黄梅厦安理想城策略提案

专/业/创/造/价/值感谢厦安房产给予的机会专/业/创/造/价/值了解我们的市场环境和竞争对手知彼1专/业/创/造/价/值县区概况黄梅县位于鄂、赣、皖三省交界，大别山南麓，长江北岸，东邻安徽安庆宿松县，西接武穴，北连蕲春，南与九江市隔江相望，素有鄂东门户之城，是一个鸡鸣三省的地方。全县版图面积1701平方公里，辖16个乡镇，人口95.15万。专/业/创/造/价/值区域经济与市场环境黄梅是全国商品粮和优质棉生产基地县，全县耕地64.3万亩，水面59万亩（其中可养水面23.6万亩），全县水产品产量居湖北十强县市之列，被誉为“鱼米之乡”。黄梅以项目带动和人才强县为主战略，大力实施深化改革、扩大开放、优化环境、科教兴县、健全保状，可持续发展等重大方略措施，全面加快六大进程，打造该地区的先进制造业基地，高素质人力资源培育基地和现代化农业示范中心，尽快将黄梅县建设成经济强县。专/业/创/造/价/值城市文化脉络黄梅戏起源于湖北黄梅，是我国名为天下的五大戏剧种类之一，并以黄梅为中心，逐渐发展成型，她以浓郁的生活气息和清新的乡土风味感染观众；这里有驰名中外的“禅宗祖庭”四祖寺、五祖寺，有中华长梅寿星、蔡山晋梅，有新石器时代的焦墩遗址，有南北朝诗人鲍照墓，岳飞之子岳震、岳霆墓、宋代乱石塔、有避暑山庄挪步园等。专/业/创/造/价/值城市建设和地产开发商业项目：嘉隆广场、正街·鑫城；住宅项目：西池天下、三泰康城、建材大厦、八角亭花园国威大厦等项目成为县城主要样板居住点；专/业/创/造/价/值黄梅房产市场概况辖区人口较多，但近几年住宅产品上市量并不大，价格稳步上升，有较大的市场潜力可挖掘；房地产开发程度不高，产品定位单一，广告推广以地段、配套为宣传卖点，营销策略还是定位在价格营销和粗犷性营销的层面，如“整栋楼一个价，先来先选先得”等手段进行售卖；项目规划水平低，黄梅存在重商业轻环境传统的思维，住宅的生态环境营造普遍不足，无论在绿地率和园林设计水平方面。产品同质化严重，项目整体户型偏大，缺乏差异化特色产品。专/业/创/造/价/值项目要点分析—嘉隆广场项目占地：33766m²，总建约90000m²住宅户数：约500户，商业户数：约200户主要卖点：地段优越、交通便利；商业气氛浓；坐北朝南；广告诉求：高尚商业地标，黄梅财富动力购VIP，住宅5000抵10000，商铺20000抵50000价格：均价2300元左右，4楼以下1700元左右，18楼2400元左右开发商：湖北明珠集团嘉隆房地产开发有限公司地点：人民大道东禅路口专/业/创/造/价/值项目要点分析—正街·鑫城项目占地约44亩，总建面积61597m²，住宅户数：约220户，商业户数：611户主要卖点：地理位置优越；大型商业综合实体；一站式购物广告诉求：鄂东第一MALL停车位匮乏；两边车道拥挤，不利物流商铺售价：1F1万-4万，2F6000元-10000元，3F5000元，商铺销售率31.77%开发商：湖北中南恒基置业有限公司地点：黄梅五祖大道专/业/创/造/价/值项目要点分析—西池田下项目占地49201m²，总建76466m²，住宅户数：255户，商业户数：20户主要卖点：交通便利；中心商圈，商业氛围浓；规划西池水景点式高层U型结构，公摊大；商住两用，不利管理广告诉求：高层建筑群落，黄梅商业新星开发商：湖北鑫建房地产地点：人民大道南侧（人民银行对面）专/业/创/造/价/值项目要点分析—建材大厦项目数据：占地6700m²，总建27000m²，住宅户数：110户，商业户数：约30户主要卖点：交通便捷，紧邻黄梅建材市场周边配套：商业区问题点：周边配套不完善；回型布局，朝向不利广告诉求：新都市主义现代生活均价约1580-1900元/m²开发商：黄梅县兴城房地产开发有限公司地点：县城马湖路中段旁销售电话：5621788专/业/创/造/价/值项目要点分析—八角亭花园项目数据：占地约20亩，总建20000m²，住宅户数：170户，商业户数：约20户主要卖点：纯多层，封闭管理；中学旁；户型选择多；价格实惠社区配套：周边配套：商业问题点：周边配套不完善；回型布局，朝向不利广告诉求：享受品质生活，南二环路边稀缺地标府邸均价约1500-1700元/m²开发商：九江新世纪建设发展有限公司地点：八角亭中学旁二环路边专/业/创/造/价/值项目要点分析—国威大厦项目数据：占地约10000m²，总建15000m²，住宅户数：72户，商业户数：约20户主要卖点：交通便捷；周边商业配套齐全；智能化管理，集中供热水社区配套：周边配套：商业问题点：规模小，户型设计不合理、公摊大广告诉求：智能化小区，品质化生活均价约1500-2100元/m²开发商：国威房地产发展有限公司地点：人民大道西转盘处专/业/创/造/价/值房地产消费市场调查为更准确的了解黄梅本地的消费心理需求，我们特意设计了专门针对本土市场的调查问卷，并安排了四位员工做了近800份问卷的调查，经过拜访、调研和统计分析，得出了下列数据和观点：专/业/创/造/价/值拜访对象从市场调查的科学性角度，我们在安排调查拜访工作是采取分片包干的形式，每个调查人员还要兼顾拜访对象的行业性质。在年龄层面来看主要还是集中在中青年阶层，从行业角度来看，则要兼顾公务员和私企业主两大客户群体。性别比例男64﹪女36﹪年龄30岁以下32﹪30-40岁44﹪40-50岁19﹪50以上5﹪婚姻状况未婚16﹪84﹪已婚工作单位政府机关6﹪国营企业5﹪私企业主17﹪个体工商36﹪教育医疗17﹪金融通讯3﹪其他18﹪专/业/创/造/价/值购买能力在收入与本地房价的对比中可看出，现在的房价本地人还是有一定的接受能力。从人口年龄的随机市调中可以显现，本县主流消费人群为中青年人，此类人群有较强的购房意愿和理性的置业投资能力。居住位置县城84﹪乡镇13﹪其它地区3﹪现有住房情况商品房21﹪单位房23﹪房改房3﹪自建房38﹪租房13﹪其他3﹪家庭人口≤3人43﹪3—5人49﹪＞5人8﹪月收入情况＜1000元15﹪1000—2000元54﹪2000—3000元24﹪＞3000元7﹪专/业/创/造/价/值消费需求从旁边的数据可以看成黄梅房地产市场的需求还是比较旺盛的，一是本地市场房产开发刚刚起步，市场消化不足，尚有一定潜力，二是因全国炒房热之波及房价不断上涨，追涨之消费心理。从置业类型来看，商业、商住两用也占了较大的比例，这也为临街铺面的销售打下了基础。是否有购房需求有71﹪没有29﹪打算几年内购房半年以内8﹪1年以内25﹪2年内24﹪3年内43﹪想购房屋类型纯住宅54﹪商住两用32﹪商铺14﹪如果要购房，希望购买二手房1﹪现房67﹪半年期房14﹪1年期房18﹪专/业/创/造/价/值购房区域和考虑因素从市调中发现，有近一半接受调查的人渴望居住在老城区。从新城区来看，东南新区（南二环）给人的感觉上离老城区更近一些，周边政府部门、学校等生活配套即将迁移至此，所以认同率比城西片区要高。从购买行为的主要考虑因素来看，地段交通和价格实惠还是排名前位的。购房希望的区位老城区44﹪城东南新区29﹪城西新区17﹪其他10﹪购房的目的为自己居住60﹪给父母购房6﹪为子女购房18﹪投资14﹪其他2﹪购买住宅考虑的因素地段区位8﹪交通便利20﹪价格实惠22﹪社区规划6﹪户型设计9﹪开发商品牌实力2﹪物业管理8﹪子女教育10﹪园林绿化14﹪专/业/创/造/价/值房型面积和我们在其它县级城市市场调查了解的一样，黄梅市场的主导房型仍然是三房、110-130平米左右，因为这是保证家庭正常居住功能前提下最经济的选择。同样从物业费用等居住成本来考量，多层住宅仍然是县级市场普通客群的首选，但对高端群体来讲，高层住宅的接受度也有了较大的提高。要求社区有的公共配套中小学校11﹪医院9﹪公交车站16﹪商场超市14﹪农贸市场12﹪银行邮政6﹪文化娱乐9﹪体育健身10﹪中心花园14﹪住宅要求的面积＜80㎡3﹪80-100㎡21﹪100-120㎡54﹪120-150㎡18﹪＞150㎡4﹪住宅所需的套型二房二厅17﹪三房二厅79﹪四房二厅3﹪五房三厅1﹪购买住宅的类型多层66﹪小高层16﹪联排住宅（独门独院）18﹪专/业/创/造/价/值物业管理物业管理的观念在城镇居民心里也已深入，费用标准也与其他县级市场的预期基本相同。广告媒介方面，由于县级市场的读报群体数量受限，电视和户外成为主要的选择媒体。同时在口碑宣传方面，朋友介绍的成交率是很高的。是否需要物业管理需要83﹪不需要10﹪无所谓7﹪物管费标准0.4-0.8元78﹪0.8-0.9元18﹪0.9元以上4﹪本地地产信息来源户外广告16﹪电视广告22﹪报纸广告14﹪印刷品2﹪网络7﹪朋友介绍30﹪路过4﹪其他4﹪专/业/创/造/价/值了解我们自己的产品知己2专/业/创/造/价/值项目指标总用地面积：60627.49m²总建筑面积：180441.99m²住宅建筑面积：136887.55m²商业建筑面积：15300.00m²建筑密度：30%容积率：2.53绿化率：35%停车位：600个总户数：1227户专/业/创/造/价/值产品分析1总体规划：遵循优先采光的原理构建北高南低的梯次形态，衍生出三种不同类型空间形态：由高层、小高层住宅楼与花园洋房组成；户型布局：以紧凑实用的中小户型为主力户型，其中花园洋房的层层观景露台、入户花园均为当地首创特色产品，但部分户型设计的细节可作调整；通风采光：全南北朝向，板式住宅，通透性好。专/业/创/造/价/值产品分析2建筑外观：钢制结构、玻璃窗形式的幕墙仿石涂料墙面和干挂石材基座，用现代手法诠释装饰主义风格，形成宏大气势；园林绿化：黄梅唯一，社区专享40亩园林绿化，南北双城市公园；人车分流：地面行人，地下行车，交通动向规划科学安全；双首层设计：首层以架空层依托，功能丰富，成为重要场所空间，地下层入户大堂以绿化充分伸展，用户停车后可直接乘电梯上楼，大大提升产品卖点和物业价值；智能化设施：暂不明确物业：待定中专/业/创/造/价/值户型修改建议专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值专/业/创/造/价/值客户群定位1高级公务员：政府要员、企事业骨干（党政机关/金融/医疗/教育/水电/通信……）他们是意见领袖，是企业骨干，是社会中坚处于富有与大众阶层之间，独立、主见、务实文化水平相应较高，乐于接受新鲜事物心态向上平稳，拥有不断上升的职业收入和社会地位在推进城市化的过程中，期望改善自己的生存空间在理性消费的同时，注重对居住环境和生活品质的要求专/业/创/造/价/值客户群定位2成功生意人：私营企业主、乡镇个体户（养殖/旅游/贸易/餐饮/运输……）他们是成功者，是身边亲友熟人仰慕的对象经历过勤劳和奋斗，已经有所成就，积累了一定的财富在创造社会财富同时改变自己的命运文化水平不高，但精明能干，更愿意一次性付清房款进城买房，是对奋斗多年的犒赏，是对人生的一种肯定，也是对子女成长的呵护，给他们更好的教育环境居住环境当然重要，更重要的是对自己的身份和价值认同专/业/创/造/价/值客户群定位3外出务工者：高级务工人员、在外做生意（制造业/建筑业/服务业……）他们是出外打工者中的佼佼者处于忙碌奔波的社会大众阶层，承担高压力却找不到家的感觉在城市中耳濡目染，他们的眼界可能比文化水平还要高熟知品牌地产所带来的环境和品质，认同高质高价的价值定律注重性价的比较，按揭是他们喜欢的购房方式为自己、为子女、为父母、为将来，买房就是买了份生活的保险专/业/创/造/价/值SWOT分析——优势潜力地段：城南新区(新行政区)南二环育梅中学旁，公安局检察院等单位已进驻；创新规划：多样化产品组合：高层+小高层+花园洋房+商业街区，入口广场/人车分流/中庭景院/双首层大堂/架空层休闲空间等创新设计；超大规模：占地约90亩，1