房地产建筑业营改增政策前瞻及应对暨税收策划方案全新

房地产建筑业营改增政策前瞻及应对暨税收策划方案全新调整2019/8/32营改增的挑战•一、增值税如何计算？税负是否会增加？增加税负计算？•二、本单位净利润预测增加还是减少？收入和成本费用发生哪些变化？•三、对上下游业务产生哪些影响？能否协调好相关各方在同一价值链上利益分配？•四、对关联方企业哪些业务产生的影响？如何协调关联方内部各公司利益？2019/8/33•五、如何积极应对营改增？哪些措施能合理转嫁增值税负担？•六、企业采购、生产、管理和销售等内设机构的工作内容和职能是否需要改进？•七、过渡期的处理非常重要，企业在过渡期要做好哪些准备？过渡期营销策略需要调整？•八、营改增政策变化后，税收筹划发生哪些变化和调整？2019/8/34主要内容•第一节房地产和建筑业营改增政策前瞻分析•第二节营改增后涉及目前税收政策变化分析•第三节营改增后企业税收策划方案全新调整2019/8/35第一节房地产和建筑业营改增政策前瞻分析•一、营改增的背景•二、应纳税额的计算•三、增值税的征收管理•四、增值税的会计处理•五、营改增的应对思路2019/8/36一、营改增背景•按照国务院的既定目标，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。•1994年税制改革，确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。•增值税对销售、进口货物；提供加工、修理修配劳务等增值额征税，基本税率17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。2019/8/37•营业税存在重复征税•1.营业税的计税方法是按照营业额全额征收，同一项收入因为分工要征多道税，存在重复征税问题。•2.营业税企业购进材料固定资产不能抵扣•3.制造企业购进营业税劳务不能抵扣•4.营业税企业之间相互提供劳务不能抵扣•5.差额征收问题多多，监管困难2019/8/38•中华人民共和国营业税暂行条例•第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：……（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；……2019/8/39•国税函[2006]493号•建筑安装企业将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业，由该建筑安装企业提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督，施工劳务由施工企业的职工提供，施工企业按照其提供的工程量与该建筑安装企业统一结算价款。•按照现行营业税的有关规定，施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务，因此，对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。2019/8/310•国税函[2009]520号•纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。2019/8/311•财税[2003]16号•从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。•单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。2019/8/312财税[2003]16号购置/受让销售/转让征税方法备注土地使用权土地使用权差额合法有效凭证不动产不动产差额合法有效凭证土地使用权不动产全额2019/8/313•国税发[2004]69号•住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。2019/8/314•增值税特征•增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。具有以下特点：•1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节中新增的价值额征收。•2、核心是税款的抵扣制。•3、实行价外征收。日常会计核算中，其成本不包括增值税。•误读：税负高利润低；税负低利润高！2019/8/315•试点方案•财政部国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知.doc•1、税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。•误读：国税局征收的增值税不是地方税！2019/8/316现行增值税税率归纳应税项目税率其他货物、加工修理修配、有形动产租赁17%粮食、食用植物油；自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；图书、报纸、杂志；饲料、化肥、农药、农机、农膜、国务院规定的其他货物13%交通运输业、建筑业、邮政业、(或许房地产业)11%研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务6%简易征收(包括小规模纳税人)3%使用过的不得抵扣的固定资产和旧货2%出口货物、应税服务0%2019/8/317•2、计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。•3、计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入，但不含增值税。2019/8/318•已营改增行业范围•试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围：交通运输业、邮政、电信业和部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询以及广播影视服务。•暂不包括建筑业、销售不动产、部分无形资产、金融保险业以及餐饮、娱乐等生活服务业。2019/8/319•建筑业营改增税负测算一•工程收入为10000，营业成本9000，原材料占55%(其中：建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。•销项税额=10000÷1.11×11%=990.99•进项税额=9000×60%÷1.17×17%=784.62•增值税=990.99-784.62=206.37•税负率=206.37÷10000=2.0637%，下降0.9363%•利润=(10000-990.99)-(9000-784.62)=793.632019/8/320•财税〔2009〕9号•一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：•1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。•3、自来水。•4、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。2019/8/321•建筑业营改增税负测算二•工程收入为10000，营业成本9000，原材料占55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。•销项税额=10000÷1.11×11%=990.99•进项税额=9000×30%÷1.17×17%=392.31•9000×30%÷1.03×3%=78.64•增值税=990.99-(392.31+78.64)=520.04•税负率=520.04÷10000=5.2%，上升2.2004%•利润=(10000-990.99)-(9000-470.95)=479.962019/8/322•中国建设会计学会对建筑业营改增的建议一、(五)、(六).doc2019/8/323•房地产营改增测算(11%)•每平米单价10000，成本7800。按60%取得增值税专用发票计算进项税额。•销项税额=10000÷(1+11%)×11%=991•进项税额=7800×60%÷1.11×11%=464•增值税=991-464=527•税负=527÷10000=5.27%(527÷9009=5.85%)•利润=(10000-991)-(7800-464)=1673•误读：税负分析按新口径！2019/8/324二、应纳税额计算•一般纳税人和小规模纳税人•增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。•应税服务的年应征增值税销售额（以下称应税服务年销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。2019/8/3252019/8/326•纳税人按照年增值税应税销售额(500万元)划分为增值税一般纳税人和增值税小规模纳税人。小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定，成为增值税一般纳税人。•增值税一般纳税人通常适用一般计税方法，按照不含税销售收入乘以适用税率计算销项税额，减去进项税额后的余额为应纳税额。2019/8/327•增值税一般纳税人资格认定管理办法•国家税务总局令第22号•第十条主管税务机关应当在一般纳税人《税务登记证》副本“资格认定”栏内加盖“增值税一般纳税人”•第十一条纳税人自认定机关认定为一般纳税人的次月起（新开业纳税人自主管税务机关受理申请的当月起），按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第四条的规定计算应纳税额，并按照规定领购、使用增值税专用发票。2019/8/328销项税额与进项税额对比纳税不纳税进项税销项税销项税进项税2019/8/329•举例：某公司一般纳税人2015年10月取得销售收入1000万元，当月支付建筑业劳务和购进货物支付价款等，增值税专用发票上注明增值税70万元。当期购车20万元，机动车销售统一发票上注明的增值税额3.4万元。专用发票增值税款已按规定认证。•当月应纳税额=1000÷（1＋11%）×11%－（70+3.4）=99.10－73.4=25.702019/8/330房地产进销项税金平衡分析预售完工纳税不纳税2019/8/331•增值税小规模纳税人适用简易计税方法计税，按照不含税销售收入乘以3%的征收率计算缴纳增值税。•如：某纳税人某项开发产品含税销售额为500万元，在计算时应先扣除税额，即：•不含税销售额=500÷（1+3%）=485.44•增值税应纳税额=485.44×3%=14.562019/8/332•有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：•（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。•（二）应当申请办理一般纳税人资格认定而未申请的。•国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告.doc2019/8/333一般计税方法与简易计税方法•销项税额•销项税额，是指纳税人提供应税服务按照销售额和增值税税率计算的增值税额。•计算公式：销项税额=销售额×税率•某增值税一般纳税人，当月取得一笔收入100万元，不含税销售收入额=100÷(1+11%)=90,09，增值税销项税额=90.09×11%=9.91•误读：增值税是价外税，不是企业负担，不影响企业利润！2019/8/334•何时计算缴纳增值税？•中华人民共和国营业税暂行条例•第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。•财税[2013]106号：纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。•误读：可以调整购销业务的开票时间!2019/8/335•价外费用要计算销项税额•中华人民共和国增值税暂行条例实施细则•第十二条条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包