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大连三寰集团南沟温泉度假村前期规划1目录一、项目概述.............................................3二、资源优势分析.........................................41、外部优势.....................................................42、内部优势.....................................................4三、规划与经营项目建议...................................51、战略规划.....................................................52、主要经营项目建议.............................................52.1温泉会所.................................................72.1.1温泉浴城............................................72.1.2康体理疗中心........................................82.1.3商务会议中心........................................82.1.4风味餐厅............................................92.2温泉别墅.................................................92.3生态农庄................................................112.4室外娱乐场..............................................112.5温泉度假酒店............................................122.6室内温泉................................................12四、市场分析、预测......................................131、行业分析....................................................132、市场分析....................................................152.1商务会议客户............................................152.2旅行团客户..............................................162.3度假疗养客户............................................163、营销推广..................................................173.1开发建设期的营销推广重点................................173.2实际运营期的营销推广重点................................18五、项目投资经济分析....................................201、度假村内各项目的具体收支及回收期分析........................2021.1温泉会所................................................201.1.1投资总额...........................................201.1.2营业收入...........................................211.1.3营业成本...........................................221.1.4利润...............................................221.1.5投资回收期.........................................231.2温泉别墅................................................231.2.1投资总额...........................................231.2.2营业收入...........................................231.2.3营业成本...........................................241.2.4利润...............................................241.2.5投资回收期.........................................251.3生态农庄................................................251.3.1投资总额...........................................251.3.2营业收入...........................................251.3.3营业成本...........................................251.3.4利润...............................................261.3.5投资回收期.........................................261.4室外娱乐场..............................................261.4.1投资总额...........................................261.4.2营业收入...........................................261.4.3营业成本...........................................271.4.4利润...............................................271.4.5投资回收期.........................................271.5温泉度假酒店及滑雪度假酒店..............................271.5.1投资总额...........................................281.5.2营业收入...........................................281.5.3营业成本...........................................281.5.4利润...............................................291.5.5投资回收期.........................................291.6室内温泉、高尔夫球场、山地马场及其他建筑................292、度假村整体利润总额及投资回收期..............................302.1利润总额................................................302.2投资总额................................................302.3静态投资回收期..........................................30六、投资建议............................................311、项目的优势与风险............................................311.1项目的优势..............................................311.2项目的风险..............................................312、投资建议....................................................323一.项目概述南沟温泉度假村规划区域位于前黄路以西，侨山墓园以南，西至翔龙山庄，总占地面积136万平方米（2040亩）。该规划以《大连森林公园规划》为依据，从旅顺中路进入前环路华侨农场南沟区域。为了避开侨山墓园对整个区域的影响，规划建大型广场进入，分两条主干路形成区域内部回路。该规划主要以旅游休闲为主，分为三个区，即：休闲活动区（度假活动中心，林海滑雪场，体育休闲活动山庄）、旅游度假区（艺术会馆、温泉度假村、养生茶道山庄）、生态游览区（养生谷度假山庄、翔龙山庄）。其中林海滑雪场（占地777亩）和翔龙山庄（占地37.1亩）为已营业项目，其他为待建项目。4二.资源优势分析1.外部优势南沟温泉度假村规划区域附近没有其他休闲度假场所，能够有效的聚揽客源。大连市现有的温泉度假村均已兴建多年，从现代化程度、建筑美观以及配套设施上来看，南沟温泉度假村均有较大优势。2.内部优势南沟温泉度假村与大连市其他温泉度假村相比，内在的优势更加明显。首先，大连市属于北方城市，冬季温度较低，属温泉度假淡季，但是南沟温泉度假村建有林海滑雪场，能很好的招揽客源，做到淡季不淡，另外也可以兴建室内温泉池，在滑雪运动后，享受室内温泉，将成为冬季一大看点；其次，南沟温泉度假村不是单纯的温泉疗养、旅游度假，还包括高尔夫球场、山地马场、植物观赏园等设施，属于综合型休闲度假场所；最后，南沟温泉度假村规划区域内建有翔龙山庄以及养生谷度假山庄，与其他温泉度假村单纯的周末游相比，南沟温泉度假村的经营模式、客源更加多元化。5三.规划与经营项目建议1.战略规划目前，大连市内已开发的温泉度假村的战略定位多以“健康、休闲”为宣传主旨，单纯突出温泉的医疗效果及度假村的基本功能而已，定位内涵过于狭隘。另外，由于战略定位的雷同，游客无法区分出若干温泉度假村的区别，从而导致市场竞争激烈，顾客忠诚度低，温泉度假村的盈利水平低。随着新的温泉度假村的不断开发，原有的温泉度假村面临着设备老化，服务项目缺乏创新等问题，经营上陷入尴尬的局面。因此，为了把握旅游者的消费趋势，延长温泉度假村的产品生命，增大盈利空间，提高利润水平，南沟度假村的战略规划除了要充分挖掘温泉的独特的健康、医疗文化外，还应拓宽思路，充分利用度假村内的自然山林资源，结合温泉这种独特的自然地底资源，在食、住、行、游、购、娱各个方面突出其完全生态、自然、环保的特点，为旅客提供健康、休闲、丰富的“自然假期”。2.主要经营项目建议这里所说的经营项目，是指除林海滑雪场（包括其配套经营项目）和翔龙山庄外，其他的经营项目。项目设施要求温泉会所是温泉度假村的标志工程，由温泉浴城、康6体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四部分组成。温泉浴城和康复理疗中心要求具有浓厚的温泉文化氛围，注重温泉与中医、文化和娱乐的结合,借助温泉别墅的住宿条件优势，把康复理疗中心朝温泉疗养院方向建设；商务会议中心要求会议设备齐全，要能满足不同类别的商务会议客人的需求；风味餐厅要布置独特，体现农家氛围。温泉别墅以住宿客人为服务对象，按照四星级旅游涉外酒店的标准配套服务设施，各座别墅要突出建筑