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谨呈：唐海金熊置业有限公司科学发展论坛会址配套设施项目投标报告本报告是严格保密的。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本体认知。1A本体认知——区位条件北京市★天津市唐山市秦皇岛曹妃甸新区宗地位于唐山市曹妃甸新区唐海县七农场湿地自然保护区的实验区曹妃甸新区是唐山新近规划的工业新区，人口和经济发展都处于起步阶段。距曹妃甸工业区25公里；距唐山滨海新城19公里；距唐山市区约80公里，车行时间约30-40分钟（08年09月底唐曹高速开通后）；距北京市约220公里，车行时间约3小时；距天津约120公里，车行时间约2小时；区域内无别墅产品供应。曹妃甸工业区唐海县城滨海新城南堡开发区曹妃甸新区三线城市陌生新区，距一线城市较远A本体认知——稀缺资源5000亩的湿地水库面积达10万亩的湿地具有开发潜力的稀缺湿地景观资源唐海湿地：北方小江南，省级自然保护区本项目是在唐海湿地水库基础上围填而成，隶属于湿地保护区；国际湿地组织涉禽鸟类专家马克·巴特先生表示，唐海湿地“开发潜力巨大，不可多得！”其他国内外专家也普遍认为：唐海湿地是“河北仅有、中国少见”的湿地。国际湿地组织官员调查证实，唐海县境内共有野生鸟类420余种，其中国家一级保护16种、国家二级保护63种、省级重点保护30种。每年全县迁徙珍稀国际候鸟100多种、6.9万多只。全县野生植物达63科，164属，238种，绝大多数属于湿地野生植物；这里既有海水生长也有淡水生长的鱼虾蟹类，湿地生物多样性十分丰富。候鸟迁徙的壮观景象湿地里的珍禽丹顶鹤A本体认知——周边配套项目东侧的首钢国际会议中心1座五星级渤海国际大酒店、1座三星级海员俱乐部、1座写字楼、3栋专家公寓楼、30栋别墅、1座温泉休闲中心和1座运动中心组成。一个总投资2000万元的观光园已开发出多个休闲旅游项目，建成占地2000亩的野禽观光区、占地400亩的淡水鱼垂钓区和特禽人工养殖区，形成集餐饮、垂钓、观光、游玩为一体的综合旅游园区。初具规模的商务休闲配套A本体认知——基础经济指标总统别墅会所独栋别墅独栋别墅独栋别墅接待别墅一期二期经济指标：总用地面积：136万平方米；湿地修复占地：109.3万平方米；总建筑面积：61712㎡建筑密度：15%容积率：0.26绿化率：40%建筑限高：15米，2层产品：独栋别墅，一期11栋接待公寓别墅和3套总统别墅（不对外销售）配套：会所（餐厅、会议室、棋牌室）、18洞高尔夫球场，9洞高尔夫练习场湿地高尔夫纯独栋别墅项目A本体界定三线城市陌生新区，与一线城市距离较远具有开发潜力的稀缺湿地景观资源高尔夫纯独栋别墅项目初具规模的商务休闲配套具有打造空间的资源型高尔夫别墅项目发展商目标。2项目组对发展商目标的理解实现高尔夫经营与别墅销售的共赢；实现别墅产品价值的最大化。宏观大势。3GDP:连续5年超过10%的增长率，远超全球5%和美国1.9%的增长率CPI%PPI:CPI连续3个月超过8%的高位运行；PPI仍旧持续走高经济过热通货膨胀高增长，高通胀——中国经济正面临前所未有的挑战B宏观经济宏观经济中国经济整面临经济过热和通货膨胀的双重压力宏观经济整体的经济环境背景使房地产市场的调整成为必然高增长高利润低通胀保增长适度利润高通胀2007年2009/2010年房地产市场处于调整期未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期调整期2007年2009/2010年B宏观经济连续三年房地产市场销量以存量为主！地产走势全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主要真正走出调整期尚需要1-2年！B宏观经济同比涨幅下降环比涨幅持平地产走势全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比下降，表明价格正在回归理性市场投资成分的撤离使投资型物业受到严重影响，未来市场以刚性需求为主力！B宏观经济2008上半年北京商品住宅供应面积环比去年下半年下降23.8%﹑销售面积下降57.8%。市场在08上半年市场真正进入了淡市。2008年上半年市场表现呈现三个阶段：第一阶段：08年初受07年底调整的影响以及淡季与淡市重合效应，市场呈现有价无市的局面；第二阶段：3-4月，价格增长遇阻，市场消化滞缓，观望氛围日趋浓厚，地产商采取价格调整策略，市场出现暗降保量；第三阶段：5月至今价格持续下跌，而消化量依然呈现下降态势，观望氛围持续加重，量价齐跌行情终于作实。第一阶段第二阶段第三阶段北京市场北京作为环渤海城市房产的风向标，目前市场已回归理性，出现了量价双阴的行情，客户进入深度观望期。有价无市暗降保量量价齐跌B宏观经济拥有城市顶级稀缺资源的项目，如银泰、御金台等，受淡市影响较小，同期销售速度基本保持不变；城市主流项目（以刚性需求为主的）如金隅万科城、中信城，受淡市影响同样较小，在合理的价格下销售速度迅猛；其他中间类项目受市场影响较大，销售速度明显下降。银泰中心销售情况0500100015002000250030002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年7月020000400006000080000100000120000销售面积(平方米)销售均价(元/平方米)项目名称批准套数批准面积销售套数销售面积销售均价发证时间主力面积中信城59857060.8439436136.5175592008年7月20日90㎡左右两居金隅万科城1548161130.6167464309.0277412008年4月27日两居83-90㎡北京市场淡市下呈现“两头硬，中间软”的市场表现，高性价比物业受市场青睐。B宏观经济大势判断在高增长高通胀的经济背景下，中国房地产格局必然面临重新调整；整体经济和宏观调控背景下，全国房地产市场价格回归理性;市场量价齐跌，客户进入深度观望期；淡市》特征投资、改善型物业受冷落，市场将以刚性需求为主；客户观望比较周期拉长，高性价比物业受市场青睐。中国房地产市场已正式进入1~2年的调整期B本体认知宏观大势发展商目标？本体认知本项目发展方向选择三线城市陌生新区，距周边一线城市距离较远具有打造空间的稀缺湿地资源型高尔夫别墅项目房地产市场已正式进入1-2年调整期；整体市场量价齐跌；客户观望、比较周期拉长，高性价比物业受到青睐。实现别墅价值最大化；实现高尔夫经营与别墅销售的共赢淡市下实现别墅价值最大化的方法就是提升物业的附加值。基于市场竞争和客户需求下的附加值提升才能形成有效的竞争力市场扫描。4C市场扫描别墅市场项目所属的唐山无高尔夫别墅供应；而唐山市内仅有一个城市别墅，品质较低，与本项目无竞争。位置路北区西山道与光明路交汇处五四中学旁边建筑类别高层、别墅占地面积40.2亩占地面积40.2亩建筑面积42246平方米容积率1.4绿化率40%建筑密度30%；局部54%总户数2栋高层、54栋别墅，共340户入市时间2008.1.16车位154个物管厦门深港华森物业开发商唐山瑞景房地产开发有限公司建筑风格法式风格别墅类型独栋、双拼、联排别墅面积区间360、420平方米别墅层高2.8米别墅均价13000—-14000瑞景国际公寓C市场扫描高尔夫球场项目所属的唐山拥有南湖湿地高尔夫球场会分流本项目高尔夫客户；南湖高尔夫球场品质中上等，本项目具有超越的机会。球场占地：4730亩，球道总长7125码球场经营模式：开放式经营球场标准：国际标准72杆锦标赛级18洞双湖景球场球道设计：尼克劳斯旗下首席设计师JoeFObringer倾心设计收费标准：个人会籍卡26万，年费6000元/年。C市场规律由于项目周边无竞争市场，本报告放眼全国及全世界寻找高尔夫别墅市场的普遍规律和市场特征。市场规律一：高尔夫别墅升值潜力和幅度优于普通住宅。“最有价值的别墅不是在山水之间，而是在高尔夫球场之间”具备高尔夫球场的别墅比不具备高尔夫球场的别墅的价值至少高出20%到30%，平均水平更达到60%～80%。现在国家已经对高尔夫球场的建设采取了限制性政策，停批别墅用地、限制别墅供应，对支持别墅价格总体来说是一个利好消息，这都使得高尔夫别墅具有极高的升值空间。中国21世纪初，根据最权威的国际高尔夫组织（NGF）的统计，在美国，高尔夫球场发展房地产从30％上升到了46％，而且高尔夫物业的售价比一般住宅高出3－4倍以上，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。美国C市场规律市场规律二：高尔夫别墅价值与球会品质成正相关。项目特点区位规模产品价格滇池卫城景观价值；收益主要来源于地产滇池路1个18洞高尔夫别墅、洋房、公寓；不送会籍05年开盘，起价5800春城高尔夫高尔夫价值+景观价值；球场收益与地产收益并重阳宗海500公顷(7496亩)；2个18洞高尔夫别墅、公寓；送会籍；返祖计划01年开盘，单价1.1-1.2万万滇池高尔夫滇池旅游度假区南端占地1400亩，400亩别墅用地；1个18洞高尔夫独栋、公寓；送会籍；05年开盘，单价在1万-1.2万元，总价为95-900万元阳光高尔夫昆曲高速公路6公里畔占地2400亩；1个18洞高尔夫独栋；送会籍；返祖计划03年开盘，单价1万天湖岛寻甸占地38平方公里；6个18洞高尔夫别墅酒店；送会籍；返祖计划07年开盘，均价1.1万01年春高,1.1万阳光,1万03年春城,1.4万04年滇高,1.1万05年卫城,0.58万05年卫城,1.5万07年天湖岛,1.1万07年本项目要实现别墅价值的最大化就要打造高品质的高尔夫球会C市场规律如何打造高品质的高尔夫球会，本报告通过研究以下成功案例，找到相关的规律：上海佘山高尔观澜湖高尔夫南京钟山国际高尔夫春城湖畔高尔夫湖南梓山湖高尔夫丽江古城高尔夫黄山高尔夫北京华彬庄园绍兴鉴湖高尔夫C高尔夫球会运营模式通过对成功案例的研究，总结出高尔夫球会成功运营的三大模式：模式一：精神领袖私密型代表球会：上海佘山高尔夫、北京华彬庄园、观谰湖高尔夫目标客群：对高球运动本身和高球文化有较深厚的理解，重视精神享受及私密性，强调自我价值实现感，隐性顶级人群。核心竞争力关键词：品牌、服务、超高端定位、私密性、唯一性运营模式：封闭式运营核心竞争力分析：这类的球会往往在传播上更加重视品牌效应，对超高端的目标客层进行精准营销，在球会的运营上重视对“专属服务”的打造，直指目标客户马斯诺需求层次的顶端。在会员保持方面，这类球会多采用举办国际国内顶级高尔夫赛事以提高球会在行业内的高度以及对顶级目标客户市场持续的影响力，同时通过各类内部高端商务活动搭建超高端客户私密沟通的商务平台，以保证目标客户对球会平台的使用频率，一般由于该类球会强调私密性，很少同其它球会建立联盟关系，会籍数量有着严格的控制，因此在以球会主题项目基础上对球会的相关配套上有更高更综合的要求，商务、休闲、度假、居住成为必须的高端配套，也因此使得数量极其有限的会籍具有极强的升值能力。C代表案例—北京华彬庄园地理位置：北京市昌平区占地面积：6400亩别墅物业：共138栋，2006年均价3000美元/㎡高尔夫球场：拥有45洞由“高尔夫球王”杰克·尼克劳斯规划设计的高尔夫球场，包括两个18洞国际专业球场和一个9洞灯光球场多资源高端配套：亚洲最大的会所（13000㎡）、五星级豪华酒店、马术俱乐部、