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定价策划报告报告总体说明•一、项目概况•二、定价目标•三、基本定价策略•四、定价过程•五、定价结果一、项目概况•项目名称：东港花园•位置：广州黄埔区文船路•占地面积：23470平方米•建筑面积：A区：22800平方米，B区：约5万平方米•项目现状：目前正在进行A区建筑物的地下室施工，预计今年12月封顶。B区尚未办理建设工程规划和施工许可证•招商方向：A区预计今年底封顶；B区建成时间待定，拟引进超市、百货等商业项目。地理位置东港花园具位位置二、定价目标•1、2009全市十区九、十月销量对比表•2、2009全市十区住宅交易累计表•3、2009年黄埔区新开楼盘对比表面积均价面积均价全市十区54.901007890.9497773.1%-39.6%越秀区2.09148693.63147670.7%-42.5%荔湾区2.57148834.281173226.9%-39.9%海珠区6.81120849.8312438-2.8%-30.7%天河区9.141628712.04148899.4%-24.1%白云区4.84923016.319466-2.5%-70.3%黄埔区0.7981271.9478094.1%-59.1%番禺区12.40855714.388941-4.3%-13.8%花都区9.38539622.916648-18.8%-59.1%南沙区4.3144721.975143-13.0%119.1%萝岗区2.5999883.67638156.5%-29.4%09年10月与09年9月相比面积增减(%)区划2009年10月2009年9月09年10月与09年9月相比均价升降(%)•定价目标结论1：黄埔区的新住宅开发量小,增量也小,其市场开发属较为初步。•定价目标结论2：天河区的购房人群向郊区扩张,黄埔区将有能力吸引这一部分人群。•定价目标结论3：黄埔区新开发楼盘较少,而本案为其中一项切占有一定的份额.而下半年的新开楼盘只有本案。三、定价策略•1总体定价策略•2全过程定价策略•3不同单元定价策略1、总体定价策略•本项目采用高价策略•原因：2009年在广州黄浦区新开盘的楼盘不多。产品比较适合该区域和现在市场的要求2、全过程定价策略•采用稳定价格策略•原因：在黄浦区这个区域中，房地产市场没有其他各区成熟和发达，新开发楼盘不多，而且邻近的天河区楼盘多，价格高，且市场趋于饱和状态。3、不同单元定价策略•采用RP值作楼层调整•原因：根据不同单元存在的差异，可以采用垂直价差和水平价差的定价策略来制定每一单元的价格四、定价过程•1、项目价格要素分析•2、竞争楼盘要素对照表•3、目标楼盘单元定价（RP值）1、项目价格要素分析•舒适要素•便利要素•健康卫生要素•景观要素•物业管理要素•品牌要素户型图•A区2栋•A区5栋•4栋04单元•2栋02单元2、竞争楼盘要素对照表楼盘东港花园黄埔花园东城国际天伦东时区类型普通住宅,高层洋房普通住宅,小高层洋房,多层洋房(带电梯高层商住住宅、普通住宅基本介绍东港花园位于黄埔区文冲机械市场以东，四海酒家以西。项目分A、B两区开放，首推A区217套单位，主推80—90㎡的单位，同时还有40、60、110㎡单位。黄埔花园项目由十栋12-23层高楼宇组成焦点装修家居网，是黄埔中心区域规模最大的生态水景园林社区。最后一期即四期的新货F1、F2两栋将于11月30日左右推出，约200套货量。项目为单体楼，总建筑层数为地上30层，地下三层，共396户。本项目用地为商住性质，1-4层为摩登百货，高层为商住公寓，户型以中小户型为主，有单身公寓、一房一厅、二房一厅。项目总共有396户，地下车库车位140个。总共分为A、B、C三个组团，均由18层高层洋房所组成项目位置文船路363号大院黄埔东路南侧，丰东路东侧黄埔区大沙地黄埔东路1号黄埔区中山大道以东荔香路38号大院均价均价9000元/㎡，带1500元/平方米的装修。均价8500元/㎡价格说明：以上为现大户型均价，带装修三期二房和三房单位均价7200元/平米，带装修9000元/平方米参考历史价格8400元/平方米占地面积23470平方米160000平方米6120平方米45000平方米建筑面积72800平方米420000平方米53690平方米130000平方米容积率2.92.487.352.89开盘时间2009-10，2009年11月月底新一期：2009年年底2008-092007-12-22物业费1.5元/平方/月1.50元/平方米*月2.50元/平方米·月物业管理费:洋房1.95元/平方/月开发商广州市东润房地产开发有限公司广州黄埔花园房产开发公司广州亿方房地产开发有限公司广州黄埔金成房产开发有限公司交通公交车：文冲村委站，途经线路包括433路、506路517路、566路、569路、570路、883路、夜46路●车站：黄埔公共汽车总站，黄埔长途汽车站●地铁：规划中的地铁五号线大沙东站，近在咫尺●公共交通线路：505、506、507、50、240、43、227、292、233、245、516A、517路车等。位处黄埔东路与港湾路交汇处，是地铁五、七号线大沙地站的交汇点，大沙地地铁站地铁5号线,公交线路有50路、240路、883路等多个公交线路绿化绿化率：33.4%绿化率：31.00％单体楼绿化率:32%2、竞争楼盘要素对照表（续）3、目标楼盘单元定价表采用RP值计算方法整个楼盘均价楼栋价格调整楼层价格调整同层价格调整各单元价格A2栋楼层调整表楼盘整体均价9000楼栋均价8820楼层差160楼层010203040538580858085808580858048640864086408640864058700870087008700870068760876087608760876078820882088208820882088880888088808880888098940894089408940894010900090009000900090001190609060906090609060同层调整表朝向南北东东南同层调差0-100-5050100楼层1234538580848085308630868048640854085908690874058700860086508750880068760866087108810886078820872087708870892088880878088308930898098940884088908990904010900089008950905091001190608960901091109160RP值表楼层0102030405395.33%94.22%94.78%100.58%96.44%496.00%94.89%95.44%100.58%97.11%596.67%95.56%96.11%100.57%97.78%697.33%96.22%96.78%100.57%98.44%798.00%96.89%97.44%100.57%99.11%898.67%97.56%98.11%100.56%99.78%999.33%98.22%98.78%100.56%100.44%10100.00%98.89%99.44%100.56%101.11%11100.67%99.56%100.11%100.55%101.78%五、定价结果•整个楼盘均价•各栋均价•各单元RP值表A1栋楼层调整表楼盘整体均价9000楼栋均价8730楼层差160楼层01020304050638490849084908490849084904855085508550855085508550586108610861086108610861068670867086708670867086707873087308730873087308730887908790879087908790879098850885088508850885088501089108910891089108910891011897089708970897089708970同层调整表朝向西西东东东东同层调差-50-100-505050100楼层12345638440839084408540854085904850084508500860086008650585608510856086608660871068620857086208720872087707868086308680878087808830887408690874088408840889098800875088008900890089501088608810886089608960901011892088708920902090209070RP值表楼层010203040506100.00%93.78%93.22%93.78%100.59%94.89%95.44%200.00%94.44%93.89%94.44%100.58%95.56%96.11%300.00%95.11%94.56%95.11%100.58%96.22%96.78%400.00%95.78%95.22%95.78%100.58%96.89%97.44%500.00%96.44%95.89%96.44%100.57%97.56%98.11%600.00%97.11%96.56%97.11%100.57%98.22%98.78%700.00%97.78%97.22%97.78%100.56%98.89%99.44%800.00%98.44%97.89%98.44%100.56%99.56%100.11%900.00%99.11%98.56%99.11%100.56%100.22%100.78%A2栋楼层调整表楼盘整体均价9000楼栋均价8820楼层差160楼层010203040538580858085808580858048640864086408640864058700870087008700870068760876087608760876078820882088208820882088880888088808880888098940894089408940894010900090009000900090001190609060906090609060同层调整表朝向南北东东南同层调差0-100-5050100楼层1234538580848085308630868048640854085908690874058700860086508750880068760866087108810886078820872087708870892088880878088308930898098940884088908990904010900089008950905091001190608960901091109160RP值表楼层0102030405100.00%95.33%94.22%94.78%100.58%96.44%200.00%96.00%94.89%95.44%100.58%97.11%300.00%96.67%95.56%96.11%100.57%97.78%400.00%97.33%96.22%96.78%100.57%98.44%500.00%98.00%96.89%97.44%100.57%99.11%600.00%98.67%97.56%98.11%100.56%99.78%700.00%99.33%98.22%98.78%100.56%100.44%800.00%100.00%98.89%99.44%100.56%101.11%900.00%100.67%99.56%100.11%100.55%101.78%A3栋楼层调整表楼盘整体均价9000楼栋均价8820楼层差1楼层01020304385808580858085804864086408640864058700870087008700687608760876087607882088208820882088880888088808880989