1220美国房地产发展史

美国房地产发展史武昕炜2011.12目录一．美国概述二．美国房地产行业发展史1.基础的历史数据2.居民住宅的变迁3.美国房地产相关法规的变革4.美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析①人口②生活方式③金融杠杆④利率三．美国房地产行业的工业化发展趋势四．美国房地产行业的产业链分析2目录一．美国概述二．美国房地产行业发展史1.基础的历史数据2.居民住宅的变迁3.美国房地产相关法规的变革4.美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析①人口②生活方式③金融杠杆④利率三．美国房地产行业的工业化发展趋势四．美国房地产行业的产业链分析3美国概述美利坚合众国（UnitedStatesofAmerica）是一个由五十个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家。美国是世界经济大国。经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。当今美国在世界的诸多领域的庞大影响力是无他国能比的。41.地理气候-地理美国四至东：濒大西洋西：邻太平洋北：靠加拿大南：接墨西哥及墨西哥湾5领土还包括北美洲西北部的阿拉斯加和太平洋中部的夏威夷群岛等1.地理气候-地理中部平原区6美国自然资源丰富，众多的河流山川及各异的地形地貌形成了优美的自然风光1.地理气候-气候7美国气候有许多不同的类型大多数地区的气候都很温和,这种温和的气候推动国家工业的快速发展.也提高美国农业的经济成长。温和的气候也使得美国很多地区成为适宜人类居住的地方。而亚利桑那、南加州、佛罗里达和夏威夷,也因为冬天温和的气候,观光事业兴盛。面积广大的可耕地、充足的水量、冷而不酷因而地气很旺的温带海洋性气候，这三个高质量的人类生产生活所需的条件，美国一个都不缺，个个占优势。如此得天独厚、地平天成的好风水，实乃地球上绝无仅有的《圣经》所谓“流奶与蜜之地”2.人口文化-人口多样化与增长流动(1)、多样化的种族结构多种族局面的形成，主要归因于移民，美国是一个典型的移民国家。外来移民是美国人口增长的重要因素之一。外来移民是一个大的消费群体，他们不但是一般消费品的购买者，更是房地产的重要购买者。移民会继续增加，利于美国经济发展，房地产市场繁荣。(2)、人口增长与流动从20世纪70年代起，西欧主要发达国家，如德，法，英等国先后进入人口零增长和负增长，到了90年代，亚洲的日本，韩国，我国的台湾先后进入低增长和零增长。不同于这些发达国家或地区，美国保持较高的人口增长率。原因：宗教、国土面积广阔居住支出可选择性大、移民。人口的增长为美国的经济提供了大量的劳动力，对于美国经济发展提供了源源不断的动力；由于美国土地辽阔，人口的增长对于美国土地的开发、房地产业发展也是有利的。82008年人口变动指标增长率出生率死亡率净迁移率美国8.83‰14.18‰8.27‰2.92‰中国5.08‰12.14‰7.06‰——2.人口文化-人口年龄结构(3)、人口年龄结构20.10%67.10%12.70%0-14岁15-64岁65岁及以上美国人口年龄结构图2008年美国人口年龄结构同其他现代社会一样,美国也出现了人口老龄化的趋势。但由于美国人口结构的改变、移民人口的大规模增加,加之移民人口相对年轻,使美国的人口老龄化趋势较之欧洲、日本等发达国家不明显、不严重。由于老龄人口多拥有自己的住房，且人们多在适婚年龄购进住房，人口年龄结构会影响房地产市场。92.人口文化-人口城镇化(4)、人口城镇化美国城市化进程呈S型曲线阶段性上升。目前美国城市化水平超过90%（主要以城市人口占全国总人口比例来看）。102.人口文化-文化美国文化的基本特征是多元化：移民带来的文化会保持自己独有的一些特征，而非完全融入原有的美国文化，他们带来的文化也会成为美国文化的一部分。随着美国经济、政治、军事实力的强大，美国文化对世界产生了巨大影响。美国文化的主要内容是强调个人价值，追求民主自由，崇尚开拓和竞争，讲求理性和实用，其核心是个人中心主义。美国社会阶级不像欧洲国家那样固定，加上公共教育的普及，使沿着社会阶梯向上流动成为可能。许多生活在美国的人，无论是土生土长的美国人，还是漂洋过海来到美国的外国移民，都有一个梦，即通过自己的努力，改变自己的社会地位实现自己的人生梦想，这就是人们常津津乐道的“美国梦”。美国梦吸引众多移民到来，促进着美国经济等各方面的发展。113.政治法律-政治美国的国家组织是依据三权分立与联邦制度政治思想而制定,为避免权力过分集中危害人民的自由,将立法、司法,行政三种权力分别独立,互相制衡。立法机关：司法机关：行政机关：参议院与众议院由人民直接选举的总统为最高行政首长,并以副总统辅之,下设几个行政部门.政府的权力有联邦政府、州政府之分联邦最高法院为首下设11个控诉法院,95个地方法院及4个特别法庭123.政治法律-法律美国法来源于英国法，又根据美国政治、经济和文化特点作了较多的改变。美国建国初期就制定了成文的联邦宪法，但联邦和各州都自成法律体系。联邦除在国防、外交、财经政策、国际贸易和州际商业等方面外，无统一的立法权；刑事和民商事方面的立法权基本上属于各州。美国的法律制度相对来说是比较成熟的，法律规范相当齐全。众多异国民众愿意去美国投资或移民美国，与美国有健全的法律投资者利益能得到相当的保障是有重要关系的。134.教育经济-教育美国在教育领域的地位较高，全世界最好的大学70～80%是美国的。美国的大学是社会发展的引擎，也是经济发展的催化剂。美国优越的教育环境，吸引世界各地的优秀人才到美国。在美国众多高科技企业中，来自不同国家的精英大多是被优越的教育环境吸引到美国来的。美国院校大多拥有一流的师资条件，汇集了杰出的大师。美国的教学方式也非常灵活，教师和学生在直截的沟通中交流学习。教师一般不会对学生进行知识灌输，而会使用实验、案例、讨论等方式提高学生积极性，注重培养学生独立思考的能力，鼓励学生提出自己的设想和建议。这种因人施教、鼓励创新的教育理念地体现了美国教育思想的先进性。144.教育经济-经济美国是当代世界经济的最强大主导力量，具有世界上最大的贸易量。美国经济制度以私有制为基础，以自主经营的自由企业为主体，同时辅以国家宏观调控。美国自由市场的经济模式是一种宏观需求管理模式，堪称现代市场经济的典型，有三个特点：（1）在国家与市场关系上，美国政府对经济的干预相对要少些，是一种“小政府、大市场”的经济模式。（2）美国明显“重效率、轻公正”，因而社会贫富分化严重。（3）在贸易趋向上，美国更倾向于自由主义，其市场模式更加开放。在全球化的今天，各国经济相互依存也彼此竞争，构成密切互动关系。美国经济和美国的对外经济战略及有关经济政策，对世界经济，对任何经济体都具有重要的影响力，中国也不例外。15目录一．美国概述二．美国房地产行业发展史1.基础的历史数据2.居民住宅的变迁3.美国房地产相关法规的变革4.美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析①人口②生活方式③金融杠杆④利率三．美国房地产行业的工业化发展趋势四．美国房地产行业的产业链分析16目录一．美国概述二．美国房地产行业发展史1.基础的历史数据2.居民住宅的变迁3.美国房地产相关法规的变革4.美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析①人口②生活方式③金融杠杆④利率三．美国房地产行业的工业化发展趋势四．美国房地产行业的产业链分析17美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁-GDP、人口不断增加020,00040,00060,00080,000100,000120,0000.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.00GDP(亿美元）家庭数目（千户）18美国GDP和美国人口的增长-人口增速环比下降，GDP增速放缓0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%GDP环比增长人口环比增长19美国房地产市值总量变化-总量不断提高0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,00010亿美元201993年突破5000亿截止2002年已达8600亿美国房地产行业结算套数-90年代后新屋出售套数不断增长0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,00021持续增长时间超过历史上其他时期，持续10几年的高速增长美国房地产行业平均单价-价格波动上升，增幅不大；销售量波动较大0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000$0$50,000$100,000$150,000$200,000$250,000平均售价（＄）年新屋销售量（套）22美国房地产价格指数变动-价格指数不断上升02040608010012023美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线010203040506019901992199419961998200020022004200620082010%ofSales%ofStarts24目录一．美国概述二．美国房地产行业发展史1.基础的历史数据2.居民住宅的变迁3.美国房地产相关法规的变革4.美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析①人口②生活方式③金融杠杆④利率三．美国房地产行业的工业化发展趋势四．美国房地产行业的产业链分析25美国住宅地产业50年的变迁1999年在Circa建造中的房屋1950在Levittown,Circa建造中的房屋虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服务水平都产生了翻天覆地的变化26二战后第一个产业经济周期住宅特点（1950年）本年度新开工房屋：1.9million（套）新的单家庭住宅房屋售价平均：$11,000单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平方尺；使用面积983平方尺家庭拥有房屋的比例：55.0%消费者关注重点：房屋的木材是否合格（希望越结实越好）新开工单家庭住宅比例：占全部市场的88%户型结构：67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，4%的房屋有两个洗手间。空调安装比例：住宅基本都不安装空调。27资料来源：美国商务部二战后第二个产业经济周期住宅特点（1972年）本年度新开工房屋：2.4million（套），创历史新高，家庭拥有房屋的比例：其中多家庭住宅更占整个市场的44%，显然在过去的20年时间里，顾客群发生巨大的变化。单家庭住宅的平均使用面积：1,634平方尺，比50年代增长66%；户型结构：65%的房屋有3个卧室，23%的房屋有4个卧室。50%以上的住宅有2个洗手间，43%的房屋安装有空调。墙体主要有木材和砖组成空调安装比例：住宅基本都不安装空调28资料来源：美国商务部二战后第三个产业经济周期住宅特点（1999年）户型结构：只有12%的新房少于两个卧室，7%的只有少于两个洗手间，53%的有两个或以上的洗手间空调安装比例：高达84%，接近饱和（因为部分地区不需要空调）外墙的建材发生变化：砖和木材只占35%，铝板材和一些隔热材料占40%资料来源：美国商务部29早期的多户住宅多被与贫民社区联系起来至今大多数美国的中产家庭更倾向于购买独立式住宅新的多户住宅更注重设计与“隐藏密度”早期-多家庭住宅占数量较多后期-住宅供应以单家庭住宅为主部分低造价的中端住宅设计贫乏，象饼干模子复