11Q1-上海住宅租赁市场概况-CN

上海住宅租赁市场概况10年第四季度服务式公寓和高端别墅定义服务式公寓高端别墅地理位置-靠近主要的CBD地区-来自主干街道的干扰较小-交通便捷-周围环境较好,服务齐全-交通便捷-周围环境较好,服务齐全项目品质-现代化设计-项目存在年限和维护好坏-完善的设施-环境优美-项目存在年限和维护好坏-完善的设施建筑品质-高质量的建筑材料-建筑设施是否齐全-好的房型设计-装修家具-高质量的建筑材料-花园式独立和双拼别墅-公共区域的装修只租不售-开发商持有只租不售的项目-项目在租赁市场上较受欢迎，有专门的租赁部与租户、小业主和第三方的中介联系.客房服务-高素质的服务人员-厨房用品-寝具定期更换（例如一周两次-卫星电视-卫橱物业管理-知名的物业管理公司-知名的物业管理公司住宅租赁市场总结高档公寓高档别墅主要分布区域浦西南京西路，新天地以及徐家汇浦东陆家嘴滨江浦西原法租界，虹桥以及沪青平高速沿线浦东金桥，世纪公园以及康桥存量13,080套3,892套标准租期6-12月12月租金人民币165(美金24)人民币157(美金23)1&321245678910111213141617181921222324115171819131416虹桥法国领事馆区新天地板块住宅租赁市场分布(浦西)2526272829303145811123710陆家嘴金桥世纪公园住宅租赁市场分布(浦东)康桥中心住宅租赁区–新天地1.翠湖天地雅苑2.翠湖天地御苑3.翠湖天地嘉苑4.GrosvenorPlaceatLakeviewRegency5.ShamaLuxe6.华府天地7.LansonPlace8.锦麟天地9.济南路8号10.淡水湾花园11.香港广场服务式公寓4213567891011小业主项目服务式公寓中心住宅租赁区–南京西路1.嘉里中心2.上海商城3.中凯城市之光4.经典茂名5.静安四季6.国际丽都城7.远中风华8.泰府名邸9.静安枫景12345786静安寺9小业主项目服务式公寓中心住宅租赁区–陆家嘴1.汤臣一品2.鹏利辉盛阁公寓3.鹏利海景4.盛大金磐5.仁恒滨江苑6.汇豪天下7.财富海景8.世茂滨江花园9.兰庭10.金外滩花园11.雅士阁服务式公寓1234678951011陆家嘴金融中心小业主项目服务式公寓中心住宅租赁区–金桥1.御翠园2.九间堂3.碧云别墅4.世茂湖滨花园123546785.维诗凯亚6.碧云别墅7.汤臣高尔夫别墅8.汤臣豪园小业主项目服务式公寓住宅租赁总体市场走势数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部住宅总体市场变化租金指数下降0.7%入住率上升1.8%•ResidentialRentIndex&OccupancyRate,Q1/01–Q3/10公寓租金指数及入住率走势公寓市场变化租金指数下降1.8%入住率下降2.0%数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部•ApartmentRentIndex&OccupancyRate,Q1/01–Q3/10别墅租金指数及入住率走势别墅市场变化租金指数下降0.7%入住率上升1.8%数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部•VillaRentIndex&OccupancyRate,Q1/01–Q3/10住宅租赁指数变化Q1/2001=100公寓别墅高端公寓高端别墅整体租赁市场2008Q10.2%-0.3%1.7%2.1%0.0%Q20.0%2.9%-0.6%3.4%1.2%Q30.4%-0.3%-1.2%-0.2%-0.4%Q4-2.7%-1.5%-4.6%-1.7%-2.2%2009Q1-2.5%-0.7%-0.2%-2.5%-1.8%Q2-3.1%-1.5%-3.0%-0.2%-2.4%Q30.0%0.4%0.4%2.2%0.2%Q40.1%0.3%0.4%2.2%0.2%2010Q12.2%1.0%7.0%0.7%1.8%Q23.7%0.2%4.6%-1.2%2.5%Q31.5%0.7%-0.6%0.8%2.0%Q4-1.8%-2.1%-0.7%-1.4%0.6%Source:SavillsResearch&DevelopmentConsultancy上海跨国企业员工数Source:ShanghaiStatisticsBureau;SavillsResearch&onsultancy由于毗邻中国（尤其是上海），地理位置的优越性，以及紧密的商业联系使日、韩籍人士成为目前上海人数最多的外国人群体。美国人仍是西方各国中人数最多的群体。上海外籍人数概况国籍比例外国公司的行业分布商业服务和制造业的员工占所有外籍员工的一半以上.这些领域客户的类型和对专业管理的需求意味着对高级管理级别的外籍员工的旺盛需求。上海外籍人数概况外籍员工职位就职公司类型外籍员工的数量和其公司背景紧密结合，一般来说外资公司的外籍员工占绝大多数（73.8%）。国内公司尽管已开始认识到国外管理方法的一些好处，但外籍人士在其员工中所占比例很小。高级管理人员占外籍员工人数的1/4，但在公司日益扩大和经验员工缺少的情况下，该比例日趋减小。此外生活福利的改善，也吸引了更多较低职位的外籍员工来沪工作。外籍人士的租房预算因其结婚与否、家庭成员多少、在公司的职位高低、公司行业和国籍不同而有所不同.上图显示了各级别管理人员的租房预算09跨国公司住房预算数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部17,03024,71131,23750,519020,00040,00060,00080,000100,000120,000人民币每月初级管理层中级管理层高级管理层CEO租房预算包含内容数据来源：第一太平戴维斯，市场研究及开发顾问部一般来说，跨国公司将一些基本的服务和费用包括在预算中，包括物业管理费、会所费和清洁费，这些费用保持在一个标准而稳定的水平。公共事业费（包括水、电、煤等）会视用户使用情况而有所不同。将非生活必需品（例如开发商提供用车）纳入预算的公司日趋减少。0%20%40%60%80%100%家具补贴房屋保洁费电话及网络费停车位费公共事业费必须包括包括不包括日期物业名称收购方地上建筑面积(平方米)成交价(百万美元)单价(美元每平方米)Q2,06陆家嘴中央公寓摩根士丹利12,80024$1,875Q2,06陆家嘴中央公寓摩根士丹利36,50063.8$1,750Q2,06华山夏都(A栋)摩根士丹利29,14695$3,260Q4,06中房森林别墅凯雷集团38,118119$3,125Q1,07永新城摩根士丹利26,60067.8$2,550Q1,07维也纳广场高富诺13,80025.8$1,870Q1,07盈标花园酒店公寓雅士阁TBCTBCTBCQ2,07上海花园广场高盛97810190.5$1,948Q3,07翠湖天地御苑高富诺8966.2$7,416Q4,07淡水湾花园永兴国际884034.4$3,895Q4,07海德花园招商地产TBC47.5TBCQ1,08济南路8号凯雷集团TBC277.8TBCQ1,08ShamaLuxe韩国未来资产TBC139.6TBCQ2,08华山夏都苑（C栋）高富诺TBCTBCTBCQ2,09尚海湾上实集团100,000292.8$2928Q1,10济南路8号本地买主TBC169$8856Q2,2010BelgraviaPlaceTBC120,000148$1,237Q3,2010置茂行世纪公园JP摩根48,000176$3,667Q4,2010CaliforniaPlaceShanghai富力地产合景泰富地产355,345(211,609resi)195$1436机构投资成交2010年住宅租赁市场•2010年上海市场上新推出了9个酒店式公寓，另有4个项目由于工程延误而推迟.•第三第四季度是传统旺季，同时又受世博会效应带动，住宅租赁市场量价齐升,而在第四季度后期有季节性调整.•随着跨国公司在上海建立总部数量的增加，外籍客户对住宅租赁需求推动了上海住宅租赁市场.•与2009年租金相比:–服务式公寓上升5-10%–小业主公寓上升-10%–高端公寓上升0-5%Image:OakwoodServicedApartmentsOutlook•跨国公司在上海设立总部，增加市场需求.•随着浦东区域住宅市场供应和需求的增加，浦东预计将在高端住宅租赁市场上起着越来越重要的作用.•由于受到政府对住宅市场的调控影响，市场交易量预计会持续低迷.•租金和入住率预计会持续在高位，并保持增长趋势.Image:KerryParksideResidence服务式公寓展望2011年服务式公寓的供应与2010年相比将有所放缓，但市场租金预计仍会保持一个温和的上升趋势•ServicedApartmentMarketRent&OccupancyForecast,2001-2011E未来展望–浦东浦东的住宅租赁市场现状浦东市场在过去10年里发展迅速，原因有：基础设施的改进零售商圈和住宅社区的扩大国际学校分校在此不断地开立分校浦东办公楼市场的不断扩大浦东发展前景将来浦东会延续过去的发展态势，发展前景良好：陆家嘴金融区不断向东扩张浦东跨国公司数量的增多（10年计划有150个总部)）浦西市场业已成熟，扩张程度有限零售业和住宅社区不断的发展扩大图片:绿宝园别墅项目OakwoodResidencesKempinskiResidences照片竣工日0808房间数116212区黄浦区长宁区简介位于南京路以北未来项目供应项目上海商城衡山路41号GrosvenorPlace尚明居逸兰服务公寓地址南京西路1376号衡山路41号卢湾区翠湖御苑18号楼卢湾区翠湖御苑18号楼卢湾区兴业路168号开发商上海商城上海汇发房地产瑞安房地产有限公司瑞安房地产有限公司上海华丽房地产有限公司房间数35817228100106面积47-267平方米87-196平方米312平方米92–385平方米180–2平方米竣工日期19901998070705入住率~85%~80%~50%~90%~95%物业管理SeacliffLtd.凯宾斯基高富诺ShamaLansonPlace项目案例–浦西公寓项目锦麟天地嘉里华庭2期华山夏都苑地址卢湾区兴业路168弄长宁区华山路1038弄长宁区幸福路211号开发商上海华丽房地产有限公司嘉里发展（上海）有限公司摩根士丹利房地产基金/SinoDragonRealEstate(持有者)房间数90216116面积273–500sq.m.135–341sq.m.9–615sq.m.竣工日期050607入住率~98%~80%~10%物业管理第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司嘉里建设管理(上海)有限公司上海置茂行物业管理有限公司项目案例–浦西公寓项目温莎豪园上海网球俱乐部西郊庄园西郊林荫湖畔万科鸿俊地址闵行区剑河路2222号闵行区金丰路555号闵行区金丰路号闵行区诸翟兴乐路500号闵行区诸新路377弄开发商EverfordDevelopmentLtd.ING地产西郊庄园企业有限公司.凯德置地万科房间数50连排70别墅409251110连排,71服务式公寓34连排16叠加面积300-460sq.m.147-350sq.m.260–875sq.m.235-294sq.m.(连排)143–249sq.m.(公寓)177–240sq.m.竣工日期0200-05030708入住率~98%~95%~80%~70%N/A物业管理温莎豪园房地产发展（上海）有限公司.ING地产西郊庄园企业有限公司凯德置地万科项目案例–浦西别墅（虹桥、诸翟）项目夏都西郊宾馆花园别墅地址剑河路00号虹桥路1919号开发商ShanghaiSino-GloryConstruction&DevelopmentCoLtd西郊宾馆房间数60110面积600sq.m.2–500sq.m竣工日期011995入住率~90%~95%物业管理夏都物业西郊宾馆项目案例–浦西别墅（虹桥、诸翟）项目上海新月世茂滨江花园新梅万豪行政公寓浦东雅诗阁地址东秀路99号潍坊西路1号商城路506号浦东大道3号开发商摩根