12中国房地产业发展概况

中国房地产业发展概况主要内容•中国房地产行业的产生与发展•1998年以来房地产政策回顾•中国房地产市场运行情况中国房地产业的产生与发展•19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动；19世纪中叶起，沿海城市的近代房地产业迅速发展。•1949－1955年：接受旧政府的房地产档案、建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记；改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。•1956－1965年：以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义改造；赎买私有企业的土地；实行计划经济的房屋分配制度。•1966－1978年：遭受“十年动乱”的严重破坏。中国房地产业的产生与发展•1978－1998年：–随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的房地产业。–1981年开始进行理论探讨和少量的实践。–1987年十三大首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。–1985年左右开始相对迅速成长，1986年进入低谷。1988年经历了中国房地产业的第一次高潮，而1989年达到真正的第一次低谷。–1991年开始复苏，经历了两年的极度膨胀后，在1993年下半年治理整顿的基础上开始衰退。1994年第一次出现商品房空置现象。经历了三年的艰难调整和复苏，1998年开始出现增长的势头，之后经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。中国房地产业的产生与发展•城镇住房制度改革–传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无限期。国家投资无法回收、居民住房需求无法满足。–1978－1990年：改革的探索和试点阶段•1979年起，实行全价售房试点（西安、柳州、梧州、南宁）。•1982年起，实行补贴出售试点（郑州、常州、四平、沙市）。•1980年4月，邓小平明确提出改革的总体构想；6月，《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式宣布实行住宅商品化。•1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅度提租为基本环节的改革思路。•1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，2月批发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。中国房地产业的产生与发展•城镇住房制度改革–1991－1994年：改革的全面推进和配套改革阶段•1991年11月，国办下发了《关于进行城镇住房制度改革的意见》，成为改革的纲领性文件。•1992年2月，国务院正式批复了上海市的住房制度改革方案；5月，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台，实行“五位一体”（推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会），引起了所谓“上海效应”。中国房地产业的产生与发展•城镇住房制度改革–1994年以后：改革的深化和全面实施阶段•1994年7月，国务院《关于深化城镇住房制度改革的的决定》，明确：•房改的根本目的是实现住房商品化、社会化。•房改的基本内容是“三改四建”：–改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人三者合理负担；–改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业化运行；–改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分配；–建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系；–建立住房公积金制度；–建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；–建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。中国房地产业的产生与发展•城镇住房制度改革–1994年以后：改革的深化和全面实施阶段•1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布：–从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化；–建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系；–继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；–采取扶持政策，加快经济适用房建设；–发展住房金融；–加强住房物业管理。中国房地产业的产生与发展•城市土地使用制度改革–传统的城市土地使用制度：对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地。不利于土地的有效利用和合理配置、不利于正确评价企业效益，并造成土地使用者利益不均、不利于城市经济发展和城建资金的良性循环、不利于廉政建设。–征收土地费•1982年从深圳开始征收土地费，1988年11月，《城镇土地使用税暂行条例》开始实施，土地使用费改征土地使用税。–土地使用权有偿出让和转让•1987年开始，深圳、福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市相继进行试点，允许土地使用权出让和抵押，并相继发布了地方性的土地使用权有偿出让转让法规。中国房地产业的产生与发展•城市土地使用制度改革–修改宪法和土地管理法•1988年4月七届全国人大通过宪法修正案，删去不得出租土地的规定，改为“土地的使用权可以依据法律的规定转让”；1988年12月土地管理法也做了相应的修改。–制定全国性条例•1990年5月，国务院颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》；1994年7月，全国人大常委会通过了《城市房地产管理法》，明确规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。中国房地产业的产生与发展•房地产生产方式改革–计划经济的生产方式是国家投资、分散建设，城市规划难以实现。–城市建设和房地产开发的过程长、涉及面广，特别需要综合考虑、相互协调、配套发展。–随着经济体制改革和城市经济发展，出现了城市建设和房地产生产方式的改革即房地产综合开发，使城市规划和开发建设紧密结合为一整体。–综合开发是在1978年提出的“统一规划、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理”的建房方式上发展来的。–从1980年起，综合开发的思想连同征收土地费，作为一项重要的改革措施，记载在《全国城市规划工作会议纪要》中，成为指导综合开发工作的基本依据。1998年以来房地产政策回顾•自1998年住房商品化改革以来，我国房地产逐渐市场化，商品房市场不断繁荣。•我国城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2011年底的32.7平方米。•期间经历了多轮政策调控，市场在扩张、收缩的政策交替中，螺旋式上升，每一次的政策出台，对房地产价格产生影响的同时国民经济也产生了多方面的连锁反应。1998年以来房地产政策回顾1.1998-2001年，促进房地产市场商品化–1998年，国务院发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系，房地产开发资金结构得到调整。–1999年，鼓励个人换购住房，免个人所得税；启动房地产市场，免征房产交易营业税，契税减半。–2000年，对住房公积金货款的个人和银行都免税，租赁所取得收入税收税率减少。–2001年，实施消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费。1998年以来房地产政策回顾2.2002-2004年，严控土地供应，缩紧房产信贷–2002年8月，央行认为局部投资增幅过大，加强宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量，恢复征收土地增值税。–2003年，针对房地产投资过热现象，中央政府采取“严管土地、看紧信贷”的宏观调控政策。四证取得后才能发放贷款，提高第二套住房的首付比例；对出售的房屋开始征收房地产税。–然而，针对房地产投资过热的调控，忽视了房地产需求，尤其是非合理性需求的控制，引发了地价、房价飞速上涨的新问题。2004年4月，央行上调存款准备金利率，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫；2005年上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%，但全国其他地区房价继续大幅上涨。1998年以来房地产政策回顾3.2005-2007年，全面治理房地产市场，抑制房价过快上涨–2005年，面对不断攀升的房价，抑制房价过快上涨成为国家调控的当务之急。4月国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”稳定房价，调控上升到政治高度（国八条）；5月，七部委加强调控，出台细则。–2006年，房地产投资增速出现反弹，面对房价“报复性上涨”，2006年4月，房贷利率再次上调；5月国务院印发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条）。–2007年1月，建设部规范房地产经纪行业，1月，国税总局清算土地增值税；央行全年共计6次加息，10次上调存款准备金；……。政策出台后，当年市场价格暴涨，地王频现，但2008年全年房价出现明显下跌。1998年以来房地产政策回顾4.2008-2009年5月，紧缩性政策松绑，楼市复苏–受全球金融危机冲击、国内经济增长下滑的影响，为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，紧缩性的宏观调控政策开始松动。–2008年3月，免征廉租住房租金收入的营业税、房产税，免征廉租房和经济适用住房的印花税；9月，降低贷款利息0.27个百分点，部分存款类金融机构存款准备金率下调1个百分点；10月，降低贷款利息0.27个百分点，降低存款准备金率1个百分点。–2009年1月，四大国有银行宣布：优质客户可以申请七折优惠利率；5月，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。–这一时期，金融政策全线松绑，2009年初楼市复苏，之后引发了新一轮的大涨。1998年以来房地产政策回顾5.2009年6月起，严控房地产市场，遏制房价过快上涨–2009年6月为政策分水岭，在GDP保八的前提下，前半年出台的政策为“救市”，后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。–2009年10月，营业税免征优惠政策终止；12月，“国四条”出笼。–2010年4月，出台史上最严厉的“国十条”，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高，各地房地产市场交易严重萎缩。–2011年1月，“新国八条”出台；上海、重庆实施房产税试点；2月住建部与地方签订保障房责任书。–2012年，房地产调控政策稳中趋紧，坚持以限购、限贷为核心。–2013年2月，出台“国五条”，3月1日出台细则，调整个税征收方式。中国房地产业运行情况•宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧。•大部分运行指标呈回落态势，调控效果日益凸显。–开发投资增速回落，在固定资产投资中的作用弱化；–企业资金来源增速回落，资金压力正在加大；–施工、新开工面积较快增长，竣工面积增速上升，市场供应量有所增加；–消费者观望气氛浓厚，销量增速持续回落；–价格向调控预期目标逐步发展，商品房平均销售价格指数逐月下降。中国房地产业运行情况•房地产开发的地区结构趋于改变，但与各区域总人口占比相比仍不尽合理。–一些开发商将开发重点向中、西部转移，东、中、西部地区房地产投资结构的变化向合理方向发展，但与目前三大地区总人口比重40%、32%和28%相比仍然不尽合理。•盈利能力仍然较强，资产负债率居高不下。•企业利润下降已成定局，并购趋势凸显。中国房地产业运行情况•房地产业综合景气度–房地产企业景气指数和企业家信心指数•均来源于国家统计局开展的企业景气调查。企业景气调查采用问卷调查方式，通过对企业家关于当前宏观经济环境和微观经营状况判断结果进行量化加工整理得到景气指数。•企业景气指数综合反映企业生产经营景气状况的指标。企业家信心指数综合反映企业家对宏观经济的看法和信心。•优点是行业覆盖面较广、综合性较强，缺点是不如制造业采购经理指数（PMI）灵敏。PMI只反映制造业当月变化，而两指数反映的是各大行业在三个月内的平均变化。中国房地产业运行情况中国房地产业运行情况中国房地产业运行情况•房地产业综合景气度–国房景气指数•又称国房指数，全国房地产开发业综合景气指数。•是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。•由8个分类指数合成运算出来。（1）土地出让收入指数；（2）本年完成开发土地面积指数；（3）房地产