房地产开发项目规划设计及其评价

第6章房地产开发项目的规划设计及其评价1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产项目规划设计的指导思想。本章学习要求房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI城市总体规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1房地产开发项目的规划设计6.1.1城市规划的层次体系城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划对房地产开发程序的强制性管理城市规划管理是政府调控地价的手段城市规划与房地产开发房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1.2房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。指导思想1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI规划设计与自然生态相和谐；规划设计与社会发展相和谐；规划设计与用户需求变化相和谐。2.规划设计中的和谐理念房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.道路交通规划2.建筑选型1.规划布局4.配套设施规划6.绿地与景观规划3.住宅户型项目规划设计工作内容房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI居住区规划的内容12除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。布局规划原则房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI三级布局结构：居住区——居住小区——住宅组团；房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区；居住区道路分为居住区级、居住小区级和住宅组团级。确定居住区布局结构和道路系统房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI建筑布局常见形式概念1行列式按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。2周边式沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3混合式采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4自由式结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。5.散点式将多层点式（墩式）住宅或高层点式（塔式）住宅，围绕住宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。住宅布置——常见的规划布局形式房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI建筑造型按建筑层数划分按平面特点划分按结构类型划分按户内空间布局划分低层住宅多层住宅高层住宅点式住宅条式住宅砖混结构框架结构框架剪力墙结构平层式错层复式跃层建筑类型房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅选型退台式住宅；花园别墅；综合性商住楼建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。建筑风格欧陆风格现代主义风格主题风格新古典主义风格建筑风格房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅户型内外分区原则动静分区原则洁污分区原则私人行为空间公共行为空间家务行为空间卫生行为空间交通空间室外过渡空间住宅功能分区的原则住宅功能分区房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI配套设施规划配套设施规划12345公共服务设施规划市政公用设施规划停车设施户外场地设施安全设施6服务管理设施房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI道路交通规则（1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；（2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；（3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；（4）功能复合化，营造人性化的街道空间；（5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络；（6）避免影响城市交通；交通组织方式人车分流人车混行结合局部分行路网规划原则道路交通规划要求道路宽度要求其他要求房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建区绿地率不小于25%的指标。绿地规划布置房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI注意区分：绿地率与绿化率绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。绿地率与绿化率房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI步行环境铺地环境水体环境户外设施环境景观规划房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.1.3开发区工程勘察与设计编制设计文件选址勘察初步勘察详细勘察施工勘察1.初步设计设计说明书，总平面，建筑，结构，给水排水，电气，弱电，采暖通风，动力，工程概算书。2.施工图设计工程勘察房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.2开发项目规划设计的组织与控制1.选择设计单位2.确定各项技术经济控制指标3.评价和选择设计方案4.审查设计图纸1.预控能力；2.过程控制能力；3.设计文件接收及变更控制能力1.方案图纸规划方案，建筑设计方案，结构设计方案2.初步设计图纸3.施工图设计图纸建筑、结构、给排水、电气施工图规划设计的过程规划设计的组织与委托规划设计审核房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI住宅建筑设计方案的经济因素分析外墙周长系数平面系数层高层数单元组合结构形式住宅开发区规划方案的综合经济因素分析用地容积率建筑密度建筑间距户室比造价6.3房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI居住区技术经济指标居住区总用地居民每人占地居住区总建筑面积平均每户居住建筑面积居住建筑密度人口毛密度人口净密度住宅平均层数居住区平均造价高层比例住宅间距容积率绿地率停车位个数建设周期建筑的技术经济指标建筑容积率总建筑面积地上建筑面积规划建设用地面积建筑密度建筑高度绿地率停车位个数有效面积系数开发项目总造价平均造价开发建设周期6.3规划设计的技术经济指标房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI评价主体的多元性评价目标的多样性评价值的不确定性6.4房地产开发项目规划设计方案的评价6.4.1开发项目规划设计方案评价的特点房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系适用性安全性经济性艺术性住宅建筑设计方案评价的指标体系房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系居住建筑小区开发规划设计方案评价的指标体系小区用地面积指标公共建筑道路和绿化住宅平均层数居住建筑密度居住建筑面积密度小区主要技术经济指标人口净密度平均每人每户居住用地面积建筑密度建筑面积密度住宅层数比例绿化覆盖率人均公共绿地面积工程造价公共建筑面积及其与居住建筑面积之比小区综合评价指标定量指标定性指标房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.4.3开发项目规划设计方案评价方法房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI综合评分法层次分析法模糊评价法1.项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值计算出来的指标是（）。A.建筑密度B.容积率C.有效面积系数D.建筑面积使用率新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI2.居住区用地范围内各类绿化用地（不包括不能满足植树绿化覆土3米深度要求的屋顶、晒台的人工绿地、以及距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地）总面积占居住区用地总面积的比率是（）。A.绿化率B.绿地率C.绿化覆盖率D.公共绿化率新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI3．中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》中规定（）为中高层建筑。A.6-9层B.7-9层C.6-12层D.7-12层新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI4.一套住宅的各功能区不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上的住宅建筑是（）。A.错层B.跃层C.复式D.LOFT住宅新手练习场房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI5.在居住区的规划设计中，常见的规划布局形式有（）。A.行列式B.散点式C.混合式D.周边式E.自由式新手练习场答案:ABCDE房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.公共行为空间包括（）.A.起居室B.客厅C.餐厅D.过厅E.主卧室新手练习场答案:ABCD房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI7.住宅建筑类型有多种分类方式，按平面特点可分为（）A.平层B.跃层C.复式D.点式住宅E.条式住宅新手练习场答案:DE房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.城市规划的含义？城市规划对房地产开发是如何管理的？2.房地产开发项目规划设计有哪些主要技术经济指标？3.居住区规划布局的原则有哪些？4.常见的居住区规划布局形式有哪些？5.建筑类型的分类有哪些？简答题房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI6.简述住宅功能分区的主要内容和技术要点。7.居住区的配套设施主要有哪些？8.简述居住区交通组织的主要方式以及居住区路网规划的原则。9.简述居住区绿地规划的主要内容与要求。10.简述居住区景观规划的主要内容。简答题房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI1.城市规划有哪几个层次？房地产开发项目的规划主要指哪个阶段的规划？2.常见的居住区规划布局形式有哪些？3.建筑类型的分类有哪些？4.影响住宅建筑设计方案的经济因素有哪些？影响住宅开发区规划方案的综合因素有哪些？并试分析其影响规律。本章作业房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI