房地产开发策划书

隆基泰和承德欢乐江山项目工程管理策划书工程管理策划书***房地产开发有限公司2014年02月19日1公司内部审批栏：本《工程管理策划书》已通过我司内部审批，同意执行！项目工程部成本招采部规划设计部前期开发部工程管理部营销策划部主管副总常务副总总经理1目录第一章：概况及项目总平面图............................11.1项目概况.........................................................................11.1.1项目概况......................................................................41.2项目总平面效果图.................................................................51.3项目现场现状.....................................................................61.1.4工程水文地质概况..............................................................6第二章：项目的组织架构与岗位职责．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．92.1项目部组织架构及岗位职责........................................................102.2项目部对总包单位及监理单位的管理原则...........................................102.2.1总包单位管理原则..............................................................102.2.2监理单位管理原则..............................................................11第三章：项目的范围划分．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．153.1总承包商施工范围划分............................................................163.1.1标段划分图及概况..............................................................163.1.2施工范围划分原则..............................................................163.1.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单..............................17第四章：工程进度管理4.1项目总体开发计划4.2项目部工程施工进度节点计划4.3工程进度控制措施4.3.1总包施工进度计划审核4.3.2施工过程中施工进度计划审核4.3.3总包施工协调管理4.3.4进度奖惩机制4.3.5甲方分包工程施工进度计划控制4.3.6民扰情况第五章：工程质量及安全文明管理5.1工程质量与安全管理目标及难点分析5.1.1工程质量管理目标5.1.2安全文明施工管理目标5.1.3质量与安全管理奖罚措施25.2质量与安全管理指导思想5.2.1优选队伍，杜绝多层转包5.2.2强化过程监督5.2.3充分利用监理的力量，强化质量及安全控制5.3工程质量管理措施5.3.1图纸审查制度及落实措施5.3.2施工单位质量保证体系5.3.3设备材料进场验收办法及材料封样措施5.3.4样板引路制度5.3.5项目质量管理要点难点措施5.3.6技术交底及方案先行措施5.3.7质量通病防治措施5.3.8防渗漏、防开裂的措施5.3.9分部分项验收控制措施5.3.10分户验收――把握竣工验收最后防线5.3.11入住前质量检查和维修5.3.12成品保护措施5.4安全文明施工管理5.4.1安全文明施工控制要点难点分析5.4.2安全文明施工检查制度5.5项目综合联检办法第六章：工程成本管理6.1项目成本控制目标6.2项目成本控制措施6.2.1图纸审查措施6.2.2变更签证管理办法6.2.3进度款支付控制办法第七章：施工单位及监理招标管理办法第八章：项目的沟通管理8.1进场第一次监理例会38.2周例会制度8.3工程月报制度8.4里程碑形象进度制度8.5文件的收发、传阅及归档8.6文件及资料的归档第九章：项目的风险与对策9.1进度控制风险与对策9.2质量控制风险与对策9.3成本控制风险与对策9.4其它第十章：项目的总体协调10.1场地条件10.2销售开放展示要求10.2.1销售展示范围及时间节点10.2.2销售展示区平面图及看楼路线图10.3销售展示的工程配合措施10.4其他要求第十一章：奖罚措施11.1对施工单位的奖罚措施11.2对监理单位的奖罚措施11.3对项目工程部内部奖罚措施4第一章：概况及项目总平面图1.1项目概况及位置本工程位于**市**区，西至**、东靠山体、北至矿机家属区、南至儿童福利院。占地980亩，一期占地520亩，二期占地460亩。项目计划开工面积为30.136万m2，包含地下面积6.9848万m2，地上面积23.1512万m2，地上面积包含北区34栋高层合计面积为20.8653万平米。商业3栋，面积为2.075万m2。会所1栋,面积为面积0.2109万平方米。整个场地地形平整，地势西高东低、北高南低，西侧场地标高低于西侧沿河城市干道。地块位置及概况如下图：1.2、项目规划总平面图及用地红线图注：现阶段前期手续还未办理完成，红线位置还未确定。1.3项目工程管理的特点和难点项目监理单位只负责工程资料的签字和盖章，不参与工程的日常管理，这样就加大了项目工程管理部的工作，要求所有材料、工序、质量、安全文明施工等检查验收专业工程师必须100%亲自管控，专业工程师及要能胜任甲方的工程师还有承担“施工单位的质检员”。项目达到省级质量和文明施工观摩工地，项目工程管理部在招标前的队伍考察时，要求总包单位有过硬的实力并有施工过该标准工程的经验，对总包建工程的施工质量和文明施工进行实际考察，必须达到我项目部要求的方可进行投标。合同签订时将项目工程管理部整理的施工质量要求、文明施工要求、工程管理部下发的制度等标准已图文并茂的形势作为合同附件与合同一起签订。要求专业工程师有较5强的执行力，必须能按合同及各种规范要求一丝不苟对工程质量和文明施工情况进行落实。为加强质量管理，该项目所有工序验收采用实测实量，施工单位将所完成部位先进行内部的自检，所有检查数据要求上墙，项目工程管理部人员对施工单位检查数据50%以上的符合后在经区域实测实量检查部门进行抽查，以确保项目工程质量达到省级观摩工地标准。第二章：项目的组织架构与岗位职责2.1项目部组织架构及岗位职责2.1.1项目部组织架构注：——构架图形式表示均为到岗人员，根据后期项目开工情况可能会增加2-3名土建工程师，如后期增加待人员到位后构架图再做相应调整。2.1.2按照公司要求落实项目部工程部各工作职责及岗位职责并按照公司绩效考核要求进行考核，充分发挥各专业工程师的主观能动性。项目经理岗位职责：1、负责集团、区域下发的工程相关制度、流程规范、技术标准的贯彻实施；2、制定项目工程管理制度、流程规范、技术标准、实施细则；3、组织对项目工程的制度、流程规范、标准执行情况及岗位职责履行情况进行检查；项目经理：项目副经理：土建工程师：电气工程师：水暖工程师：土建工程师：电气工程师：水暖工程师：资料员：精装工程师：资料员：技术负责人：64、根据项目的经营计划制定工程的整体工作计划，并负责落实执行；5、对项目的工程计划进行阶段分解，分期完成，阶段控制；6、负责计划、标准的贯彻实施，将工作计划分配到人，计划上报并落实；7、组织根据项目竣工时间倒排工期编制施工进度计划并分解到每周，对工程进度节点跟踪、落实；8、结合质量管理相关规定制定适合本项目的质量管理措施，“人、机、料、法、环”综合管理；9、结合项目最终成果及安全施工相关要求组织编制安全控制方案，预控为主，排查隐患；10、根据施工合同及进度计划指导编制资金拨付计划，严格执行工程验收合格拨款；11、负责工程补充立项、变更、成本超标及工程通知单的申报与审批工作；12、按照合同及各项制定的计划、方案对施工单位协调与管理；13、按照合同对监理单位协调管理并监督其对各项制定的计划、方案的落实情况；14、按照合同协调与管理设计、勘察等其他单位；15、控制施工质量，发现问题部署限时整改；16、负责工程综合验收与竣工备案，组织工程交楼工作；17、参加对施工单位的考察，对拟中标施工单位资格进行审核；18、参加施工图纸会审，施工方案审批；19、参与工程招标、议标工作的编写、申请、立项、审核、上报备案工作；20、协助完成部门人才的引进、考核、培养工作；21、组织开展人才培养，形成梯队型人才培养用人机制；22、协调本部门与其他相关部门的关系，保证各项工作的顺利开展。项目副经理岗位职责：主要配合项目经理完成其工作，并完成项目经理安排的其他工作。土建工程师岗位职责：1、负责制度、标准的贯彻实施，并收集工程案例，为房地产事业总部提供反馈意见；2、负责分部、分项工程、隐蔽工程的检查验收的监督工作，对出现的不合格事项监督整改；3、负责进场施工材料、设备、工程机械检查、送检的监督工作；4、核查并记录原始凭证、检测报告等质量证明文件，以及施工人员的使用情况；5、参与组织验槽、主体结构、竣工等主要节点的验收；76、审核施工单位制定的年、月、周进度计划，上报工程经理审核，负责监督实施落实；7、协调总包方与分包方及各专业施工（主体、桩基、支护、降水、沉降、人防、外线、景观、绿化等）的关系；8、对施工进度进行总体控制，确保总工期目标的实现；9、对工程安全施工进行事前、事中、事后控制，检查督促消防制度的落实情况；10、对工程文明施工进行控制，定期检查评定；11、负责审查土建工程相关单位提出的土建工程洽商、签证等；12、参与施工单位付款申请和进度节点的审核；13、负责配合预算人员进行标底和投标邀请书的编制；14、参与土建工程招投标工作，提出合理建议，并对投标单位进行土建方面的现场答疑；15、参与图纸会审、设计交底工作，负责记录的整理、签认和组织发放，跟踪处理图纸会审中提出的问题；16、参与审查土建施工组织设计、技术方案等相关工作，并提出审查意见，负责监督实施落实；17、参与对重大技术措施和经济方案进行审查并提出审查意见，监督检查实施情况；18、参与审查工程监理规划和工程监理实施细则并提出审查意见，监督检查实施情况；19、对监理工作进行监督管理，落实旁站到位；20、参加监理例会，了解土建施工过程中出现的问题，提出解决办法；21、审核监理会议纪要、监理月报和监理考勤表。电气工程师岗位职责：1、督促施工单位严格按设计图和国家有关规范和施工组织设计方案进行施工；2、对工程电气技术问题及时会同设计、施工、监理各单位协商解决，并提供技术支持；3、负责电气设备操作使用规范的落实；4、工程前期临时用电及正式用电的报审、安装工作；5、协调设计单位与政府部门（供电局、电信局等），确定供电、电视、电话的进户线位置及容量，负责强、弱电施工图纸的会审，提出合理化建议，控制工程成本、督促优化设计；6、负责甲方另行发包项目电梯、消防、变电站、供电外线、电话、宽带、电视、智能化和甲供材料电线、电缆、配电箱的采购招标工作；7、负责工程变更、洽商、签证审核以及配合成本部门的预决算工作；8、负责进场前材料样品的确定，进场材料的检查工作；89、负责督导工程进度、质量、安全，全面掌握施工情况；10、组织，协调现场已完工程（分项）的竣工验收工作。水暖工程师岗位职责：1、督促施工单位严格按设计图和国家有关规范和施工组织设计方案进行施工；2、对工