房地产规划流程中涉及到的问题及案例分析

大家好，今天讲课的内容是房地产开发流程房地产开发流程分三部分一、取得土地证之前二、取得土地证之后到开盘三、开盘之后到交付使用第二部分取得土地证到开盘一、流程中涉及到的问题及案例分析二、茵悦之声项目前期案例分析三、出现的问题及有待加强的方面四、值得深思的问题五、时间节点的控制及合理程度评判一、规划流程中涉及到的问题及案例分析1、为什么要选择策划公司？1、对项目所在地区房地产市场进行宏观、中观及微观方面的详细调研，掌握市场动态，为项目定位及规划设计提供有效支撑。2、提出市场分析、地块分析、客户定位、产品定位、价格定位、物业发展建议及项目开发节奏等方面的专业意见。3、在项目前期策划报告通过后，与发展商、建筑设计单位就规划、设计等方案进行沟通。2、要选择什么地方的策划公司？3、选择策划公司应注意什么？4、公司市场小组的必要性？同策划公司工作内容基本一样，从另外一个角度去调研分析市场，对项目提出可行性的建议。和策划公司的报告形成相互的纠正和补充，避免一方的片面性。从而使项目的规划更能接受市场的考验。5、案例分析“汉飞城市公园”6、市调报告的主要内容（1）市场调研部分宏观背景分析国家宏观背景宏观背景（经济、社会政策）市场调研房地产宏观市场分析；市场及典型同类或参考项目分析；本项目所在片区市场分析；消费需求市场分析地块研究市调基本结论（2）项目策划部分总体发展战略项目分析（SWOT）：优势与劣势、机会与威胁、小结；总体发展战略项目定位目标客户定位产品定位价格区间预测项目整体定位（3）物业发展建议规划设计建议：规划设计目标、规划设计理念单体设计建议：建筑风格、户型设计档次建议：材料及装修标准等环境、园林景观塑造建议物业管理建议项目配套设施与功能建议7、估算（1）分析的意义8、报告中设计要点包含哪些主要内容？（1）、容积率（2）、总价（市场定位）（3）、物业类型及比例（4）、主力户型及面积比（5）、建筑风格（6）、建筑高度（7）、退红线距离及楼间距（8）、大门开启方向（9）、停车位（10）、景观考虑9、规划证的具备条件10、施工证所具备的条件11、预售证具备的条件12、营销策划代理的工作内容营销策划代理工作内容？一、对项目总体营销目标、营销战略、营销模式、具体营销策略及营销准备工作提出专业意见，并形成系统方案。工作内容提要入市时机评估销售前提条件销售目标分析总体营销战略阶段性推广策略销售模式选择营销计划：营销节奏、工程进度与节点划分等推广费用预估及总体安排相关准备工作二、销售执行工作内容（1）通过对项目所在片区楼盘销售情况进行详细的市场调研，掌握市场动态，为项目营销监控提供有效支撑。（2）在项目整体营销过程中提供指导方案、人员培训、销售指导与监控。价格策略及价格表、价格执行方案包装方案实施建议广告策划方案实施建议大型公关活动策划销售管理制度制定销售人员培训现场管理顾问推售方案房号销控管理客户跟进服务销售阶段总结、阶段性营销方案调整三、茵悦之声项目前期案例分析1、总价定位2、物业类型3、小高层与多层的面积比2：84、户型面积比（为什么会出现96、111、132平方）5、大门开启方向？6、退红线距离、楼间距7、建筑风格（为什么会选择坡屋顶）8、入户方位9、停车位10、开工顺序11、定价技巧四、出现的问题及有待加强的方面1、北环广场变更2、案场管理系统化（销控）3、公司人员的变动（从策划到营销）4、认筹、解筹、开盘5、政策因素6、物业公司7、景观设计五、值得深思的问题1、96平方米换成45---50平方米的小户型2、复式的变更3、2#、3#楼的入口方向4、西围墙的拆迁5、营销中心的位置6、道路问题六、时间节点的控制及合理程度评判最后，祝大家新年快乐！健康幸福！谢谢大家！