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房地产开发与经营吴聘奇wupinqi@163.com第六章房地产规划与设计管理•6.1房地产开发与城市规划•6.2房地产开发项目规划管理•6.3房地产规划与设计指标•6.4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）城市规划概念•城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。（二）城市规划管理概念•城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。（三）城市规划体系1、城市总体规划•城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。•城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。（三）城市规划体系2、城市分区规划•城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。（三）城市规划体系2、城市分区规划内容：•原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。•确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。•确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。（三）城市规划体系3、城市详细规划•城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。•城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。（三）城市规划体系3、城市详细规划•控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。（四）城市规划与房地产开发的关系•城市规划对房地产开发起到管制作用•城市规划指导和促进房地产开发•城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段•6.1房地产开发与城市规划•6.2房地产开发项目规划管理•6.3房地产规划与设计指标•6.4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）建设用地选址管理•含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。•依据:《中华人民共和国城乡规划法》•目的与任务：宏观调控、符合规划、协调矛盾、促进工作（一）建设用地选址管理《建设项目选址意见书》的办理步骤•《建设项目选址意见书》的办理共分为提出选址申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取四个步骤。•建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的，须在期满前1个月内向市规划行政主管部门提出申请，延长期不得超过6个月。（二）建设用地规划管理•含义：城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等各项管理工作的总称。•依据:《中华人民共和国城乡规划法》•目的与任务：控制建设、合理利用土地、保障规划实施、协调矛盾、综合考虑用地效益、完善城市规划（二）建设用地规划管理《建设用地规划许可证》的办理步骤•申请材料报送、现场踏勘、根据需要征求有关部门意见、核定建设用地位置和界线、提供规划设计条件、审查建设用地总平面布置、核发建设用地规划许可证•有效期限为六个月，逾期未申请办理的，许可证将自行失效；申请人需要延续有效期限的，有效期限届满30日前提出申请。（三）建设工程规划管理•含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，审查规划方案，核发建设工程规划许可证等行政管理工作的统称。•主要内容:建筑管理、道路管理和管线管理。•程序：规划设计方案审查、建设工程施工图审查和《建设工程规划许可证》核发三个阶段。•6.1房地产开发与城市规划•6.2房地产开发项目规划管理•6.3房地产规划与设计指标•6.4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）居住项目规划与设计指标1、居住区规划相关概念：•居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级，居住区分级控制规模见下表。•居住区规划组织结构可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。1000-30007000-1500030000-50000人口（人）300-7002000-400010000-15000户数（户）组团小区居住区1000-30007000-1500030000-50000人口（人）300-7002000-400010000-15000户数（户）组团小区居住区居住区分级控制规模（一）居住项目规划与设计指标（1）居住区：•泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。（一）居住项目规划与设计指标（2）小区：•指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。（一）居住项目规划与设计指标（3）组团：•指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000-3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚居地。（一）居住项目规划与设计指标2、用地指标•居住区总用地包括居住区用地和其他用地•其结构体系如图所示：国家规定的居住区用地平衡控制指标表100100100居住区用地3-85-127.5-15公共绿地5-127-138-15道路用地6-1818-2720-32公建用地65-7555-6545-60住宅用地组团小区居住区用地构成100100100居住区用地3-85-127.5-15公共绿地5-127-138-15道路用地6-1818-2720-32公建用地65-7555-6545-60住宅用地组团小区居住区用地构成居住区用地平衡控制指标（%）来源：《城市居住区规划设计规范》GB50180-93案例案例：巢湖市远洲玫瑰园小区用地平衡表38.91100125989.74居住区用地3.589.211600公共绿地4.5311.614671道路用地5.9915.419400公建用地24.8063.880318住宅用地人均用地面积（平方米/人）百分比（%）面积（平方米）用地构成38.91100125989.74居住区用地3.589.211600公共绿地4.5311.614671道路用地5.9915.419400公建用地24.8063.880318住宅用地人均用地面积（平方米/人）百分比（%）面积（平方米）用地构成（一）居住项目规划与设计指标3、项目设计指标（二）非居住项目规划与设计指标酒店、办公、商业、工业等其他用途的房地产开发项目•6.1房地产开发与城市规划•6.2房地产开发项目规划管理•6.3房地产规划与设计指标•6.4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）房地产开发项目规划设计方案编制1、居住区规划的基本要求•安全的要求•卫生的要求•物质舒适性要求•精神享受性的要求•与城市发展相协调的要求•可持续性的要求•产业化的要求（一）房地产开发项目规划设计方案编制2、居住区规划的编制程序调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。3、居住区规划的方案内容规划结构、住宅形式与布局选择、配套服务设施、道路交通、绿地与景观、竖向、管线综合等多个方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（1）规划空间结构•居住区包括住宅、道路、配套公共服务设施、公共绿地四个部分，通过对空间结构的分析，将四个部分要素加以组合，确定基本布局和空间形态。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（1）规划空间结构•影响居住区规划结构的主要因素：区位及规划要求、场地及环境条件、人的生活需求、经济性、社会管理制度等。•常见的居住区规划空间结构的类型主要有内向型、开放型、自由型等。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（2）住宅形式与布局选择•住宅形式取决于自然环境、经济水平、技术水平、文化习俗和家庭结构等因素。•《住宅建筑设计规范》中，根据住宅建造层数将住宅划分为低层住宅（1至3层）、多层住宅（4至6层）、中高层住宅（7至9层）、高层住宅（10至30层）。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（2）住宅形式与布局选择•住宅布局有行列式、周边式和点群式三种基本形式。•住宅布置中必须要重点考虑日照和通风（一）房地产开发项目规划设计方案编制（3）配套服务设施•配套公建的基本要求：规划布局应体现方便生活、减少干扰、有利经营、美化环境的原则，可采用分散、集中、分散和集中相结合的方式布局。而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展需要，规划中还应留有余地。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（4）道路交通•组织交通、保持环境、保障安全、提供空间•居住区道路网结构在形态上有规则式、自由式、混合式等，在交通组织上分为人车混行、人车分流两种形式。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（5）公共绿地•组织在绿地规划设计中，公共绿地应具备可达性、功能性、亲和性。•绿地布局应注意人的动态和静态观赏效果，一般在小区入口、中心形成景观节点，创造层次丰富的视觉效果。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（6）竖向及管线综合•居住区的市政工程由居住区给水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程组成。•按照敷设方式可以分为架空线路和地下埋设线路。•地下埋设线路又可分为直埋管线和沟埋管线。•居住区内的管线应尽量采用地下埋设的方式。（一）房地产开发项目规划设计方案编制（6）竖向及管线综合•竖向规划设计是为了有效利用地形，满足居住区道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方面的要求，对自然地形改造和利用而进行的规划设计，包括道路竖向设计和场地竖向设计。（一）房地产开发项目规划设计方案编制4、居住区规划设计方案的主要成果——规划设计图纸及文件两大类•分析图•规划设计图•工程规划设计图•形态意向规划设计图和模型•规划设计说明及技术经济指标（一）房地产开发项目规划设计方案编制5、市场主流住宅形式——板楼、塔楼、别墅长板经典项目——北京10号名邸（一）房地产开发项目规划设计方案编制5、市场主流住宅形式——板楼、塔楼、别墅短板经典项目——北京国奥村（一）房地产开发项目规划设计方案编制板楼：•建筑层数一般不超过12层，但也有很多例外•平面上长度明显大于宽度•由多个住宅单元组合而成•每单元设楼梯或电梯，多为一梯两户•分为高板（18层以上）、小高板（9-18层）、多层板楼（9层以下）（一）房地产开发项目规划设计方案编制塔楼：•四五户以上共同围绕或者环绕一组公共竖向交通•平面上长度和宽度大致相同•高度从12层以上到35层，超过35层是超高层•一般是一梯四户到一梯12户•方塔楼、Ｔ形楼、井字形、风车形和蝶形等形式低，高容积率和高建筑密度降低楼面地价成本高单价高，塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高低销售分摊塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限，很难设计高使用率板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90