ．？项目劣势项目劣势Ａ．区位优势差离市区中心远Ａ．区位优势差离市区中心远Ｂ．处于北市区的主流大盘竞争Ｂ．处于北市区的主流大盘竞争的不利区位的不利区位Ｃ．周边环境差，杂乱Ｃ．周边环境差，杂乱有一定程度的有一定程度的工业污染工业污染独享机遇独享机遇共享机遇共享机遇外部机遇外部机遇１．昆明市场供需基本平衡，房价合理，市场需求１．昆明市场供需基本平衡，房价合理，市场需求稳定上升，高速城市城市化．带动巨大强劲的需求稳定上升，高速城市城市化．带动巨大强劲的需求北市区版块的成熟，带来边缘区位北市区版块的成熟，带来边缘区位的机遇的机遇干扰性劣势干扰性劣势障碍性劣势障碍性劣势可克服的劣势可克服的劣势不可克服劣势不可克服劣势核心劣势核心劣势管理资源吧（），海量管理资料免费下载！项目竞争态势图市区进入北市区版块的潜在客户市区进入北市区版块的潜在客户基本上被红色标注的北市区主流基本上被红色标注的北市区主流大盘拦截和消化掉大盘拦截和消化掉管理资源吧（），海量管理资料免费下载！企业和项目面队企业和项目面队的挑战和困境的挑战和困境直接挑战直接挑战间接挑战间接挑战竞争性挑战竞争性挑战影响性挑战影响性挑战可回避的挑战可回避的挑战不可回避的挑战不可回避的挑战企业和项目面队的外部企业和项目面队的外部挑战挑战管理资源吧（），海量管理资料免费下载！项目市场调研资料收集来源项目调查资料调查方式调查渠道调查结论宏观经济背景城市概况：资源，区位，面积、人口，主要经济发展指标、产业结构，主要知名企业分布，文化特色；居民消费水平：人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；主要发展计划：十五发展计划|、相关产业行业发展战略和计划；资料收集网站：当地人民政府、统计局、中经网。《城市统计年鉴》、近两年社会经济统计公报对比全国和周边主要城市，了解城市在区域和全国经济发展格局中的地位，了解城市经济增长情况判断城市经济发展走势，以宏观把握项目的区域经济发展背景和投资环境。城市规划建设情况城市发展现状：总体功能和产业布局，土地利用，交通情况；城市总体规划：未来发展格局、城市主要发展方向、各组团新区定位、交通规划；城市房地产土地供求情况；重大城市建设项目和旧城改造情况；资料收集访谈《市志》，《市城建志》，《城市建设年鉴》，《房地产年鉴》城市规划局、国土局权威人士重大市政建设项目现场考察详细了解项目区域的现状和未来发展定位、交通条件、分析主要建设项目对项目的影响。房地产业发展概况近几年房地产（主要是商品住宅）总体供应和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势资料收集访谈踩盘调查《房地产年鉴》、政府房地产期刊、网站房地产经验人士，包括开发、代理、媒体地产版主要片区代表性房地产项目调查企业简介、刊物企业主要管理人士了解房地产业发展历程、总体供求情况、了解代表性楼盘情况，分析市场反应和成败原因企业企业管理构架、发展构想、核心资源和能力资料收集访谈企业简介、刊物企业主要管理人士了解企业资源，评估其开发能力项目地块现状地形地貌、地质水文基本情况、周边景观资源和配套设施资料收集访谈现场踏勘项目资料企业访谈项目资料企业访谈了解项目资源条件管理资源吧（），海量管理资料免费下载！项目竞争力分析项目独有优势资源项目独有优势资源企业资源优势企业资源优势项目资源优势项目资源优势项目的唯一性项目的唯一性项目优势项目优势独享优势独享优势共享优势共享优势项目的超越性项目的超越性项目的项目的竞争力竞争力管理资源吧（），海量管理资料免费下载！影响项目定位要素分析影响因素单身公寓普通住宅中高档住宅别墅物业本项目地块情况对公共交通的依赖性很强强一般弱现状较好对噪音控制要求低不高高很高有一定噪音,不大对大气环境的要求低不高高很高较好对小区配套要求高很高高很高现状差,需依据项目定位,按照高标准规划自建对周边自然及人文景观要求低一般高很高景观,人文资源较好小区物业管理的要求低不高高很高做好整合物业管理建筑和质量装饰要求低一般高很高规划一般容积率,覆盖率无一般低低中等对休闲空间,绿化要求无一般高很高绿化率要求中等,规划有400㎡集中休闲,绿地体育运动场地要求较高一般高很高没有明确要求,规划自建管理资源吧（），海量管理资料免费下载！项目定位分析流程项目优势资源项目优势资源大势机遇大势机遇项目模式项目模式其他产业其他产业房地产类型房地产类型重点思考重点思考管理资源吧（），海量管理资料免费下载！项目与市场发育区域比较市场发育程度短缺市场------供求平衡相对饱和-------------过剩市场(结构性短缺)(结构性过剩全面性过剩)市场提升阶段地段----家居-----------环境--------服务管理-----文化生活方式买家认识阶段认地段----认家居------认环境---认服务管理----------认品牌竞争层面提升资源-----销售-----设计----资源整合--------全方位竞争企业状态提升项目公司----专业公司-----管理公司-----全能公司追求境界提升看得见摸得着----看得见摸不着-----看不见摸不着但感受得到昆明市场昆明市场上海上海广州市场广州市场管理资源吧（），海量管理资料免费下载！通过昆明市场和通过昆明市场和成熟的市场比较成熟的市场比较可以看出在项目可以看出在项目规划设计，建设规划设计，建设管理，营销等前管理，营销等前方位需适度超前