房地产建筑风水全程策划(纲要)

—1—房地产建筑风水全程策划(纲要)——在《第二届中国建筑风水文化与健康地产国际论坛》上的演讲提纲作者：王炳中来源：本站原创发布时间：2007/8/1613:57:22建筑风水学是人们从建筑风水的角度对生存环境进行选择和处理的学问，是研究建筑环境如何对生活、劳作在其内的人产生吉祥作用的科学。建筑风水学在中国古代建筑领域具有极其重要的地位，享有崇高的声誉。是中国古代建筑理论的三大支柱之一。建筑风水学堪称中国传统建筑的灵魂。本世纪六十年代，在现代文明体系下创立的生态建筑学，目前已得到了世界各种文明的认同。其实，生态学的基本原理，就是中国的阴阳五行学说。细观当代生态住宅的标准，与建筑风水的要求如出一辙！上个世纪末，世界多位科学家曾预言，二十一世纪是东方的世纪，是中国的世纪。因为在二十一世纪中国的天人合一思想在被搁置了一个多世纪后将会重放光芒，在与现代西方文明融合后将会再展雄风。而天人合一思想恰是建筑风水学的基本原理之一。不难想象，不管道路如何曲折，有各界人士的认同和支持，有越来越多的世界文明的青睐，少数国民的“数典忘祖”改变不了文明的回归与前进的脚步，建筑风水学在二十一世纪也必将得到很好的继承、挖掘，以至新的发展，为世界建筑业带来新的亮点。建筑风水文化在当代的一个重要的研究、应用方向就是在房地产开发方面，本人依据建筑风水文化的基本原理以及房地产开发的特点，结合多年的房地产建筑风水策划经历，对房地产建筑风水策划进行如下概要性的阐述（本人拙著《房地产建筑风水策划指南》预计年底前正式出版上市），请业内师友指正。一、房地产建筑风水策划的知识基础(一）建筑风水学的知识储备1．风水的本质、风水的灵魂是“气”说气，（古代写作“炁”）是风水的灵魂。要论风水，必须先谈气。要论一处建筑的风水好坏，要观气、感气、论气；要想建一座好风水的建筑，也要先研究气。那么，什么是气呢？简单说，A．气是物质；B．气相当于现代物理学中的“场”；C．风水学所讲的气，是中国传统文化泛称的气的一种表现；D．气不是风；E．气分吉凶，吉凶由形定。2．峦头风水论峦头论风水，就是通过自然山川地势或建筑形态来论风水的方法。“形者气之著，气者形之徵”。气通过形来体现，形反过来又形成、证明气的吉凶。无论是峦头法的审龙、观砂、察水、点穴，都是围绕一个“气”字。气是风水的灵魂，也是峦头论风水的焦点。—2—现代城市环境与风水学产生时的状态发生了巨大变化，现代城市山水都很少见了，即便有，能够临得上的也是少部分建筑而已。这种背景下，是否风水就不存在了呢？回答当然是否定的。按照“高一寸为山，低一寸则为水”这一风水基本理论，一个建筑周围的其它建筑、高坡、树木等都为山。而建筑周围的低洼地、比建筑居住位低的其它建筑、道路都为水，马路的十字路口可当成河水的三叉口，公共汽车站则相当于河水的发散处，为吉祥之所。建筑前面的空地即为明堂。同理，建筑的尖角、大烟囱、高压电线、变压器、垃圾场、公共卫生间等等都为山，而这种山就相当于怪石嶙峋、草木不生、剥落破碎、独山孤立等自然之山，其作用是异曲同工的。城市被污染的水源，脏恶的池塘，直冲的道路，反弓的道路等与自然恶形之水，也是如出一辙。有了这一基本认定，研究、规划城市风水就不难了。3．理气风水论理气论风水，重在一个理字，即以“理”论气。也就是如何通过各种原理，给“气”营造一个良好的运行路径，从而达到创造吉祥风水的目的。关于坐向的问题，开门的问题，住何房间吉祥的问题等，都属理气范畴。理气法从空间和时间两个角度论风水。八卦、九宫、二十四山等的引入，多半是为理气服务的。理气论风水方法很多，常用的方法有八宅法、八卦法、玄空法、金锁玉关法、三合法等。在这些方法中，虽也不失峦头的内容，但主调还是理气范畴。理气论风水是从空间和时间两个角度加以应用。(二）房地产策划的知识储备1．房地产策划在房地产开发建设中的地位在房地产开发市场日趋成熟的今天，房地产项目策划具有重要的意义。首先，对于项目本身越来越成为不可缺少的环节；其次，对于项目开发企业的后续发展，也有着不寻常的战略意义。房地产策划是连接开发商与建筑规划单位、建筑设计单位、园林设计单位、建筑风水策划单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定和贯彻的灵魂。随着我国房地产业的发展，策划显得越来越重要，离开了策划，可以说寸步难行。现在的房地产开发，已不再是简单的盖房子，没有绿化，没有水景，没有品位，没有概念的房子是很难想象能卖得动的。策划，可以选准地块；策划，可以定准档次；策划，可以产生卖点；策划，可以定准价格。策划，可以使销售期缩短；策划，可以产生最大的效益。策划，可以使您立于不败之地……2．房地产开发常用基本名词概念在进行房地产建筑风水策划时，经常要和房地产开发的基本概念打交道，如果不了解房地产开发的基本知识、基本名词，房地产建筑风水策划是很难进行的。如“七通一平”、“五—3—证”、“土地出让金”、“建筑容积率”、“建筑密度”、“绿化率”等等名词概念，再如象“TOWNHOUSE”“SOHO”、“SOLO”等外来词，都是常用的术语，必须掌握。3．房地产策划的范畴房地产项目策划主要包括如下范畴：选址策划、融资策划、项目定位策划、档次品位策划、规划设计策划、建筑风水策划、价格策划、营销策划、广告策划、物业管理策划等等。在这些策划内容中，建筑风水策划当是不可或缺的一部分。而营销策划是核心，从开发商的角度说，开发的主要目的是效益最大化，所以，如何以最快的速度，理想的价格把好房子卖出去，就成了一切策划的中心，所以说，其它的策划都是为营销策划服务的。二、房地产建筑风水策划的原则、依据与程序(一）房地产建筑风水策划的原则进行房地产建筑风水策划，当确立如下策划原则：1．确保园区的开发对企业董事长及经营者有利的策划原则。2．立足策划对园区的销售价位和速度产生直接促进作用，同时造福未来业主的策划原则。3．确立建筑风水策划是房地产开发综合策划当中的一部分的策划原则。随着中国房地产业的发展、成熟，百姓和开发商对风水的需求也日益深入，因此，在房地产开发中完全忽略风水因素的现象当越来越少。但另一方面，过份夸大风水，在规划、设计时百分之百地依赖传统风水，而忽略了现代建筑学的基本要求，忽略了自然地理状况，规划部门的要求，建筑设计的习惯，视觉的美观等，把风水与自然环境，人文心态及当代科技搞得格格不入的作法都是不可取的。4．确立房地产建筑风水策划是全程策划的策划原则。房地产建筑风水策划是全程策划，不是某一个环节或某两个环节的策划。只注重选址，而忽略了后续策划，是建筑风水学在房地产开发中的初级应用。5．确立尊重国家建筑规划规范，与建筑规划、设计部门紧密配合的策划原则。建筑风水策划要严格在上述规范下展开。同时，要与规划设计部门紧密配合，过不了规划设计关的风水策划不是好策划。6．确立传统和现代有机结合的策划原则。建筑风水策划要现代。不能与时俱进，与时代接轨，腐朽、迷信的现象是建筑风水策划所排斥的。在当代进行风水策划、调整的行为中，抱残守缺，食古不化的现象屡见不鲜，“石敢当”、八卦镜，甚至在一些庄严的场所也时有所见，难道解决路冲的风水问题就非得千年流传下来的“石敢当”吗？7．确立园区建筑风水“均好性”的策划原则。部分吉祥，不是建筑风水策划的标的，“均好性”是房地产规划设计的一大原则，也当是建筑风水策划的一大原则。—4—8．确立把地域、水文等差异融汇其中的策划原则。比如，为北方的房地产园区进行风水策划，在水系的使用上就要考虑到冬季的问题；为枯水地区进行风水策划，在水系的使用上也要有不同的考虑，水系的面积不可太大。(二）房地产建筑风水策划的依据进行房地产建筑风水策划，不能千篇一律，应该紧密结合开发商的自然状况，地块的特点，楼盘的档次，园区的品位等，具体当以如下素材为依据：1．开发商的自然状况A．开发商的生命结构场，是进行房地产建筑风水策划的重要一环。B．开发商的楼盘运作经验，是建筑风水策划级别的依据之一。2．地块素材地块确定后，开发商需配合提供如下素材：A．地块平面图B．地块东西南北周边建筑的情况包括周边的道路情况（道路方位、级别），周边建筑的高矮情况，周边建筑的用途，政府机关、医院、殡仪馆、监狱、寺庙、电视台、电台、烟囱、变电所、变压器等等要尤其注意。C．地块东西南北周边的特殊环境有否高压线路从地块及近旁通过，有否铁路从地块近旁通过。地块周边有否河流、公园、大块绿地、树林、桥梁、砖场、垃圾场、公墓等。这些特殊的东西，对于待建园区的风水都会产生明显的影响，如果有，需很好规划。吉则趋之，凶则避之。D．周边近几年的规划蓝图3．开发设想包括A．园区档次定位；B．总建筑面积以及楼座摆布的初步思路；C．园区中是否带有商业。(三）房地产建筑风水策划的程序如上所述，房地产建筑风水策划是一个过程，一般当遵循如下程序：1．现场考察收取资料建筑风水策划的第一项工作是实地考察，收集第一手资料。现场考察要重点掌握如下内容：A．地块的形状。地块是正方形、长方形、梯形、三角形，还是不规则形。B．地块的地势。地块是平地、坡地还是山地。哪面高，哪面低？C．地块过去的用途。地块是否“干净”？是普通用途，还是风水—5—上的特殊用途？D．地块周边的道路。地块东南西北周边道路的等级状况，道路是平直还是弯曲不平？E．地块周边的建筑。地块周边建筑的情况需掌握。有否风水上的特殊建筑？F．地块四周道路对面的状况。有否大门、变压器、烟囱、锐利的建筑墙角等。G．地块周边的特殊环境。如有否河流、山脉、沟壑、林地、铁路、墓葬、砖场等等？除了现场感观考察之外，还需向开发商和有关部门收集的资料包括：A．开发商的出生时间等个人资料；B．地块的标准平面图；C．地块区域的水文情况；D．近几年地块周边的规划情况；E．政府部门对该地规划设计的特殊要求；F．开发商对地块的建设设想，包括建筑的类型、高度、品位以及有否商业建筑等；G．所开发地区的建筑风水策划形势及上佳楼盘。2．研究、论证、策划，提交策划报告需要强调的是，这项工作应该在建筑规划设计着手之前，而不是规划设计方案拿出来之后。《建筑风水策划报告书》应该作为整个楼盘建筑规划设计的依据之一。3．参与规划设计单位的招标论证4．与规划设计单位对接，策划交底5．参与楼盘的奠基仪式6．施工现场指导7．参与营销策划文案的撰写8．售楼处与样板间的建筑风水摆布9．参与楼盘的开盘仪式三、房地产建筑风水策划的内容房地产建筑风水策划包括建筑风水选址策划、地块使用前的建筑风水策划、建筑风水园区规划策划、具体楼座的建筑风水策划、商业建筑的建筑风水策划、户型设计建筑风水策划、园区奠基与施工过程的建筑风水策划、名称建筑风水策划以及营销建筑风水策划等等。(一）房地产建筑风水选址策划房地产建筑风水选址策划是房地产建筑风水策划的第一步，简单说当从如下六个方面进行选择：1．由地块形状选择；2．由地势高矮选择；3．由周边环境选择；4．由地气好坏选择；5．由地块过去的用途选择；6．由地域的人文、经济、文化、政治等结构和状态选择。（二）地块使用前的建筑风水策划针对有风水欠缺的地块，在使用前首先要进行如下两个方面的处理：1．不规则形状的处理；2．不吉土质的处理。—6—（三）建筑风水园区规划策划伴随着中国步入小康社会的步伐，国人对住房的需求已不再是只满足于作为安身之所，而是融入了更高的精神需求。故此，开发商越来越重视园区景观的建设，有的不惜投入巨资，来营造园区的景观环境、风水环境。入住的百姓满意了，开发商也得到了不蜚的回报。风水投资获得了可观的边际利润。园区规划策划大体包括如下五个方面内容：1．园区主门及副门的确定；2．园区大门的建筑风水设计；3．园区地势建筑风水策划；4．园区楼座布局的建筑风水策划；5．园区景观建筑风水策划。景观包括：假山、水景、植物、雕塑、塔楼、长廊、碑林、甬路等等。（四）具体楼座的建筑风水策划此方面包括：1．楼座地势的建筑风水策划；2．楼座形状的建筑风水策划；3．楼座颜色的建筑风水策划；4．楼座外立面材质的建筑风水策划；5．楼座朝向的建筑风水策划；6．楼座内部